西西河

主题:【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

共:💬489 🌺2505 🌵76
全看分页树展 · 主题 跟帖
家园 房价崩盘中国经济完不了,杠杆高的投机者破产而已

房价崩盘中国经济完不了,杠杆高的投机者破产而已

陈王在上海滩十几套房子全款的占多少?

最近的救市举措,有个评价挺公允——“降首付就是把上吊的绳子向下放放,让个子矮的人也够得着”

光看供求关系,现有海量新房,哪怕在建的全烂尾,多数地区人口加倍住的满吗?

转个投资建议——

叶泊枫​

2023 年度新知答主

各地刺激楼市招数频出,无理由退定、先住后买、首付低至 7.5% 等,将如何影响楼市?是买房好时机吗?

伏猫罗汉 等 1083 人赞同了该回答

坦白说,影响不了一点!

知道现在的刺激政策问题在哪吗?

就在于他总是刺激你去加杠杆,而且是在收入预期黯淡的时候加杠杆。

低首付、分期首付、先息后本、无理由退订……哪一条不是在请君入~哦不~请你加杠杆?

问题是,你现在还加得动杠杆么?

居民负债率到顶,就是房价到顶,这个逻辑我已经说烂了,再说下去,我自己都觉得没意思。

不要说什么房价是由富人决定的,如果真是由富人决定,那干嘛要低首付呢?

富人缺这个首付?

有这种思维的人,压根就没搞明白房地产的经济支柱功能,是怎么发挥作用的。

它是用来搞债务扩张的,

扩张的便是工薪阶层的负债。

工薪阶层扩张负债,获得购买力,把资产价格买高,

企业和地方便可获得授信,接着去扩张负债,去搞工程,搞三七分……

这一切,都体现为银行的资产负债表扩张,简称扩表。

扩表的源头活水,是居民负债,是工薪杠杆。

没有这个活水,后面那些趴在链条上吸血的各类机构,都会变成臭水沟、烂泥塘。

意思就是说,只要打工人不举债,购买力萎缩,那些习惯了借钱搞业务的土豪们,都会塌方。

现在的问题,恰恰就是打工人不举了呀,萎得不成样子,举不了一点。

举 or 不举,有两个原因。

一是没这个意愿了。

毕竟只要不蠢,都能看出房地产是个庞氏摊子。

郭锦程有段话是这么说的:

凭啥咱一个个的,有学历有能力还有文化,要给那些没文化没学历还没能力的老登接盘?

凭啥咱996、吃糠咽菜、一身毛病、内耗严重,背30年负债,去给他们的资产抬轿,让他们躺着收租,赚尽差价,岁月静好?

这事就™不正常!

觉得这事正常的人,也™不正常!

这话有没有道理暂不去说,至少代表了一部分年轻人的思想状态。

我觉得国家如果想靠年轻人负债,来托举房地产,至少要做一些配套的改革,让大家感觉到更公平,而不是一味鼓励加杠杆,鼓励借债。

借了又不是不用还。

要还,但他有这个还债能力么?这便是打工人举不了债的第二个原因。

更高的债务,必须要更高的还债能力去支撑。

还债能力从哪来?

三个方面:

1)打工人收入上涨;

2)资产价格上涨;

3)真实利率为负,债务压力逐年降低。

想要回到债务扩张周期,这三股经济力量是必要前提。且他们互为因果,互相强化,是一个积极循环。注意,真实利率=名义利率-通胀率。

这里的通胀率,要综合计算资产通胀和消费通胀,只看cpi,你屁都算不出来。

你问怎么算综合通胀?

简单,算工资通胀就行了。

因为只有居民工资通胀,才有钱和心思,去购买资产,并消费。

现在工资通胀是负的,所以名义利率即便降到0,真实利率也大于0。

于是我们才说,2024年的3%不算低,2014年的6%不算高。

那些天天在网上问我该不该买房的人,我想反问一句——这三个前提还在不在?

还有一个问题,有些人总是担心,房价哗得一下,一夜就涨上去了,等看到这些信号的时候,黄花菜都凉了。

千万不要拿过去的经验说事,也用不着提醒我2009、2016年,房价都是嗖得一下涨上来的……

我只会说你刻舟求剑。

首先,这是债务扩张周期才会发生的事,而现在是债务紧缩周期。

周期就是周期,规律就是规律,没有什么人定胜天。

哪怕再有权威的人,只要借债不还,你也不会再信他,不会把钱交给他。

债务循环的本质,是信用流动。

不还债就没有信用,没有信用就丧失了共识基础。

权威是什么?权威是某种共识。

所以不管是谁,不管是机构还是个人,欠债都要还,否则接入社会的成本,会奇大无比。

而还债则意味着他必须要减少其他方面的支出。

一个人的支出是另一个人的收入……陷入通缩循环。

所以有债务扩张周期,就一定有债务紧缩周期。

在债务紧缩周期,房价是不可能一夜就涨回去的。

因为居民赌上未来,去加杠杆买房,得先有未来可赌,对吧?

也就是有稳定的收入增长预期,但什么叫稳定的预期?

简单说,就是银行认为你能还上钱,贷出去的款不会烂账。

你也觉得自己能还上钱,而且还会因为收入增长,还债压力越来越低。

请问这样的预期要怎么来?

不是你上个月挣一万,这个月挣两万,你就有稳定预期了,这样你只会觉得是这个月运气好,下个月就不一定了。

用“行为经济学”的逻辑,严肃地讲,只有收入持续增长2-3年,人们才会普遍形成收入增长的确定,才会觉得未来可期。

再一个,就是“35岁危机”这个概念,得从互联网上消失。

否则的话,即便你25到28岁工资一直涨,但预期到35岁就会失业,还是不敢赌未来。

现在知道为什么周期底部,最少都要磨2-3年了吧?这是美国2008年次贷危机之后,房价反弹最快的洛杉矶所花费的时间。

要知道美国当时的决策条件,咱是羡慕不来的。

首先,美元是世界货币。

其次,当时全球化上行,全世界都给美国输血,东大既给美国输入廉价商品,还输入资本去买美债。

用温铁军的话讲,叫一头牛身上剥两层皮。

再次,当时移动互联网处在爆发期,苹果手机就是那会儿开始风靡的。

有这样或那样的内外因素,决定着我们的反弹过程,要远比他们漫长。

何况现在讲反弹,还为时过早。

这才哪到哪,路径依赖都还在走,就说明南墙还没撞够。

从消费端来说,连预售和公摊都还在,也说明消费者吃的亏还不够多,还不够倒逼,只有再多吃几个亏,才能真正形成买方市场。

所以目前仍在肩部位置,维持周期节点处在债务危机前期的判断。

上图显示,美国08年房价下跌用了6年,日本用了19年,我国高点在2021年,后面还要再跌几年,大家智者见智。

一个浅显的道理是——债务不会消失,只会转移。

说白了,现在的刺激政策,所打的主意,都是往打工人头上堆债务,去解套房企和地方。

但这里面有两个问题。

第一,打工人头上还有负债空间可堆么?

所谓路径依赖,就是说过去一直这么搞,涨价去库存也好,货币棚改也罢,本质都是扩表——扩张资产负债表——扩的是你的负债,涨的是他的资产!

你难道可以无限负债下去?

背一百万你能还,背一千万呢?

你就是想借,银行也不肯贷呀。

所以只要有常识,都能想到,负债有门槛。

三和大神问你借钱,你肯借吗?

现在门槛一降再降,那原本不是合格借款人的,也都变合格了喽?难免有次级贷之嫌,对吧?

而且之前创造了几轮购房狂热,恐怕能拿出六个钱包且不够理性的人,早就被薅完了吧?

现在局势如此明牌,我很好奇,这时候还加杠杆上车的,到底是什么样的人。

第二,让打工人加杠杆,到底是解决问题,还是制造问题?

如果是解决问题的话,那居民杠杆率从2008年的20%左右,涨到现在的70%,房企和地方上的债务早就应该解套了,债务危机怎么还越来越严重了呢?

涨价去库存,库存怎么越去越多了呢?

事实是居民在前头加杠杆,但后面的人更贪婪,杠杆加得更狠,结果谁也没解套,全是套上加套。

真正能解决问题的,是改革资金流向,切实提高居民的可支配收入,修复居民的资产负债表,而不是令其恶化。

居民有更多钱投入消费,生产端能赚到钱,才会有意愿扩大投资,进而扩大就业……经济才能进入正循环。

以上,题目问如何影响楼市,答案是——只会恶化信用,制造出更多雷点。

想想看深圳的经营贷和首付分期,是低利率、低首付吧?现在回过头去看,它是解决了问题,还是制造了问题?

不用很复杂,你只需记住一条——现在是去杠杆周期,任何形式的加杠杆,都不能解决问题,只会制造问题!

通宝推:南门桥,呆头呆脑,审度,chuchong,纳米小洞儿,缆绳,ccceee,亚细亚的孤儿,
全看分页树展 · 主题 跟帖


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河