主题：【整理】金秋盛会 -- 神仙驴
家园 续上，2023年房地产政策猜测 这里还需要给一个，20大刚结束，上海第一财经的社论
标题是“风险资产”，内容全部是房地产。
这就有点意思了，这个就跟现在中央经济工作会议的“风险”全部对上了。当然，这些是个人臆测。请各位刚需务必不要以此作为买方依据，本人概不负责。
区域发展不均衡和区域竞争，在加速人口流动的同时，使人们开始调整对住房内生价值评价指标，即住房内生价值愈发基于房租（或虚拟房租）的贴现，而非基于房价上涨预期。
此外，目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。
二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。
这篇社论，被市场解读为下届总经理，对房地产的看法。
个人的观点如下：下届总经理上任后，必然是要“新官上任三把火”的。而20大刚结束，所发出的社论，有着很明确的指向。当然，也可能总经理的落脚点是最后一句，因为之前市场已经各种分析过，明年是要拼经济的，避免各种房地产放开“扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能”，是需要特别注意的。
那么再看20大后，财政部支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制
考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
该实施意见，普遍被解读为，中央支持深圳试点房产税。
今年10月，深圳上线了深圳房租指导价。
以上网址可以查深圳各主要小区的房租指导价格。根据我在深圳曾经租过的房子（给员工做宿舍）来看，该价格与市场价基本相符。
上个月，深圳首批配售“人才房”开始申请认购
11月9日，深圳首批面向全市人才配售住房启动配售。根据市住建局网站通告，此次配售共推出安居君兰湾府等6个项目，提供房源4422套，配售均价20520-44900元/平方米，网上申请认购时间为：11月10日9时至11月19日24时。
今年9月，深圳市住建局回应说
2022年深圳市发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，持续加大保障性住房建设筹集和供应分配力度，“十四五”期间计划建设筹集保障性住房54万套（间），其中公共租赁住房6万套（间），保障性租赁住房40万套（间），共有产权住房8万套；供应分配保障性住房34万套（间），其中公共租赁住房6万套（间），保障性租赁住房20万套（间），共有产权住房8万套。
而与此同时，深圳2021年共卖了93116套房，其中新房卖了52417套，二手房卖了40699套。
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以上信息，似乎都指向了一点：
深圳市的房产政策，必将有大的变动，会作为下届总经理的任务之一，启动试点。
至于是简单的房产税，还是说结合房产税的、新的齐套的住房政策，个人更倾向于后者。
通宝推：秦波仁者,真理,家园 继续，到底什么是“住房改善” 那么问题又来了。既然坚持“房住不炒”，但是同时又鼓励“住房改善”需求。这看起来矛盾啊。
其实不矛盾。个人见解，住房改善，分两类：购房改善需求，与租房改善需求。
从上图可以看出来，最近三年中，基于三房和四房的需求占到了住房成交的绝大多数。
这与我们认为的“刚需”需求似乎不太符合。更像是“购房改善”性需求。支持的数据还有：2015年，深圳、北京、上海，刚需（第一次买房）购房还有50%的比例，现在已经降至30%了。所以目前其实是有房阶层换房需求或投资需求在主导楼市。
但在连续5年多的换房需求后，高房价的现在，这类需求还能有多少呢？个人观点：换得起的，已经在这五年间被消耗殆尽了，这类需求实际还真不少，但是被高房价给挡在门外了。
而租房改善需求的门槛，其实并不高。
既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。
如果说廉租房、公租房修建，可能需要较长时间。这种改造，实际非常快。
在装修规划完备情况下，3-4个月就可以完工。
这就跟财政部支持深圳试点的政策对上了。
通宝推：桥上,家园 个人结论：房地产将出台重磅政策 所谓“住房改善”：主要是指原“群租”群体的租房改善需求。其次，才是“改善性住房”的“购房改善”需求。
因此，涉及改善性住房的首付、利率、税负等方面的政策肯定会有，但是据此说房地产回暖就大谬了。
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然后，基于“人才房”、“廉租房”及“公租房”梯队的成型，深圳将会试点“新发展模式”。
说得不客气点，光有政策本身，“新发展模式”是做不下去的。
政府必须有手头上，可以随意揉搓的、可参与市场竞争、稳定大局的筹码（房源），才可能真正实施“新发展模式”。
而深圳试点的“新发展模式”，将不可避免对全国房地产行业进行冲击。
也就是存在中央经济工作会议提到的“重大经济金融风险”。
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中央的工作是保障民营房地产行业软着陆。要的不是泡沫爆炸，而是有序可控的释放。这可以解释为什么中央经济工作会议专列一段“有效防范化解重大经济金融风险”，来讲房地产。同时也解释了“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。”
但是房价将不可避免的下降，所有人的预期将都是如此。
注：如果说明年市场短暂出现了小的回暖，这也是可能的，但这极大可能是个陷阱，是最后一波韭菜。
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拭目以待
通宝推：秦波仁者,
家园 但愿是淮海 究竟是不是，估计迟则1月，快则半月就可见分晓
病毒毕竟是唯物的，不讲政治的
但愿不要搞成土木堡
作为底层屁民，只能希望他是对的，宁做太平犬
最后感谢葡萄大神下河解惑
家园 有没有注意上面对明年提升经济很有信心 为什么会如此有信心？要知道现在放开后，北京武汉乃至全国的消费正在迅速走向萧条，这是肉眼所见的事，而且按现在猪肉大跌的情形，明年失控上涨的概率很大，托房地产的可能性有没有？感觉可能性也不大，现在提房地产都是拿存量说事，明显不让资本再无节制炒土地，不炒土地房地产还怎么炒？唯一一个指向还是外贸，欧美社会现在已被通胀折磨得欲仙欲死，一边加息一边放水的魔幻操作必须在社会整体能承受的范围，否则人民一旦如河友经典说法开始＂燃烧自己”，那就玩不下去了。所以西方必然会从印钱主要保金融转向印钱保金融保消费。我看现在西方的罢工游行已经开始上头了，顶多再拖两至三个月必须要印钱给底层了。而两三个月后我们疫情第一波冲击差多结束了，短期免疫屏障建立，可以全力恢复生产大手迎接外贸订单。达雅说的对，现在的确应染尽染的意图越来越明显。上述，可能就是上面对经济的信心所在，正基于此，大翻烧饼急转弯就不奇怪了。
家园 还记得年初上海对精准防控的信心吗？ 家园 这还是改开派和西方苟合的思路 外贸和出口不肯放
为什么要继续和美国人合作呢？
家园 中央对 “战略机遇期” 上瘾 过去二十年这种发展模式熟门熟路，上瘾了，中央也不想另起炉灶。
从这个角度看，中央与美国建制派合作倒川普，理由倒也充分。虽然川普在台上利好中国，但是打断了之前的发展模式，所以被中美两边建制派联手轰下去了。
家园 感觉有点意思 大家应该不会忘记，去年经济领域最奇葩的事情，九月份开始部分地区，就开始拉闸限电。当时众说纷纭，今年来反思的话，幸亏去年拉闸限电，不然今年订单下滑的更厉害，制造业企业会死的更惨。明年上半年经济形势很不好，因此，我接受的一种阴谋论是，清零已经难以为继，利用年底到明年二季度的时间窗口放开，全面感染一遍，同时变相降低制造业企业的产能，熬过这一波
- 复 感觉有点意思
家园 此一时彼一时 那时我们控制住了疫情，生产无碍，但海外躺平供应链开始发生紊乱，国内盲目扩产的必然踩坑。现在是，海外市场迅速萎缩与地方清零层层加码导致国内供应链出问题同时发生，现在是急切需要恢复生产、需要订单。