主题：投票【原创】房地产蓬勃发展能吸收通胀吗？ -- Ace

房地产蓬勃发展能吸收通胀吗？

ACE

报刊杂志上总有砖家在说“房地产蓬勃发展吸收了通胀”，言外之意是我们应该感谢房地产的大发展，不然我们的日子更难过。表面上一线城市房价高企，的确是从老百姓那里攫取了巨大的资金量，而且银行通过贷款押进去了更多的资金，似乎这种言论有点道理，大量的货币进入了房地产市场，出来的都是钢筋水泥的房子——老百姓就是喜欢这种看似直观的短逻辑。但直觉告诉我应该深入的看看通胀（货币）进入房地产市场之后是怎么流动的。

我看到第一个资金流是：地方政府低价征收土地——》地方政府高价卖地——》发展商从银行贷款拿地建房（加一次杠杆）——》老百姓从银行贷款买房（加一次杠杆）——》房款到发展商手里——》丰厚地利润刺激发展商积极贷款以更高的价格拿地（强烈加杠杆动机）——》政府更加积极地高价卖地。股市铁律：赢了账面不算数，抱着现金离场去花才是赢家。这里面的真实赢家其实只有地方政府获得了大笔的现金去花，好在土共当家，抛开贪腐消耗，最终这些钱化作大量的基建和招商引资的开销，也算是取之于民用之于民。但在政绩升迁的个人动机驱使下，大部分地方政府普遍地过度基建投资，这就是挖坑，因为消耗的巨大资金已经不能为当地城市带来投资边际收益，甚至基建投资的边际收益是负收益，已经不能刺激当地经济发展。在当今的工业化大背景下，规划、设计、建设高端大气上档次的区域、道路、小区都不再是难题，有钱就行，但实体经济发展去陪衬却是需要漫长的时间。在这个土地财政循环的过程中，地方政府会积极主动的加杠杆，用待开发的土地的未来价格升值空间通过城投公司去银行贷款。如果未来这个区域的经济发展不如预期，税收产生能力不足，土地拍卖价格不足，那就不能把早前花钱基建挖的大坑填满，随后问题就来了。

我看到的第二个资金流是：地方政府低价征收土地——》政府高价卖地——》发展商贷款拿地建房（加一次杠杆）——》老百姓贷款买房（加一次杠杆）——》房款到发展商手里——》发展商支付水泥、钢铁等建材供应商，利润刺激建材供应商加大产能建设与贷款（加杠杆）。为什么中国山寨横行，缺乏正向研发？因为是我们研发人员不足吗？因为我们缺乏正向研发机构吗？因为我们缺乏可以投资于正向研发的资金吗？真实的答案其实还得从马大爷（马克思）资本论里面寻找，中国过去二十年，只有房地产能够做到以平均两年为一个投资周期，平均资本收益率高达20%。这是正向技术研发根本不可能实现的，只有山寨研发可以实现类似的投资周期与收益，所以就是中国近二十年的房地产与技术山寨大发展，这就是马大爷发现的“经济基础决定上层建筑”，从整体来看根本不以人的意志为转移。你看，中国汽车工业通过关税壁垒和合资比例限制赚了多少钱，年年汽车市场规模世界第一，中国成为了汽车工业强国吗？在资本的收益对比效应下，基本上缺乏正向研发。不动产（房地产）动产（股票期货）可以加杠杆，一年可以顶几年甚至是几十年的赚钱效力；实体经济与正向技术研发不仅不能加杠杆，而且又苦又累，稍有不慎就失败，一个成功的正向技术研发不知道要陪绑死掉多少不成功的研发项目和投资；两厢比较，人才与资金自然知道自己该去哪里。截止到2017年8月8号中国上市公司有826家上市公司购买理财产品，累计金额是7429.8亿，去年全年累计购买理财产品的规模达7807亿，比较引人注目的公司是方大炭素，方大炭素今年上半年利润1500万，理财的资金却准备了60亿。从2012年开始，上市公司购买理财的金额不断地上涨，2012年整个上市公司购买的理财金额是71亿，而到2013年爆增到1667亿，2014年达到3474亿，2015年超过5500亿，到了2016年已经攀升到了7807亿。企业从资本市场上募来的资金根本不愿意投入正向研发与生产改进，而是对理财（各种杠杆率不同的投资产品）兴趣盎然。所以近期施一公院士在大声疾呼“老子最希望栽培的学生告诉我他要转行去学金融”。

皮之不存毛将焉附。永远不要忘记了实体经济、正向技术研发才是皮，需要大量的资金与人才投入才能巩固与发展。住宅本身的成本几何呢？土地是上帝创造的，与谁是执政党无关，征地的价格也不高，土地招拍挂的时候可是按楼板面积来拍。工业化社会里，修房子越来越容易，材料也不贵，一平米三四千元足矣。伴随技术发展（包括房屋的3D打印；机器人技术等等），建筑材料与建设工程本身还会进一步降低成本。现在深圳一套房子若是购来投资，租金收入大概是投资者总体每月资金成本的1/3，毫无投资价格可言，早就在在极度投机的空间里挖着大坑等后来人来填。我看即便是新毕业加盟中兴华为阿里腾讯的新员工们也是接盘无望。实在是没有新人来接盘其实一段时间内也没关系，资本市场还有一个特征就是如果任由加杠杆游戏继续，还可以自身左脚踩右脚然后右脚再踩左脚的继续空转飞升一段时间。不动产市场的特点是一个傻子高价购房可以撬动一片市场的估值集体飙升，现在创业板也经常呈现一个公司因为少数几笔交易而总体市值大起大落的情况，大家可以此来模拟思考房价。现在皮的生存发展如此困难，而毛却蓬勃发展，归根到底是旁氏骗局的一个变种。所以房地产市场大发展，超越了经济水平，具体表现为租金收益率背离银行贷款利率，纯粹就是自己为自己挖坑。房地产大发展一定程度上可以吸收大量资本在里面狂转，这种通胀吸收方式的结果是在为自己挖坑，会把一个社会的经济越陷越深，是一个超大型的庞氏骗局。

路在何方？刺破泡沫虽然过瘾，让投机者得到应有的惩罚，虽然看起来过瘾，历史上真干的结果与代价实在是太高，以至于经济危机过去几十年过去了我们都心有余悸。美国两房爆破的时候，美国佬也顾不得自由市场规律了，政府直接出手扶着，彻底背离了自己成天向世界鼓吹的“自由市场；小政府”的教条。对待泡沫的策略，胡--温时代的手法我认为是扬汤止沸，现在已经开始被贻笑大方了。习-岐山的破题思路我认为是釜底抽薪，终于比较上路了：一方面严格限购限贷，也就是限制社会总体“杠杆率”进一步提升，阻断左脚踩右脚式飞升；一方面出狠招，租售同权和允许集体土地直接进入租赁市场。读最近中央的新政，虽然还是一如既往的模棱两可，我还是要不禁赞叹：咱朝中还是有高人啊！如果是资产，那么就可以加杠杆进行炒作，但租赁是一个纯粹的经营活动，很难加杠杆。房地产的租赁市场非常准确的反映了当地经济情况的现状，傻子也不会用五年十年后的价格去租今天的房子，一个傻子用超高价租房也不可能抬升这一片的房屋租金水平。被财富效应迷失了判断的家庭可以省吃俭用去供一套房子，梦想着“投资收益”，期待着下一个接盘侠尽快出现让自己“解套并获利”，但换到租赁市场就不可能这样。这事儿只能由中央直接推行相关政策，因为增加租赁住宅供应势必会极大的影响地方政府独家垄断的拍地生意，这里面有对抗式博弈，不过中央手里攥着人事权这个终极大牌。

总的来说，我认为十九大之后中央“去杠杆”的更多政策会不断出台，我们不要沾沾自喜的看着李嘉诚们、王健林们去杠杆，要冷静的提醒自己，住宅市场是天然的“自带杠杆”市场，去杠杆必然会波及到住宅市场。二十年不是一个短的周期，如果我们已经如同当年适应了“石油价格会年年涨”的逻辑，用现在的油价认真的提醒一下自己当一个市场周期结束的时候会发生什么。我坚持我过去的看法，2016年初是中国前十年和后十年房价的顶点，我们正在进入一个全新的市场周期。