主题：【原创】世界应该正在进入全球大萧条 -- 佛之战国
家园 柱国内斗不止没解决之前，就是这副德行了。 救中国又要拿中国老百姓当羊宰了才有效收场，不是剪羊毛而已。
柱国体制下，各类诸侯并起，地方诸侯为了吃饭只能继续土地财政。没了土地财政得喝西北风了，直到到撞南墙。当然，你说大家让步就有可能解决土地财政这个症结，可是没人愿意放弃权力。多少国家不是死于外敌，而是败在堡垒内部。唉！
目前，大家都在熬，就看谁先熬不住。美国先倒？欧盟先？还是中国？谁知道呢。反正，如果让俄拼命了，估计坏菜。这货说不定真干，还不把大家吓死！
反正，目前中国只能爬坡努力研发突破升级，有收购就收购吧。在泡沫爆裂时，打好防护堤，不至于崩盘。当然，有人说：共产主义这个幽灵说不定就跑出来。这嘛，谁说得定，看这帮各国精英给不给这个力了。
家园 多说一句，房地产在美国是划到金融业的。TG是霉帝粉，也就 一样了。中国房地产类似各类金融票据、信用证，反正货币工具类。
不知道，英、法、德....欧洲国家的金融教科书怎么定义房地产。介绍介绍？
中国房地产可谓是央妈的一种金融货币手段，具体怎么玩，干金融的做个分析如何！当老百姓的存款用完了，这房市怎么玩就很玄乎了。这个金融模型只有金融行业才会做推演，还想听听河里混金融行当的说说你们企业模拟得出一些宏观趋势的情况。
家园 房地产是政府回笼资金的有效手段，等认识到买不如租就平稳了 过去房地产没有腾飞以前，政府总为如何收缴老百姓手里的过剩资金发愁，中国老百姓一直有节俭存钱的习惯，直到房地产战略出笼，才成功收缴了老百姓手里庞大的过剩资金。龙眼在国内和国外都有过买卖房屋的经历，虽然都是不大的小刚需房。我是１５年卖了在北京机场的５１平米两室的福利房，利用１：４的金融杠杆，在多伦多买了个三室一卫双车库一中国亩出头的独立屋。从１５到现在，国内那个两居室上涨了５０％，而在加拿大这边的独立屋则上涨了至少５０％－６０％，所以哪里的政府都一样，哪里的大城市也都一样。而中国政府调控房价的很多招术都还没用上，可以说如果用上了，就能想让房价升就升，想让房价降就降，非不能也，是不为也，而为何不为？因为没到时候，因为中国大城市买房的人还都能拿出买房的钱来，就是还有过剩资金在手里边，还要继续收缴，谁让中国老百姓不爱消费，不爱投资，不爱主动支援国家建设呢？
但作为买房者个人，还是要量力而行，改变＇居者必须买房而居＇的落后观念。现在市场经济的无形之手已经悄悄改变了很多所谓有房者的生活模式，就是虽然是大城市的有房者，但有很多人还是要出去租房居住，为了上班方便，为了孩子上学, 哪里工作就阻哪里，哪里学区好就租哪里，小学、初中、高中，一路租房，而自己的房子，无非就是作为投资工具和将来的养老需要，因为私人业主都不愿租房给病弱老人，而国家又没有加拿大很多那种整栋成片的出租楼可以出租给老人。所以未来更合理的模式就是利用自己的有限收入，在大城市以外的交通沿线，找一个靠近医院和生活设施齐备的城镇买座大单元保值，升值和出租，然后自己到城里租半辈子房生活，退休了再回到城外养老和帮助下一代照顾更下一代。这样的思路打开了，城里热区房的价格自然就回归合理的租售比的稳定状态了。
要盼房价短时间内暴跌，除非全球大城市的房价一起跌
家园 不但是回笼资金工具这么简单，而是货币资金池，M2的扩张后 锁住循环。这说的是金融方面的作用，对经济而言是维持地方财政、拉动过剩产能产业维持度来保障就业、分利与地产党利益集团。从存款角度看，收刮百姓存款，造成新的贫富差距。按社会阶层三分来看，就是剪中间层羊毛分以上、下两层（下层以支付不起首付款人群）。
中国老百姓一直有节俭存钱的习惯，不消费，这是既有历史生活习惯，更是政府不负责因素更大。不要说上次大下岗亲身体验，还是政府想马跑得快又不给喂草做法，老百姓扩大非必需消费？不管是教育、医疗，还是各类办事跑腿送礼都得钱，真花起来哪里够。究竟挣多少钱才能大胆花，平民阶层肯定不行了。敢花的得是富人，这又不是回到过剩原因了么。造成了有需求的没钱包支付，有支付能力的消费得差不多了。据所看到经济数据，枫叶国房价历年涨幅曲线没中国猛，收入/房价比还好吧，听不少人提美加这几年相当多中国人（移民）去购房，有点如温州炒房团，让俺想起了王宝强马蓉离婚案牵扯来美国地产分割这破事。中国平民老百姓爱国？谁爱他们？更何况，其他老百姓跟着政府赚个钵满盆满的，很多都跑出去置业，咋不叫这帮人爱爱国。这个国也得分清楚吧，多少王朝更迭了，更何况是内政谈什么爱国。爱政府，问问当年被政府抛弃的人。“君之视臣如手足，则臣视君如腹心；君之视臣如犬马，则臣视君如国人；君之视臣如土芥，则臣视君如寇仇。” 有什么样的政府，就有什么人民。
等认识到买不如租就平稳了 ？看看历史上各次房地产拐点到来后，哪个不是一跌不可收拾的。这就不提上世纪30年代的上海地产风云了，就近上个次房地产泡沫不是这样么；日本房地产泡沫不是这样么；阿根廷地产泡沫不是把一个发动国家跌成垃圾国家了；美国次级房贷危机，不也是地产泡沫么；香港上次亚洲危机还不一样，要不是靠中国乘世界经济良好用出口赚到钱支持，也没那么快从地产泡沫破裂导致经济困难中恢复过来。房地产规律如此，可否给出泡沫不炸案例？
我看见的人在五只眼国家里，爱去澳新。想了解，对比枫叶国那边有哪些优势。不是很冷么。
家园 民可使由之 不可使知之。中国远没到全民炒房的阶段 官家其实心里最清楚大城市房价高的原因是什么，以及如何才能有效控制。西方已经采取各种调控措施中，有至少十种以上中国都可以用但都还没用。非不能也，是无为也，因为没到时候。中国老百姓还远没到穷得没房住的时候，仅仅抱怨的是没有好房子住，这里的好包含多种因素，好的城市，好的位置，好的交通，好的大小，好的学区，但这些本来就是没有止境的。换一种思维，我们身边有几家人是没有房子住的？无法是两个阶层：住商品房的和住福利房的。现在没有福利分房了，但城市里年轻人的父母多数都是有福利房的，将来父母不在了，子女当然就继承福利房了。而农村有宅基地可以盖房，也是一种福利房性质。真正买商品房和炒商品房的都是有一定实力的中产和外地涌进大城市的有钱人。所以各大城市都呈现高耸美观的商品房大厦与无数低矮破旧的福利房旧楼参差交错的格局，而政府也没有过分干预，强拆那些福利房，这就是经济防火隔离措施，万一哪天商品房的价钱暴跌了，无非就是回归福利房的价格，而那些有钱的业主会走投无路睡大马路吗？无非就是少赚些，最差住回自己父母的福利房，农村的祖宅，或者到远郊买房或租房，这样的泡沫破裂比其他经济泡沫的破灭要代价小得多。所以别看政府口头说要平抑房价，其实经济规律也好，实际动机也好，都不足以推动政府采取实际措施的决心。
至于加拿大与澳新比，我是北方人、北京人，喜欢四季分明的时光感，也不感觉多伦多比北京更冷多少，过去雪大，但现在全球变暖，雪也越还越小了。而澳新更象孤岛，没有美洲大陆那样能纵横驰骋的空间感和更多的学习、就业和生意机会。澳新更象一个大的度假村。
家园 国家要真想平抑房价以下十种措施拿出一种足矣 １－ 大幅增加商品房的物业税，而对自有住房实施退税
２－ 大幅双向增加商品房的房产销售的销售税和购买税
３－ 国家利用巨额资金储备在各城区和郊区兴建廉租公寓大楼
４－ 建立政策，要求开发商每建三座商品楼，必须建一座廉租楼
５ － 建立政策，要求开发商在每座商品楼中必须保证提供１０％－１５％的小型廉租单元
６－ 提高物业管理质量和管理人员的资格要求，增加商品房每月的物业管理费，不交费由管理公司申请锁死该屋业，不许交易
７－利用７０年使用权政策在７０到来时征收高额国有土地地税，并提前立法，提前释放效应，房价不跌，龙眼就爬着走路
８－全面实施教育改革，对所谓的著名小学，著名中学实施师资轮岗，设备均分，必要时进行拆解分校和外迁，保证一个城市的所有学校有平等的教学资源
９－对医院，商场和其他重要的基础服务设施也进行合理规划，均分和外迁，不让其在大城市的核心地区集中分布
１０－鼓励小产权房但严格以上所有政策，并缩短７０年使用权为５０年、３０年等等，并严格执行到期后征收高额国有土地地税的政策。
１１－以上政策只适用于商品房，而不适用于单位分配和继承的，用于自住的福利房
家园 我不是搞金融的，请教一下 我感觉你的文章缺了两个重要的数字，一个是房贷的数目，另一个是拿房子抵押贷款的数目，如果这两个数目低的话，估计房价一时半会降不下来。
我的想法是，卖房的人欠债不多的话，房价不到位，完全有能力HOLD住，整体而言，会对房价有支撑作用。
影响比较直接的是利率了，但目前也看不到急速加息的可能性。
再加上很多年前就开始不让外国人购房，估计外国人想剪羊毛也不容易。
借债多的，是开发商吧？但整体房价不崩溃的话，估计大部分都还能活下去。
不知道我这种想法是否有什么漏洞？
家园 危机通常比想象的早来 07年金融危机时次级贷也并不占贷款总额的大头。但由于资产证券化，它进而引发了整个银行业的信贷危机，随着危机加深，房价和就业受到影响从而进入恶性循环。也就是说，当时美国很多人心里也知道不断印钱有泡沫但是觉得只要没有大量失业破产就还能持续，结果被一个不是那么主流的资产引爆。
国内近几年RMBS(住房抵押支持债券)高速膨胀，你不用买房，人们购买的理财，基金，私募都深度介入其中，且房产是现在国内经济的支柱。现在这样还能撑多久不好说，但是可以确定房产是最大也是最后一个资金蓄水池，一旦破了连锁打击面是很大的。
1 大量中小投资者损失
2 大量贷款购房者因升息和失业断供破产
3 房产商和上下游企业大量破产
4 部分地方性银行破产
5 部分地方政府资金链断裂
6 人民币资产包括已抵押资产价值重创，信贷危机，短期内大量投机资金和救援资金汇合抬高日常生活和大宗商品价格
7 信贷危机造成负面预期和失业，触发恶性循环，几乎所有的经济领域都萧条，群体性事件大量增加
8 金字塔尖和能获贷款的大国企不会受太大影响，趁机收购大量中产小资财产，两级分化大大加剧
9 郭精明的小时代系列和b站的一些视频很可能被后人看做是这个泡沫时期虚妄高度的标志
10 凑一个整吧，资本主义必有危机，中特资也是资本主义。
邻居大妈都劝你买房是危机的标志 :) 前些阵子外储持续下降，一些限制产能行业的大宗商品价格暴涨已经让人有风雨欲来的感觉。
通宝推：卢比扬卡,家园 发展动力 人民公社支撑了二十年，乡镇企业支撑了十多年，外贸企业支撑有二十多年了吧，房地产已经支撑了十年了。人民公社和乡镇企业没了，外贸和房地产还有多大动力不知道。下一个支撑点在那？高铁网，核电，互联网等高新重产业？谁知道呢。当初又有谁能想到人民公社，乡镇企业，外贸，房地产能支撑我们几十年走过来呢？房地产完了，一定会有别的什么从一地鸡毛走出来，这样一个八九点中的太阳，企业公司里面大多数都是二三十岁有知识有梦想的年轻人，未来一定是值得期待的。比上世纪八十年代新老交替，更有朝气。
家园 主要就是开发商的问题 借债多的，是开发商吧？但整体房价不崩溃的话，估计大部分都还能活下去。到2015年统计，一线城市空置率22%，二线城市24%。中央开始喊要供应侧改革了。
中国目前的房地产总市值占GDP的比例为411%，远远高于世界平均水平的260%。无疑已经蕴含着比较明显的泡沫。 那么为啥现在房价这么高？关键在于08年世界性经济危机爆发后，政府采取了凯恩斯主义，以超发货币来刺激经济。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。同时政府又大幅度降低利息，这进一步刺激了对房地产的投机。
东西生产出来要卖的出去才有交换价值。问题是经济危机自2008年一直在深化。房地产建造刺激钢铁、水泥等实物产品的需求量，2015年房地产投资占到GDP的14.2% (来源 国家统计局资料： 链接出处 全年国内生产总值676708亿元 全年全国房地产开发投资95979亿元)而在2006年美国房地产泡沫的高峰时期，美国的房地产开发投资也才 8.9%而已。
如果经济出现巨大的动荡，很多人会还不起贷款的。而这将是中国房地产泡沫被戳破的开始。
不但是个人贷款的问题，更严重的是开发商贷款。
这两年中国其实是在走格林斯潘的老路。例如大幅下调利息，大幅下调首付比例。这导致2015年新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%）。中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（美国是33%）。房地产开发资金来源中，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，流动比率从2006年的2.55下降至2015年的1.6。
也就是说如果经济出现巨大的动荡，资金链很可能先从地产开发商哪里断裂。由于房地产开发投资占到GDP 的 14.2 % (2015 统计），一旦垮台，则引起的连锁反应将是灾难性的。
而中国这几年的金融秩序正迅速滑向混乱。各种“基金”、“小额贷款”、“拆借”层出不穷。很多都是老鼠会形式。已经出现了很多次倒闭丑闻了。这些不规范金融的受害者可以是个人，也可以是开发商。如果这种基金大规模倒闭，则也会引起连锁反应，最终冲击房地产市场。
这样看来，中国的房地产高企不但伤害普通劳动者的利益，实际上也是一个巨大的泡沫。由于美国的前车之鉴，现在对戳破这个泡沫显得投鼠忌器。这或许就是为啥2015年不得不继续超发货币和降息。饮鸩止渴，虽知其毒，不得不喝。
然而泡沫总有一天要破掉的。要让这个泡沫不破掉，根本性的办法一是控制投资规模，二是让房价能够为大众所承受。后一点就要求更合理的分配，抑制大资本，把更多的劳动成果分配到劳动群众手中。
如果做不到这两点，任何其他政策都是治标不治本的。
通宝推：almond,佛之战国,家园 说实在的 贷款买房的，都不是乱花钱的主。除正常的日常开销，挣的钱还是放在银行里，不过是把存款变成还货而已。多数房子还是住的，大多数房子是边住边投资。
家园 空置率是怎么计算的？ 我对一线城市的空置率深表怀疑。
个人例子，我在一线城市有两套房，全部出租。一套房子位置不错，三居，另一套房子两居位置一般，在远郊离地铁有一定距离也不是学区房。
去年三月两个房子都换了租客，中介广告打出去以后说秒租夸张了，但都是三天内完成签约的，我们在第一天就有7-8个选择并且选定租客。之前出租也很容易。
所以从租赁卖方市场的角度我无法想象一线城市22%空置率是如何计算出来的。从实际观察的角度，我在该一线城市生活了接近20年，是眼见着那些新小区从黑灯瞎火到灯火通明的演变，要说06-07年小区晚上象鬼城的样子还说的过去，我12年出国的时候绝对看不出这么高的空置率。
家园 这个说得通 简单来说，就是房地产开发占GDP比例过高，一旦经济动荡，房价下跌，开发商的资金链断裂，于是就崩盘了。
但似乎也不是没有招数对付，我猜想，只要不是开发商大规模同时倒闭，银行逐步接盘，也可以慢慢放售，让房价不至于崩溃，不知道能否这么操作？