主题：【原创】未来十年之中国房地产（一） -- 老钟之
家园 温州炒房团在纽约、洛杉矶都炒， 当然他们在美国获利没有在中国那么爽，他们也主要是在华人聚集的社区最容易得手。
家园 【原创】未来十年之中国房地产（三） 三、房地产的两个核心因素
我们来分析。一是供给与需求。从供应方面来说，中国土地就这么多，为确保合理的耕地面积，房地产土地供应数量只有这么多；从需求方面来说，每年大量的农村人口涌入城市，特别是年青人，他们受过教育，向往城市更好的生活、教育、医疗条件，向往城市开放的思想，就业的机会。无数来自农村的年青人必然梦想在城市拥有一个家，这是一个无法阻挡的过程，在未来十年，需求大于供应的矛盾仍然是铁的现实。
二是资本数量。房地产业是一个资本高度集中的产业，从征地、拍地、拿地、建筑、出售，其中有天量的资金在运转，一旦离开资金的转动，房地产就会象自行车一样，立即倒下来。换句话说，就是要有钱，房地产才能运转。
目前在房地产业中的资金主要来处四个方面：银行贷款、个人储蓄、民间资本、境外热钱。尤其是民间资本与境外热钱，民间资本过度入市，必然导致制造业萎缩、产业空心化；境外资本更是1000%的投机资金，随时准备大捞一笔，然后外逃回窜。
楼市易产生泡沫，中外都是如此，当年日本东京的地价可以买下美国，香港、曼谷、莫斯科的楼市泡沫仍然历历在目。楼市泡沫看起来欣欣向荣，一片生机，但是是泡沫一旦破裂，必然导致银行坏帐，民众观望，楼市萧条，经济硬着陆，后果不堪设想。
家园 中国的农村还有人要进城吗？ 经济上合算吗？反过来说，为什么不能出城？不工作或者不需要驻在近处的，为何不能出城？关键是投资不足，实际上，人何房地产泡沫，都与公共服务的不公平和低效率有根本的关系。房地产泡沫，反映的是政府服务供给的无效。
家园 中国可以说前５个城市可能洗稀缺，剩下的地方绝对不缺土地 城市住房和耕地相争，肯定是有人故意闹出的笑话了。
家园 【原创】未来十年之中国房地产（四） 四、中央政府的意图
中国是个政策市，由政府主导经济发展。那现在我们要分析一下，中央政府对房地产业的态度是什么呢。当然，宣传的口号是大家都能住上房子。不过，实际的调控目标，我认为就两条：
一是楼市必须繁荣。房地产业必须繁荣，不能萧条。在未来十年，房地产仍是经济发展中最稳定、最可靠的增长力量，而且必将是经济的中流砥柱。中国城镇化道路不可逆转，房地产产业的发展也不可能停滞。在房地产业上游，是水泥、钢铁、运输等行业；在房地产下游，是电器、家具、装修等行业；房地产本身又是消费又是投资，其间吸纳着大量的资金，大量的就业，必然是经济的主要引擎和增长点，成为推动GDP与解决就业的关键因素。楼市一旦萧条或者崩溃，就不是经济放缓多少的问题，而是经济硬着陆，会动摇国本哪。
二是泡沫必须遏制。可以有适当泡沫，但必须遏制。房地产有适当泡沫，就象温和的通货膨胀，好处甚至大于坏处。换一个角度来说，繁荣就会有泡沫，没泡沫怎么会有繁荣呢。但是绝对不允许过分吹大泡沫，这个道理很简单，就不用详细解释了。
简单说起来，中央政府是在走平衡钢丝，既要适度的繁荣，又要避免吹大泡沫，关键就是把握个度的问题。
好了，房地产问题的症节有了，调控的目标也有了，那么中央政府采取了哪些对策，效果怎么样呢。
家园 对家电现在完全是抑制作用因为自从房价开始 天价后，大型家电如冰箱彩电空调的更新换代就停滞，因为没几个人会为自己租的房子更新这些，你要是租过房子就会发现这些的电器都是n年前的。所以你看现在家电企业居然都盼着下乡来生存，毕竟农村盖房子几乎只有建筑成本，不能贷款，盖完房子后挣得钱还有点消费能力
家园 大部分房子卖给刚需是底线，不猛跌不可能实现 家园 这个想法是不成立的 一是楼市必须繁荣。房地产业必须繁荣，不能萧条。在未来十年，房地产仍是经济发展中最稳定、最可靠的增长力量，而且必将是经济的中流砥柱
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这种说法只是建立在健康没有泡沫的情况下,当房地产泡沫形成后,只会大量吸取其他行业的血,令到到其他产业失去血死亡.
二是泡沫必须遏制。可以有适当泡沫，但必须遏制。
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这个是对市场的一厢情愿的想法,如果可以做的到,美国就没有次贷危机了.政府可以通过各种收到干预市场,但对于市场周期,政府只能是尽量延长其周期.
所以我觉得政府的意图是,等其他产业能够替代房地产的时候,就会把这泡沫踢爆.另外改变房地产税收政策,来从房地产吸血,即使房产税
家园 调控目标应该主要是控制金融风险吧？泡泡应该从来不是目标
家园 呵呵，西西河果然是高手多。 呵呵，西西河果然是高手多。我在天涯发帖时，没见过这么有质量的回帖。欢迎各位多讨论交流。
我在列举这几个数据时，主要是为了说明各个角色在房地产开发过程中，付出与所得的相对比例，确实没有仔细推敲。另外为让模型简化，我省略了开发商在开发过程中支付的税费等费用，不然5000拿地，8000出售，开发商把底裤输的光光。
在我居住的城市，上个月刚拍的一块地（在郊外），开发商以楼面价6000拿下，而周边的房价是8000。如果开发商拿到地后立即开发出售，根本就是赔钱。开发商的意图显然是拖延时间，分期开发，赌的是几年后房价上升，能好好的赚上一笔。
总而言之，房地产销售中，利润的大头是被政府拿走的，这点不用质疑。
家园 我过去大大低估了炒房团的能量 仅仅一个人啊，只是从2008年入市啊，
潘：我的确是白手起家。2008年6月28日我从上海回温州，当时只有信用卡套现的6万元。开始做信用卡发卡业务，大半年时间赚了二三十万元。2009年，表弟介绍给我一套房子。我把全部身家，20多万元付了订金。没想到，一个星期后有人外加50万元买下。这是我赚到的第一个50万元。我感觉，哎，这个钱非常好赚。这50万又让我在短短两个月里赚到近300万。有了这300万元后，温州正好有个新盘开盘，30万元一个名号。我运气比较好，一下又摇中了好几个号。我又以每套外加50万元到100万元不等的价格转让出去，又在一个星期左右赚了几百万元。
这样，我手头一下就有了五六百万元的资金。
2009年7月以后，雪球越滚越大，我开始想买写字楼。2010年9月，我看中了温州一栋建筑面积1.5万平方米的大楼。当时有人说，你是蛇吞象。我说我是蟒蛇，我就是要吞下。后来，这栋楼也拿下来了，除了自用的办公区域将近4000平方米，其他全部转租。到2010年，我已经是超过几个亿的身家。
家园 静候高见