主题：北京房屋空置率28.9%和相关思考 -- PBS
家园 北京房屋空置率28.9%和相关思考 我以前写过一篇中国房地产现状是8000万套空房用于投机，有河友不承认我的数据，认为我的数据是拿不出手的东西，比如用全国660个城市的半年不走的电表抽样调查来推测全国有6000万套空置房是危言耸听云云：
怎么你拿出来的数据没一个拿得出手的？危言耸听在政治上是常用手段，因为很难驳斥，但你现在用数字来危言耸听，除了秀下限以外，还能达到什么目的？那么今天北京市公安机关这样的权威机构发布了一连串北京空置房数据，可以给我们的争论写下一个句号了。
首先我们看到北京市公安局不是采用抽样的办法来统计北京的住房情况，而是通过一家一户，一个一个人头的全市实有人口服务管理全覆盖体系建设，即依托全市地理信息系统，建立人房信息关联的实有人口综合信息应用平台。这是一个强大的电子地图，只要点击地图上的任意一栋民宅，就能显示出这间房子内居住人的相关信息。
一个良好的实时动态电子信息系统，是一个透明公开公平的系统，把一个城市的经济和社会状态完整地表现出来，为经济和社会的组织管理提供了有效的数据平台。
利用这个系统，截至目前，已基本建成了全市房屋标准地址数据库。共采集录入建筑物信息146.7万条，房间信息1320.5万条；已导入实有人口信息2074.3万条（户籍人口信息1280.1万、人户分离人员信息112.1万、流动人口信息672.6万、境外人员信息9.5万），其中87.7%在电子地图上实现了实有人口信息与房间信息按居住地址有效关联。
北京市公安局用了3个月的时间，得出下列结论：
目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。
这个空置房屋381.2万户对北京房地产的意义是什么呢？
用同样的系统，我们知道目前该数据库已录入居民住房房间数为1320.5万套，那么通过简单计算，我们可以知道北京市的空置房率是28.9%。
2010年7月23日，有报道称，国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。根据北京联合大学应用文理学院城市科学系课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行抽样调查，得出27.16%的住房空置率结果，推算出北京2007年约有5400多万平米已购商品房闲置。对此，北京市房地产业协会坚定地说，这个数据有错误，说明不了任何问题。
北京现在实际核定的28.9%的住房空置率同以前推算的27.16%的住房空置率相比相差不大，证明以前用电表抽查来推算的数据是相当靠谱的--其实这就是数理统计的威力所在。
我相信北京市公安局没有闲情把房地产空房率的数据拿来作秀或危言耸听吧。
下面给个新闻链接：
另外一个新闻报道也很值得关注并进行数据运算：
根据5月15日西南财经大学和人民银行共同发布《中国家庭金融调查报告》新闻，我们知道中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套而农村为1.15套---那么基本上就是22%的城市空置房率了。
中国目前农村人口同城市人口的比例是1：1，14亿人口，平均每户3人，城市农村各有2.33亿户。
假定中国2.33亿城市户口和2.33亿农村户口，那么空房总数是2.33亿X0.22+2.33亿X0.15=8621万套。
这样可以说推断中国房地产现状是8000万套空房用于投机是准确的描述。
通宝推：知之后哀,airman,益者三友,海外俗人,
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 用登记和征收房产税的办法最准确 1，先广而告之，N(N=3-12)个月内到税务局凭身份证和房产证登记交税，出门出国的找人代缴，一年总够了吧。逾期封门，房子拍卖。
2，不是都联网了吗？一查就清楚，家庭第一套自有住房免税，第二套按房子市场价1%每年征税，第三套按2%税率，第三套及以上按3%税率。可以按总额或总面积等加以调整，以照顾有多套小面积或低价房产的业主。第一年麻烦点，以后就简单了。
按现在的统计，有一套房的居民最多，这就是说多少人可以免交。有多套房的都是富人，不是官就是商，就像本大说的根本不算什么，这点钱算个鸟。感觉有压力的，无非是撑得太满炒作房子的主，正好，挤得就是这种人啊。
穷人，富人；安居，泡沫；维稳，反腐；全JB照顾到了，靠！还要怎么样啊？为什么那么难产？说穿了，还不是现在的ZF和老百姓不完全是一条心嘛，连点小利都不肯让。
其实俺们也是为了既得利益集团的长久利益考虑，等大家真反了，暴民破门而入，那个时候再怀念还是填个税单来得轻松的日子就已经晚了！
家园 这是好事，有助于房地产决策！ 我总觉得有人、部门或其他什么利益集团，不太愿意搞清房产实际拥有情况。
家园 其实用电费/水费/取暖费来估算空置率是最科学的办法 有些人故意把简单问题复杂化，以试图掩盖真相。有些人则是闭着眼睛去回避真相。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，关于如何统计空置房，北京在2008年前就商讨了多个方案，比如看水表、电表等，但最终方案都被否决。国外一般委托第三方调查机构统计空置率，比如随机抽查，工作日、非工作日、不同的月份，早中晚三个时间段去调查，如果五六次住户都不在，就认定空置。家园 从黄金分割法考虑，一旦社空房率达到30%，就应该到极限了 也就是房价达到峰值，届时房屋泡沫自动会破。
而各种经济泡沫的破裂对社会，经济乃至政治的负面后果是深远的。
比如石家庄市的某些小区高空房率就立马给人们的生活带来难堪的结果：
“我们小区一共2079户，可只有350户有采暖需求，只占16%。而供热公司规定的开户条件，要求入住率在80%以上。”张建波说，“我们从9月份就向华电集团裕西供热公司提交了申请，但至今都没协调下来。”不清楚是2079个单元只有350个单元出售了出去还是都出售了但只有350户入住？当然从空置率这个角度来看这两种状态没有什么差别。
供热公司在这个地方有点不讲理。
不过供热供电供水公司都应该征收基本服务费，不管这个房屋是空置还是有人居住。
中国的房屋泡沫是人类有史以来最为壮观的经济泡沫，我们是否将要看到这个泡沫也像中国A股市场那样的泡沫破裂？
家园 房价是政府控制的不会跌 房价是政府控制的，现在是限购，说明房价供不应求，稀缺的东西怎么可能降价呢？如果有一天买房就送北京户口，那房价就真的跌了
这个光看空房率也没用，中国的富人都爱当土财主，喜欢房多田多，他们喜欢买几套房，但并不出租，也不会卖掉，所以这部份不能算空房。
这个空房率只能说明社会分配不公，有钱的太有钱，穷人太穷，其实北京很多白领买不起房，未来的需求是很大的。这不是泡沫
家园 用黄金分割比例可能是往最好的后果去了。 人类社会对于城市规模的有效管理在500万人口上下浮动，超过500万人口的城市基本上都是行星表面问题爆发的热点。以人的对危机控制的能力，人为的失误最多维持在20%以下，危害超过20%后，危机爆发的速度应该是成倍增长，累积的社会危害基本类似指数增长，这是我们学校Urbanism Research Group的一种观点，我非常认同。
中国的统计数据应该是极度接近30%，或者已经超过了，毕竟北京这种1千万到2千万人口的超级都市完全超出了人类的管理水平的极限。上海的数据可能更是大幅的超过北京。
现在看来，中国的房地产经济只有一个结果，就是大家等着它爆炸，任何人、任何集团都没有解决的办法。而中国的经济不要说崩溃了，只要是出现确定的经济衰退的信号，对世界经济而言就是全球经济和政治危机的总爆发，很多国家都会因为失去了中国这个大胃和世界工厂而经济崩溃。
所以说，个人而言，你无路可逃。
家园 房地产市场已经成为中国经济结构问题的最好反映 以有没有人居住作为空置的定义确实不好，但是如果我们将房租与购置成本衡量收益去考察价格泡沫的话，可能比较好，以下两类纳入价格泡沫考察：
1）出租的，房租与购置成本对比负收益；
2）自住房以外的多套房未出租的，负债购置，房租为0，负收益；
以下三类不纳入价格泡沫考察：
3）自主的，不纳入房租与购置成本观测；
4）自住房以外的多套房未出租的，全款购置；
5）自住房以外的多套房出租的，低价购置，房租成本正收益；
如果说第3、4类构成了所谓的刚需，构成了房价的支撑，那么房价也不能脱离3、4的购买力的实际；而1、2蕴含的负收益以及负收益在购置住房存量占比，构成了房价泡沫的显著指标。
以我对北京房市的观察，第1、4类构成了主要的价格动力：1）以往福利分房使得购置成本基本为0，是属于第1类的主要情况；2）低价吸纳构成第4类的主要原因，命好感谢温影帝；3）所谓的资产配置构成第5类的主要动因，经济上明显不可行，灰色或半灰色收入转化成不动产是主要原因。
北京房价有没有泡沫？这个问题需要回答么。只要看北京最好地段的租售比就可以知道了。
从供给方看，现在北京房价居高不下的原因在哪里？尽管没有数据支持，但我判断第4、5类是主要原因，他们不在乎成本，没有价格压力，可以死撑。只要存量房产不进入流通，房产商总能营造供不应求的局面。
如果从社会福利和金融风险角度衡量，控制2、3套房是必需的，通过提高房产持有成本推动房产流通也是必需的。但是，广大的公务员群体可能是低价持有多套房的最大主体，他们和开发商一道，构成调控的最大阻力。
房地产市场已经成为中国经济结构问题的最好反映。
家园 your last comment smart minds like you have already seen the LT prospect.
Unfortunately, nobody can turn around this giant Titanic called China.
Any effort to turn around it will be killed by angry fellows because you are taking out the punch bowl in the middle of a great crazy party.
家园 that is why crisis is helpful in the long run.
家园 北京房价没有泡沫 北京的租售比大约是500。国际上一般的正常标准是200-300。考虑北京不收房地产税。如果把没有收的税（一般每年1.5%）算入房租，那么租售比大约就是300。所以考虑租售比，北京房价没有泡沫。
- 复 北京房价没有泡沫
家园 撤了梯子还能站墙头就是没泡沫。 美国这个梯子是利率，中国的梯子是地方财政饥渴症。
在梯子还在的情况下，谈有没有泡沫还早了点。
家园 北京可能是例外 当年美国房子狂跌，DC的房价仍然挺的很好。中国的官僚集团力量更大，如果全国范围开跌，信不信北京反而是涨的。老实说，换了魔都我都不会挺，但这个是帝都啊，在中国权永远大于钱。
- 复 北京可能是例外
家园 sure? 当年美国房子狂跌，DC的房价仍然挺的很好 http://ycharts.com/indicators/case_shiller_home_price_index_washington_dc
top around 250 in late 2006. In 2009, it fell to around 170.
Please double check numbers before making bold claims.
家园 和其它大城市比好多了 看看下面这个图，和其他大城市比，DC大不一样，虽然一开始跌，但是后面连续几年是上涨的。另外，Case-shiller index 反应的范围比较大，其实DC的核心区表现更好。
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