西西河

主题:讨论一个话题:卖房的手续费 -- GPRS

共:💬11 🌺18 新:
分页树展主题 · 全看
  • 家园 讨论一个话题:卖房的手续费

    我在美国,昨天和澳洲的一个朋友谈起卖房子的损失问题。

    在美国大多数人都贷款15年到30年,前几年还款大部分是利息,而美国人平均5年搬家一次。所以从贷款还款的角度上说,如果住的时间不够长,多数钱都交了利息。

    但是现在利息史无前例的低(当然比加拿大还是高很多),三十年的年利息在4%。以我们这里(中部)来说吧,普通学区,200平方米的全新房子,32万,首付8万(25%),每个月还贷是1200美元左右,加上税和物业也就1500。要是租房子,无论如何这个价格拿不到,要2000左右才行。

    这么说买房子肯定划算了。但是有个巨大的问题,就是卖房子时候的手续费,卖房子的手续费主要是给双方代理的commission fee,行规6%(某华人代理曾经吓唬我说是9%),我查了查,好像全美差不多。这样无论如何,30万的房子,原价一转手,起码损失1万8。如果频繁搬家,而新公司不cover这个费用,这个损失一般是承担不起的。这样买房就不划算了。

    我听澳洲的朋友说她们那里是1.2-1.5%,而且如果房价上涨不用交所得税。她很惊讶美国的手续费如此之高。

    按理说房产市场很透明了,这样的高费用不是应该被市场自然压到一个合理水平么?6%是否合理?大家那里的手续费是多少?

    • 家园 6%:差不多

      现实如此。

    • 家园 commission fee 是卖者支付给双方的代理的。

      在美国买房子,往往是看上去很值,实际仔细一算,不是那么值。

      最明显的,每年要交物业税,大概是1%的房屋所值。30年下来,获得这个房子的费用等于是凭空涨了30%。

      再一个就是房贷利息。你别看现在利率低,但是你买个房子,30年的房贷,你住个5年卖掉试试看。美国这种房贷还款方式非常坑人。前面几年,你月付的钱的大部分是用来支付将来的利息。5年下来,你的本金根本就没有付下来多少。

    • 家园 9%不一定是吓唬人

      卖房手续费不止包括佣金。不少地方还有交易税什么的。

      另外,如果考虑买时的费用,总数达到9%更是不难了。

    • 家园 你那位澳洲朋友说的不完全对

      我听澳洲的朋友说她们那里是1.2-1.5%,而且如果房价上涨不用交所得税。她很惊讶美国的手续费如此之高。

      房子越贵中介收的比例越低。在澳洲1.2%算很低的了,一般来说至少要1.5%-2%以上,另外还有10%的GST(也就是说如果是1.5%的话最终的收费是1.65%)。有些中介会在这以外另收广告费。再就是律师费得自己出。

      房价上涨不交所得税仅限于自住房买卖。每个家庭只能有一套自住房享受这个优惠,投资房销售时所的的利润计入当年收入交税。如果投资房持有时间超过一年,那么对利润有个50%的税务折扣。

      其实对善于攒钱的中国人来说,搬家没必要一定卖房。如果有能力付下一套房的首付,完全可以把现有的房子转为投资房。像你说的

      以我们这里(中部)来说吧,普通学区,200平方米的全新房子,32万,首付8万(25%),每个月还贷是1200美元左右,加上税和物业也就1500。要是租房子,无论如何这个价格拿不到,要2000左右才行。

      转为投资房后每个月有500元的正现金流,只要房子好租,就算加上中介费和可能空置产生的费用,这套房也足够自给自足,不用你往里贴钱。何况你还可以在报税的时候把投资相关的支出往高了做,在账面上造成负现金流,用来抵扣你的其他收入从而少交税。

      另外,美国房子真便宜,利息也真低……俺们利息要6%-7%,32万在悉尼连个还可以的二手两房公寓都买不到……

      • 家园 悉尼的房价必须高呀

        美国中部是大农村呀。

      • 家园 英国的情况很不同

        英国中介收0.8%-2%,利息是2%-4%。

        出租的房租也不低。但是买房出租还是赚不了多少。因为如果要出租,按规定就得转贷款类型去buy to let,利息就会升到5%-6%。而且房东的责任比较多,电器坏了,马桶堵了,院子除草都可以找你房东来处理。如果租客赖房租你也很难逼租客搬出来。

        我一个朋友回国2年,出租房子愣是倒贴了不少钱。当然也有成功的例子。有两个朋友有很多空余时间,各买了几座房子出租,平常花大量时间来应付租客,而且也逃一些税,倒是有不错的收益。

        • 家园 我觉得在国内选房客有技巧。

          做生意的人一般不要租,尤其是那种个体老板。年轻大学生一般也不要租,情侣倒是可以租。

          最好租给那种普通的工薪阶层。

    • 家园 前几个月刚换了房,

      罗嗦几句。

      如果打算私售,买主也是自己找上门来,像楼下讲的,可以省去佣金。但律师费等杂费免不了;

      通过经纪挂牌上MLS交易的,买方经纪的2.5%肯定是卖方出;卖方经纪到底拿多少,就靠自己商量了,这边2.5%-1.0%不等(华人经纪可能更低);

      如果签约经纪又买又卖,通常是取交易额高的一头抽佣。比如大家一般是小、旧换大、新房,经纪就从新房的卖主处拿2.5%,旧房出售仅向房东收取地产公司分摊的管理费,或者干脆分文不取(有一位朋友跟ROYAL LAPAGE签约,先买后卖,即如此)。

      多伦多这边,大概是这样。

    • 家园 有些人自己卖房子,

      就不用付这个commission fee给经纪了。这个还不能算手续费吧。

分页树展主题 · 全看


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河