主题：从“卖小买大”的视角看房价问题 -- 郁郁

2009年房价飙升以来，“卖小买大”在北京成为一个比较普遍的现象，也是高房价的支撑因素之一。原来我一直困惑，为什么房价在4年的时间了增长两倍，而大众的购买力依然旺盛？后来发现，“卖小买大”支撑了高房价。目前北京五环内的三居价格一般在300万以上，普通的年轻刚需难以接受。但1999-2007年期间，不少当时的年轻人用相对较低的成本买了一居室或两居室，这些房子也享受了房产升值的收益，卖掉之后再买大房就容易很多。比如，2007年前花80万元左右可以买到五环内的两居室，现在普遍价值200万以上，卖掉的话再贷款100万买三居，就比较容易承担。

需要说明的是，“卖小买大”这种行为本身就是对高房价的一种反应，2007年之前一般都是“买大不卖小”，后来实在难以负担高房价，才出现了“卖小买大”的现象。分析房价的变化，也必须重视这种现象，只有当“卖小买大”的链条难以持续的时候，房价才有可能出现比较明显的回落。

“卖小买大”的链条在何种情况下难以持续？逻辑上分析，有五种可能。

第一，房价上涨到“无人买小”或“卖小无法买大”的程度。“卖小买大”的前提是小房子能够有人接手，如果年轻刚需的购买力连一居室或两居室都无力承担的时候，这个链条就会断裂。还有一种可能，就是房价上涨到大房子和小房子的差价都难以承受的话，这个链条也难以持续。去年年底的时候，有个比较资深的中介向我总结了一下当时市场的情况，用了三个“80%”：80%的人卖房时为了买更大的，80%买大房子的是卖了小房子；80%第一次买房的买的是开间或一居室。我当时感觉，可能“卖小买大”的链条可能已经绷紧到接近极限了。今年也可以观察到这种现象，最近开了几个盘，最好卖的几乎都是面积最低、楼层最低、总价最小的。前几天版上贴的北苑筑华年的销控表让我印象非常深刻，64平的一居全都密密麻麻标上了红点，而130多平南北通透的三局几乎全部空白。这说明，北京本地刚需购买力可能也就这样了。

第二，二手房的流动性变差以至于“卖小买大”在时间上无法接续。最近有不少这种现象，不少人看中了大房子，签了合同，交了定金，回头再卖小房子，发现卖不掉，不得不降价卖掉。在金融上这就是一种“流动性风险”，资产无法以市场价格快速变现。如果这种现象蔓延，“卖小买大”就受到很大制约。

第三，二手房的交易成本增加以至于“卖小买大”不合算。这个主要是二手房的交易的税费问题，房子一买一卖都要承担交易成本，买房的时候交易成本是显性的；卖房的时候虽然表面上不承担交易成本，但实际上是要在价格上作出一定让步，是隐形承担的。如果交易税费持续升高，那么“卖小买大”就很不合算。

第四，大量新房供应使得新购房者倾向于购买新房而不是二手房。这样的话，小房子不能变现，自然也无法买大房了。

第五，购房资格的限制。一些没有购房资格的人以前可能买了房子，现在即使有“卖小买大”的能力也不会去做了，因为房子卖出了就没办法再买。

本人在这里只提供一个分析问题的视角，而没有什么确定性的结论。以后要分析房价的变动，我想不能忽视对“卖小买大”的关注，那就可以从以上五个方面考虑问题。