主题：价值组实盘第123周：地产调控再观察 -- 陈经

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对大势的观察

本周美股港股跌得比较多，有3%。A股也回调，不过似乎在2500-2600有支撑。各方面似乎陷入了僵局，不仅是股市，整个国内外经济格局都不明朗。

信心上，确实不太行，信心值大约处于底部区域。从对股市的感觉来说，热度下降，往上买入都很小心。经济数据方面，从机构报告来看，一般是认为进入下行了。短期感觉是通胀，中期觉得要通缩，库存增加。长期又觉得货币压力很大，要通胀。欧美也是如此，短期数据似乎还可以，但中期补库存差不多了，长期货币政策不知道如何收场。

本周个股跌的多，但地产股特别是万科表现相当抢眼。长期以来，地产股占A股的市值虽然不如银行股等金融股，但引领A股大势的作用还是决定性的。从各方面情况来看，地产调控推出4个月了，快要进入有所动作的时期了，各种消息很多。

最近了解一下各地的地产情况，实在是很特殊的情况，各国历史上可能从来没有过。一方面，建的房子非常多了，租售比、房价收入比畸高，似乎有泡沫。但价格又相当的坚挺，跌一点都很困难。我以前认为房价下跌是应该的，从舆论来看，已经是政治问题。但从市场反应来看，持有人并不愿降价，一些一二线“泡沫城市”，市场购买力相当强。

2008年地产调控，开发商确实降价了。在2009年初，有一个近年来的低点，那时房价其实不高。现在回头来看，那时是中央对开发商下狠手了，贷款全收掉了，开发商只好降价逃生。都有开发商资金断流准备跑路了。

今年的地产调控，号称“史上最严厉的地产调控”，但主要是对买方限制较多。买房贷款确实是近年最难，各种漏洞慢慢补上了。目前二套五成首付，三套全款，还有二套房认定规则也出来了，确实是最严。对开发商，现在慢慢知道了，远不如2008年那么严，继续给贷款。所以开发商从资金上来说，没有降价的动力，一般撑得住，只有少数需要降价回收资金。二手房的降价动力也不足，从银行贷款情况看，房贷总额虽然增加不少，但在各国仍然算是比例低的。只有出于预期的降价动力，没有“没钱了必须降价卖”的动力。

看来中央的意图，并不是要造成一个表面上的房价大降，而是一种慢慢的转型。一个明显的动作是保障房力度有明显地增加。另一个是对炒房投机进行了宣传攻势，多次强调了这个问题。再结合继续给开发商贷款，我认为中央的意图大致明白了。

1. 2008年抽开发商贷款太狠，闹出了相当多的问题，以致于2009年要完全反着来大放贷。狠抽贷款看来不是一个实际的选择，理论上痛快，降房价立杆见影响，但麻烦太多，不好操作。如果再次房价大降后出现经济增速急剧下滑，没有后招，不知道如何收场。

2. 不能猛降房价，但显然不能再这么搞地产投机了。所以对买方进行限制，投机的人基本要全款了，失去了投机的意义。结合宣传攻势，让各方面认识到地产投机的时代过去了。这个宣传目标慢慢达成了。

3. 对银行的地产贷款状况摸底，差不多清楚了。个人买房贷款，风险低，担心月供付不上的人很少。我了解的持有房产的人，二三线没人愿降价，一线降了一点就卖出去了。主要的问题是开发商贷款，以及地方上土地抵押的一系列财政问题。

因此，虽然房价这些年涨了这么多，想要降房价却很难做到。如果不付出经济代价，是降不了多少的。这个经济代价，看来中央是没有这个魄力的，也不知道有什么好处。2008年可能是经验不足，试了一次，发现不行。为什么会搞成这个样子，明明房地产社会矛盾突出，泡沫严重，却降不了房价？

我认为，这种泡沫从购买力上讲，是可以继续吹大的，所以很难降。社会上钱很多，开发商存量房100万套，每套100万，一万亿就买光了。这是因为社会上有钱人很多，先富的群体很庞大，货币增发很多，大量钱无处去。但从“心态”上来说，是有巨大的泡沫了。房子已经够了的人，还想买，需要的人又买不起。这就注定了，许多已经卖出去的房产，买的人不需要，也无法套现，但没有套现的压力。从社会现象上来看，很不公平，经济发展成果让许多人痛苦。从经济本身来看，还没有到泡沫破灭的时候。

这个格局里，房子已经成了“黄金”这样的东西，脱离了使用价值，成了浮盈系统的载体。只要全世界投资的钱多，黄金价格就挺在1200美元，虽然归根到底，黄金本身只是放在那什么用没有，甚至连贸易中的货币功能也失去了。中国富人的钱足够多，把一二线的房子全托在一个1-3万的高位，很轻松。这些房子的高价，可以把穷人赶走，让穷人不开心，但这正是资本主义游戏规则里富人的“权力”。富人不会做善事降价把房子给穷人的，宁肯空着保值。得黄金不同的是，中国的房地产，已经不是炒房泡沫问题了，而是一个贫富分化的问题。对富人来说，并不存在泡沫，还可以炒高。对一二线城市的穷人来说，不仅是泡沫，甚至是仇恨中国社会的根源。在三线以下城市，甚至连穷人也屯起了房子，手头几百平米的房子，花个十万屯着，以后多半是没有用的，但就放着算了。

因此，中央如果用“戳破泡沫”的方法来处理房地产，富人并不买账，有时穷人也不买账，二三线的有房的穷人并不会降价卖。现在中国搞经济的模式，说到底还得靠富人，靠房地产。另一方面，也要化解穷人的心理困难，就要增加收入、猛建保障房，免得穷人大闹起来。我预计房价跌不动，直到富人对房子失去兴趣，或者政府要通过存量房从富人那捞钱。这种心态转变目前还没有出现。

这么搞了四个月声势挺大的地产调控，看来就是如此。万科上涨看来是有原因的。政治上来说不好，对股市来说，应该会有一个上升动力。