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主题:价值组实盘第123周:地产调控再观察 -- 陈经

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  • 家园 价值组实盘第123周:地产调控再观察

    (登录发贴似乎不太正常)

    对大势的观察

    本周美股港股跌得比较多,有3%。A股也回调,不过似乎在2500-2600有支撑。各方面似乎陷入了僵局,不仅是股市,整个国内外经济格局都不明朗。

    信心上,确实不太行,信心值大约处于底部区域。从对股市的感觉来说,热度下降,往上买入都很小心。经济数据方面,从机构报告来看,一般是认为进入下行了。短期感觉是通胀,中期觉得要通缩,库存增加。长期又觉得货币压力很大,要通胀。欧美也是如此,短期数据似乎还可以,但中期补库存差不多了,长期货币政策不知道如何收场。

    本周个股跌的多,但地产股特别是万科表现相当抢眼。长期以来,地产股占A股的市值虽然不如银行股等金融股,但引领A股大势的作用还是决定性的。从各方面情况来看,地产调控推出4个月了,快要进入有所动作的时期了,各种消息很多。

    最近了解一下各地的地产情况,实在是很特殊的情况,各国历史上可能从来没有过。一方面,建的房子非常多了,租售比、房价收入比畸高,似乎有泡沫。但价格又相当的坚挺,跌一点都很困难。我以前认为房价下跌是应该的,从舆论来看,已经是政治问题。但从市场反应来看,持有人并不愿降价,一些一二线“泡沫城市”,市场购买力相当强。

    2008年地产调控,开发商确实降价了。在2009年初,有一个近年来的低点,那时房价其实不高。现在回头来看,那时是中央对开发商下狠手了,贷款全收掉了,开发商只好降价逃生。都有开发商资金断流准备跑路了。

    今年的地产调控,号称“史上最严厉的地产调控”,但主要是对买方限制较多。买房贷款确实是近年最难,各种漏洞慢慢补上了。目前二套五成首付,三套全款,还有二套房认定规则也出来了,确实是最严。对开发商,现在慢慢知道了,远不如2008年那么严,继续给贷款。所以开发商从资金上来说,没有降价的动力,一般撑得住,只有少数需要降价回收资金。二手房的降价动力也不足,从银行贷款情况看,房贷总额虽然增加不少,但在各国仍然算是比例低的。只有出于预期的降价动力,没有“没钱了必须降价卖”的动力。

    看来中央的意图,并不是要造成一个表面上的房价大降,而是一种慢慢的转型。一个明显的动作是保障房力度有明显地增加。另一个是对炒房投机进行了宣传攻势,多次强调了这个问题。再结合继续给开发商贷款,我认为中央的意图大致明白了。

    1. 2008年抽开发商贷款太狠,闹出了相当多的问题,以致于2009年要完全反着来大放贷。狠抽贷款看来不是一个实际的选择,理论上痛快,降房价立杆见影响,但麻烦太多,不好操作。如果再次房价大降后出现经济增速急剧下滑,没有后招,不知道如何收场。

    2. 不能猛降房价,但显然不能再这么搞地产投机了。所以对买方进行限制,投机的人基本要全款了,失去了投机的意义。结合宣传攻势,让各方面认识到地产投机的时代过去了。这个宣传目标慢慢达成了。

    3. 对银行的地产贷款状况摸底,差不多清楚了。个人买房贷款,风险低,担心月供付不上的人很少。我了解的持有房产的人,二三线没人愿降价,一线降了一点就卖出去了。主要的问题是开发商贷款,以及地方上土地抵押的一系列财政问题。

    因此,虽然房价这些年涨了这么多,想要降房价却很难做到。如果不付出经济代价,是降不了多少的。这个经济代价,看来中央是没有这个魄力的,也不知道有什么好处。2008年可能是经验不足,试了一次,发现不行。为什么会搞成这个样子,明明房地产社会矛盾突出,泡沫严重,却降不了房价?

    我认为,这种泡沫从购买力上讲,是可以继续吹大的,所以很难降。社会上钱很多,开发商存量房100万套,每套100万,一万亿就买光了。这是因为社会上有钱人很多,先富的群体很庞大,货币增发很多,大量钱无处去。但从“心态”上来说,是有巨大的泡沫了。房子已经够了的人,还想买,需要的人又买不起。这就注定了,许多已经卖出去的房产,买的人不需要,也无法套现,但没有套现的压力。从社会现象上来看,很不公平,经济发展成果让许多人痛苦。从经济本身来看,还没有到泡沫破灭的时候。

    这个格局里,房子已经成了“黄金”这样的东西,脱离了使用价值,成了浮盈系统的载体。只要全世界投资的钱多,黄金价格就挺在1200美元,虽然归根到底,黄金本身只是放在那什么用没有,甚至连贸易中的货币功能也失去了。中国富人的钱足够多,把一二线的房子全托在一个1-3万的高位,很轻松。这些房子的高价,可以把穷人赶走,让穷人不开心,但这正是资本主义游戏规则里富人的“权力”。富人不会做善事降价把房子给穷人的,宁肯空着保值。得黄金不同的是,中国的房地产,已经不是炒房泡沫问题了,而是一个贫富分化的问题。对富人来说,并不存在泡沫,还可以炒高。对一二线城市的穷人来说,不仅是泡沫,甚至是仇恨中国社会的根源。在三线以下城市,甚至连穷人也屯起了房子,手头几百平米的房子,花个十万屯着,以后多半是没有用的,但就放着算了。

    因此,中央如果用“戳破泡沫”的方法来处理房地产,富人并不买账,有时穷人也不买账,二三线的有房的穷人并不会降价卖。现在中国搞经济的模式,说到底还得靠富人,靠房地产。另一方面,也要化解穷人的心理困难,就要增加收入、猛建保障房,免得穷人大闹起来。我预计房价跌不动,直到富人对房子失去兴趣,或者政府要通过存量房从富人那捞钱。这种心态转变目前还没有出现。

    这么搞了四个月声势挺大的地产调控,看来就是如此。万科上涨看来是有原因的。政治上来说不好,对股市来说,应该会有一个上升动力。

    • 家园 房产成为黄金一样的属性

      是为了避险保值和增值。除了刚需,那些奇货可居的房子最终目的是要出手换成货币、攫取利润的。问题市场是对房子真正的需求有多少?这取决于城市化和人口红利还能持续多久。近日有学者提出中国城市化实际已达到70几,人口增长也要在2012出现向下拐点,如果真是这样,房地产的好日子不久的将来就要走向下坡路了。也许马上开始的人口普查也许可以给出答案。

    • 家园 个人以为,国家这样做也是在赌博

      在外部经济情况恶化的情况下,不好像去年那样继续扶持一个钢筋水泥的产业,因为实在是圈钱和民怨极大,而牵扯面过大,只能采取冷处理,用2年甚至更多的时间完成一个局面上的转换。这里面会有先知先觉者,风格调整的好,比如万科等立马着手保障性住房的建设,当然后知后觉者更多,这里不去理会。

      现在的地产,说到房价,除非有巨大的外力刺激,否则不会有根本上的改变,这里的外力无非是1、经济情况继续恶化;2、政策面和法律面上对囤积房产增高税收成本;3、大量保障性住房入市,伴随着户籍改革,房子增多,大家开始看淡商品房。

      而现在最大的危机就是,经济消费不振,消费不振的根源在活力不足,活力不足又不好总靠钢筋水泥拉动吧。如果地产消费不振是因为政府控制,那么汽车销售下滑和物价上涨,这里难道反应不出什么问题么。

      地产调控是轻轻一刀,现在远未达到预期的目的,即便穷人心理在地产上得到控制,也解决不了实际的问题。

    • 家园 赞同政委此次的观点

      比起上次说房价要大降60%的帖子,政委这个帖子明显理智接近事实多了。

      多方信息都表明,这次调控将是长期的,一旦是长期的就意味着大幅降价就是不可能的。长期调控中,激进的政策将会很快收回,但限制投机炒房的思路会坚持下去,房价降一点或者不再上涨,人民币贬值一点,中低收入老百姓的收入提一点,房价收入比稍微合理点,上面看中国社会就和谐多了。让驴一股劲坚持下去的法宝固然是胡萝卜,但萝卜吊的太远了,即便是驴也要闹事的,所以,不妨把萝卜换大根点,放的离驴近一点,让其觉得再多走几步就能够到。所以,说到底,这次还是在剪中产阶层的羊毛,权贵们再次成功吸金。

      • 家园 60%是有原因的

        传言各大银行做压力测试,第一次做是跌30%,结论是坏帐率上升3%,第二次就是60%……

    • 家园 送花有宝!

      谢谢!

    • 家园 但是陈大,资金静置的时间成本呢?

      基本收益率呢,房价必须比CPI涨的快才有继续长时间屯房的意义,除非短期内发展方式重回提倡房产经济阿。

    • 家园 花一个

      花一个,绝对是启发。

      另:感觉“自由门”翻墙挺好用,如果政委想用可以发邮件给我([email protected]),

    • 家园 政委好人,沙发获通宝一枚
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