主题：到底有多少套房子？ -- PBS
家园 到底有多少套房子？ 最近大家都在讨论房子，最近经济管理版一半以上的帖子都是和房地产有关，这是一个潮流，不紧跟潮流是落伍的表现，在河里不讨论房地产就是落伍的表现，所以我也要赶来凑热闹。
在看大家一环二环，一环套一环的讨论地段，一套二套加几套的限制，我开始有点跟不上了趟了----这个房子不就是个商品，不管是用来住还是用来炒，都是受供需规律支配的，既然谈到供需支配，那么把数据拿出来看一看就知道了么。供应量是多少，需求量是多少，一目了然。
如果是刚需，家家都有一套房了，再多造也是浪费，造成资源配置错位；如果造得不够，那么老老实实排队摇号去，房地产开发商宰你没商量。
中国人口13亿，每家3口(假定计生工作圆满完成和100%城市化），这需要4.4亿套住宅单元。
那我们去中国国土局，国家统计局那里把数据拿来算一算不就久行了---如果中国还没有4.4亿套住宅，房子短缺，供需矛盾起作用，就怪不得房价高。
这个住宅总套数很有讲究，比如日本1968年的住宅总套数已经超过居民总户数，但还是有40%的居民租房，还是在1980年出现房屋泡沫，最后房价跌去最高价的60%还要多。
我查来查去，就是看不到中国居民住宅总量这个数据，这叫我感到困惑，国家统计局的鸡地屁（GDP)啦，稀屁爱（CPI)啦都搞得清清楚楚，怎么区区几套房子的数据就没有了？都是吃干饭的？
没可靠数据就参加讨论有挨板砖的危险，政委说了一句房地产要掉60%，这个数据如何来我不得而知，只是看到板砖火力密度极高，几乎达到饱和程度，我看政委只有积极抵抗的架势。
现在从各种网上讨论，大家似乎可以感觉到这个住宅总量可能是个保密数据，不能说。
既然大道消息不通，小道消息就要满天飞，但是靠小道消息来讲道理有挨板砖的可能，我想尽量减少挨板砖的可能，瞧我就罗嗦几下太阳黑子，大号板砖不是照样劈头盖脑地飞过来了？
我们来反推怎样？也是大道消息，用中国人差不多主义来凑合吧。
在2008年，中国的商品房空置面积是1.64亿平方米，空置率是6%左右，而2009年和2010年的空置数还看不到，假定总数还在增加，至1.8亿平方米，空置率还在个位数，那么我们可以推测，全国城市商品房面积是1.8亿平方米/6%=30亿平方米。
如果中国城镇人口是6亿（2009年），每户平均3人，那么城镇户口是2亿户，那么每个家庭的商品房面积只是15平方米，这的确表明中国的商品房面积不能同城市居民的需要所匹配（人均20平方米应该靠谱吧).
这里我没有考虑商品房，单位集资建房和经济适用房的比例，如果将上述住宅数量加上去，可能还是不能达到人均30平方米的水平---因为我看到大家对居家60-90平方米的要求。
那么好了，是不是就应该多批地，让任志强多建房呢？
在看空置率的时候，我们要看空置率增加的速度，同比2007 年，2008年六大城市空置率均有所上涨，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%，其中北京空置率高达16.64%，居全国首位，高出全国水平75%。
这个增幅有讲究。
商品房空房率的变化告诉我们商品房已经卖不出去了，或有人故意囤积，或有人无厘头造大房子，反正这种房子工薪阶层无法消受了。国资银行借钱给你开发经济，你却把资源闲置，这种状况是不和谐的。
你不讲和谐，就有人来给你讲和谐了。
这里完全是个人猜测：国家发现小资再也买不起商品房了，打工仔打工妹只对（也只能对）经济适用房有胃口，甚至全国的城市住宅套数已经超过全国城市居民户数了，今后几年只要大造一批经济适用房即可，商品房价格掉到哪里管我屁事？
地方政府财政怎么办？好办，国际接轨，世界上那个政府不收房地产税？
洋文房地产这个词：Real estate，这个Real最早是从西班牙语Royal来的，意思就是国王的财产，那么国家要收税还不是天经地义？
这个房地产属于不动产，请看有关条文：
不动产维基百科，自由的百科全书
不动产 是一个法律上的名词。它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物，因此物业也属于不动产。[1]
按香港法例第117章《印花税条例》附表1，买卖香港“不动产”的第1类文件，是要缴付印花税的。 [2]
不动产的定义，依民法第66条应该比较清楚：谓土地及其定着物；不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。 而另一房地产之观念则是以建筑物的资产价值为主，故房地产应合并于不动产项下讨论才是。
俗话说雁过拔毛，洋人更厉害，不动还要拔毛。
等到房地产没戏了，大家该干什么就干什么了，公鸡打鸣母鸡下蛋，各司其职去吧。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 任志刚和任志强不是一个人 bug？
家园 搞错名字了 改了。
家园 刚刚看到这样一组数字，不知可靠性如何 数据来自网易，来源于中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在“2010河北省城市建设与房地产发展高峰论坛”上的讲话：
1. 中国城镇2009年有纯住宅131亿平方米。
2. 中国城镇居民总数2009年末为2.1亿户。
3. 1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 能否给个讲话链接？ 纯住宅130亿平方米/2.1亿户=75平方米/户，也就是说每单元75平方米，相当不错了。
2000年中国城镇人口4.55亿，那么1999年假定4.5亿。2009年城镇人口6亿（2.1亿户，每户3人，同我上面的推算差不多，差不多主义万岁！），10年增加城镇人口1.5亿，或5000万家庭（以每个家庭3个人计算），而住房单元增加7000万套，应该可以满足这些家庭的居住需要。
那么多出来的2000万套干什么用去了呢？周转炒作？空置？或者是旧房拆迁的补偿？
多出来的2000万套在一线和二三线城市中的分布如何？旧房拆迁数是多少？
家园 完整讲话链接我也没有 只是从新闻中偶然看到的，百度"住建部官员:中国需20至30年实现让民众买得起房"或者“2010河北省城市建设与房地产发展高峰论坛”应该就能找到。
另外挑个小错：130亿平方米/2.1亿户应该是约65平方米/户。
家园 二线城市 周围的同时都三四套房子啊，我觉得把这些房子打出来，不到40人的一个公司就能释放出100多套来，如果真出政策把这些打出来，房地产是什么情况，那还真不一定。认识的周围的人，认识的人，2套以上房子的太多太多了。我看好出台房产保有税挤压房地产泡沫。
家园 这确实是最重要最根本的问题 到底有多少套房子，到底有多少套房子空置。
我倾向于认为，到底有多少中央也不清楚。文官系统过去各系统报的数字，可能也没什么靠得住的。全国的文官系统出于各种各样的原因，有的会多报，有的会少报。
我猜想，传说的6000万套空置可能不是谣言。这才能解释中央下决心抑制房价的逻辑。当然，这些空房，可能很多是小城镇，老城区，等各种各样原因空着，大部分可能不是新建商品房。全国城镇人均居住面积28平米，
这说明了总体上房子是多的。
但这还不够。30个省会和直辖市有多少房子，有多少空房，可能才是最有意义的数。估计这个数哪都查不到。
家园 空置率的定义需要澄清下 另外思路是正确的
还可以拿每年新建商品房面积和城市增长人口对比
家园 什么是空置率？空置率的算法－当前流行的空置率的计算方法 1. 全社会空置房面积除以全部住房面积;
2. 空置商品房面积除以最近三年内竣工面积;
3. 空置商品房面积除以当年竣工面积。
我认为1.是正确的算法，但无法计算住宅总单元数。
上文有个数据很重要：
官方数据 “打架”的事也是有的。在建设部综合财务司和住宅与房地产司编写的《城镇房屋概况统计公报》中说，在2004年12月，全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米。其中住宅面积为96.16亿平方米。由于当时城镇人口总数是5.4283亿，那么，人均住宅面积为17.7平方米。可是根据国家统计局的新闻公报，2004年的城镇人均住宅面积为24.97平方米。究竟哪个数据更准确呢？人均面积25平方米，那就是说住房问题基本解决了，以后就是改善居住质量了。
康桂david河友指出根据电力部门统计，按照半年不交一分钱电费的住宅单元就属于空置房，全国多达6000万套，这个定义不错
你说的有道理：
还可以拿每年新建商品房面积和城市增长人口对比2004年中国住宅面积96亿平方米，城镇居民数量是5.4亿，人均17.7平方米；2009年中国城镇居民人口是6亿，比2004年多出0.6亿。
这期间中国的商品房面积增加为25亿平方米，人均是41.8平方米（25/0.6）。也就是说新增的城镇人口应该可以得到足够的房源，是供大于求。证明房屋建造是足够的，甚至是多于多年平均的（不管是平均17.7还是24.5）而且应该是改善型的。
中国2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米，2008年5.43亿平米，2007年4.98亿平米，2006年4.54亿平米，2005年4.36亿平米现在房价疯涨，似乎是供不应求的现象，而这个现象是由空置率造成，是有人把这个应该供应新增的0.6亿城镇居民中的一部分霸占了，囤积居奇为以后高价出售牟利。
炒房和操纵股价的行为一样--建仓，拔高，出货。
政委说掉60%是个靠谱的数字：当年上证指数6000点掉到1700点，不是去掉了70%吗？
黄金分割法：不是掉30%就是掉60%，只要掉过30%继续掉，那么下面就是60%了。
炒房和炒股有点不同：股票买了被套不会继续增加成本（除非你借钱买股），房子买了空置要交物业费用，要交房产税，还要交空置税（如果实行的话），还要交按揭。所以炒房还有后续成本，对付炒房团的“捂”招，应该采用“拖”招，不到一年，炒房团会乖乖缴枪投降的。
现在炒房团手上捏着一大把货（空置房），被釜底抽薪，举着杠铃放不下，活活套牢。
家园 先指出楼主几点分析的不完善的地方。 楼主首先提出，要科学计算一家一房模式下的总需求，认为这个是刚需底线。
不过，你的数据和分析方法错的比较多。
首先人口现在是13.35亿,这个是统计局数据，如果不信任统计局，一些研究者的数据则是14亿出头。
另外，我们也是处于一个历史进程中，再未来若干年，人口总数还在增长。当然了，根据不同的人的模式，未来历年人口数量有各自的预测数据和曲线。未来高峰时需要解决15亿还是16亿人的衣食住行。
“每家3口(假定计生工作圆满完成）”，这个用于计算的基础数据也是错误的。首先国家的计划生育的政策生育率不是1，而是非常高的，将近1.8，看来你对计划生育政策的错误理解偏差非常大。
“每家3口”还有另外一个重大错误，就是用于讨论本课题场景时候的“家庭”的定义。认为计划生育是“1胎化”，所以就是“每家3口”，显然是个重大错误。因为我们这里讨论房产经济下的“家庭”，与人口繁衍学里面的“家庭”，虽然都是同样2个汉字，但是显然仅仅是表面上名词相同，绝对是不同的含义。
按照楼主“1胎化”模式，三代人的结构应该是这样，爷爷奶奶，姥爷姥姥，父亲母亲，独子女。如果都健在，应该是合计7口人，在房产来说，常见的形态有作为3家分住，这样每家2.33人。少一些的形态是带一家长辈住，这样是2家，这样每家3.5人。最罕见可能性最小的是这家出了特殊情况，都住在一起，一家7人。当然了，如果长辈人口有早逝的，那么户均人口还要再低些。
前面我已经指出“1胎化”模式本身就不符合实际情况。那么再按更接近现实的2胎模型计算一下。三代人结构应该是这样，爷爷奶奶，姥爷姥姥，父亲（有1同胞兄弟姐妹）母亲（有1同胞兄弟姐妹），独子女。如果都健在，应该是直系下来合计7口人，但是因为2代各有1个兄弟姐妹的存在，所以抚养1代老人的责任只有一半。常见的形态有作为3家分住，这样每家2.33人。带一家长辈住，这样是2家，这样每家3.5人（这个概率降低到前面楼主的1胎化模式下的一半）。最罕见可能性最小的是这家出了特殊情况，都住在一起，一家7人（这个概率也降低到前面楼主的1胎化模式下的一半）。当然了，如果长辈人口有早逝的，那么户均人口还要再低些。
楼主“100%城市化”的假定也有偏差，不过我理解楼主的心情。不过我认为，因为中国人均耕地少，必然要求精耕细作，追求高亩产化，与美国资源丰富的模式不同。中国农业人口是肯定无法降低到美国程度。我想过1，2代，中国城市化能达到90%，就是很好的成就了。
楼主计算得到4.4亿套住宅单元的总需求（塞一点点私货，我个人认为综合了上述因素，以及本文还未谈及的一些因素，中国未来需求的高点很可能是6亿套城市住宅！）。但是，没有给出城市化速度，我们是在多少年内最终达到4.4亿套？年均数字应该是多少（与城市化进展速度有关）？没有给出城市化进展的发展曲线，就无法判定“每年”的房屋供给是否够“均衡”。这个可是很主要的差别，你是10年内达到4.4亿，还是30年内达到？差了好几倍。在这个速度方面的评估一旦出错，供求会大大失衡，房价的运行空间可是可以差好几倍的。
还有一点，即使房子总量年年都比较适当，表面上是“平衡”的，但是，你要注意到，房子这个东西可是“不动产”！！！不可能像你的电视电脑，轻易就能跟着你搬走，随时全国内能配平。如果中上水平的一本大学毕业生都向30来个中心城市（省内），或者4大城市（全国）集合，那么这些中心城市如何造出足够的房子匹配？
还有一点，许多地方都在拆建，80年代的房子就拆了。所以，总保有量的增加量也不是新建量，而应该减去拆迁量。
楼主的这个帖子，问题还有很多，就不一一指出了。
家园 空置率这个数据只怕要重新理解 一种是说买了放着没人住，这个数据我看谁也统计不出来。
一种是说开发商造出来了，还没卖出去。这个可以统计出来，可能文章里指的就是这个。
家园 地产挤出效应明显 1、政策完全可以控制地产的资金和市场规模，不过今年不可能大跌
2、空置房能够查到的是国家电网公布的数据，按照半年不交一分钱电费，6000多万套全国，不过这个数字河里在质疑。到底有多少，靠房产部门无法统计，供电局更靠谱。
3、有点疑问，这边在进行户籍改革，那边在用户口和结婚证限制购房，那还改不改了啊。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)- 复 地产挤出效应明显
家园 这个6000万套空置数据好 2、空置房能够查到的是国家电网公布的数据，按照半年不交一分钱电费，6000多万套全国，全国空置房6000万套，应该算城乡吧，如果
空置率是6%，那么全国有10亿套住宅单元；
空置率是10%，那么全国有6亿套住宅单元；
空置率是12.5%的话，那么全国共有4.8亿套住宅单元
按照北京离谱的17%的空置率，推广全国，那么全国只有3.59亿套住宅单元。
哄抬物价而赚钱的奥秘就是人为制造短缺，只要空置率高高在上下不来，房价下跌就没门。高空置率可以有效抑制建房的速度和热情而导致“捂地”--术语就是囤积居奇。要空置率掉下来，房地产税，空置税是个很好的思路。
所以中国的已有的住宅总数已经完全能够满足中国全体居民的居住了。还有必要再去造经济适用房吗？
高空置率是抑制中国公民房屋消费的元凶，也是延迟中国城市化的因素，进而延迟中国的现代化。
按照日本的经验，就算住宅单元总数同总户数一致，还是有40%租房，证明穷人还是买不起房，所以要有国家出面组织建造经济适用房或廉租房，更进一步讲，如果要和谐，为什么不把那些空置房征用给无房者使用？
用国家的钱，国家的地，打工仔的血汗建造出来的房子，而打工仔却不能用，而让其空置，这是一个什么样的社会？有特色的和谐社会主义？
国家借钱给资本家建房，让其推动中国现代化，并让他们先富起来，想不到这些家伙得陇望蜀，哄抬房价，与国家政策背道而驰。
TG的鼻祖恩格斯有一名篇《论住宅问题》，分析为什么穷人住不起房子，并有一个解决办法：
但有一点是肯定的，现在各大城市中有足够的住房，只要合理使用，就可以立即解决现实的“住房短缺”问题。当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主，或者让没有房子住或现在住得很挤的工人搬进这些房主的房子中去住。只要无产阶级取得了政权，这种具有公共福利形式的措施就会像现代国家剥夺其他东西和征用民宅供军队宿营那样容易实现了。其实TG根本没有剥夺资本家，从字面上看，土地按揭劳务三个方面都是TG提供的，为什么不敢理直气壮地把房屋提供给无窝族呢？
除非土地银行已成私产。
怪不得私人财产神圣不可侵犯已被写入宪法，下一步将是什么呢？
太祖说过：本党真正懂马克思主义的人不多。
3、有点疑问，这边在进行户籍改革，那边在用户口和结婚证限制购房，那还改不改了啊。这个同经济发展有关，城市化不能太快，这里有个瓶颈。
解决这个瓶颈的要害就是以温家宝为首的能源委员会的工作了。
家园 我的理解，还是看财政。 我说下我的理解，这届政府其实是在做这个构思。
1、对外通过出口，引进技术，带动加工制造业---产业升级---赚外汇---提升工人技能，逐步的把农民和沿海城市变为职业化的工人和工业区。
2、对内是通过城市化发展，不断的搞基建，带动地产、基础设施建设---形成城市群，人口效应，推进土地的改革，逐步的让一部分农民离开土地去打工。
3、户籍改革也是配合未来城市化的发展，至于房子多少在开始设计规则的时候根本没注意，对于能源的需求也是没有顾及。
4、最大的缺失是没有城市化的经验，只看到好的一点，没有看到弊端，并且中央政府自财税改革以来，对地方财政缺乏控制，收钱却愈演愈烈，大家都要吃饭，这就是很现实的问题，不问地产开刀总不能问空气和中央要钱吧。
5、未来的几年会有一个矫正的过程，重点解决地方到中央财政可持续发展的问题，不解决这2点无论房子多少都没有用。