主题：房价下降到底会不会引发大面积断供？ -- 斧头帮主

最近看到很多人的观点是，房价一下降，贷款买房的人就会断供，继而威胁到银行。我觉得这种观点很值得商榷，提一下个人的浅见。首先声明的是，我这些观点基本上都是主观猜测，没有去查询具体数据（有的数据可能根本就查不到），各位朋友请轻点拍砖。

首先我们先假设一些条件：

1 下降幅度：以08年底房价为下降最低点，暂且不管他能否下降到这个程度。

2 地方： 以北京为例，要到08年底的水平，房价需下降50%，当然了具体到某个区域和楼盘，可能有高有低。假设某一套房08年单价1万，面积100平米，这样买房总价100万。

3 收入： 假设人们的收入不会大幅下降，属于稳重有升的那种（这应该是大多数人的预期吧）。

4 其他： 暂时想不到了，总之排除其他因素吧。

推论过程：

我们以08年底为界限，将贷款的人分为两部分

1 08年底之前买房的人：

这部分人占总人数的比例应该不小，假设为60%吧，假设可能不太准确。其实这可以继续分成两部分：

a. 一种是在08年中买的，这部分人比较少，而且我们所假设的降掉50%后的房价跟这时候差不多，所以这部分贷款应该没问题。

b. 另一种是08年以前贷款买房的，这期间房价基本上是一直上涨的。这部分人有的贷款首付是20%，有的是30%甚至更高，我们也假设一个平均值为25%。之前我们假设楼盘价位降价后为1万，也就是说08年之前买房的人有一部分是以1万多（最高也就1万3，1万4吧）的价位买的，这些人所占的比例应该不大，这些人的首付大概为25万左右，贷了75万左右，即使断供再买房的话也需要贷70万（暂且不论能不能贷出来）所以这部分人不会断供。

由此，08年底之前买房的人不会断供。

2 09年到现在买房的人：

这部分人按总人数的40%算，我们再继续细分下。

a. 以一万三或低于一万三的价位买入，这类人其实和上面提到的以万多买入的人一样，不会轻易断供。假设这部分人占20%， %40乘以20%，接近总人数的10%。

b. 高于一万三的价格买入，刨去首付的钱以后应还贷款额度比降价后的房子还高，这就有断供的可能了。这类人大概占总人数的30%吧，但是不一定每个人都会断供，有以下几种因素：

（1）人们可能有房价上涨的长远预期，不会因为暂时的降价就断供。不是职业炒房的人更会持有此种想法，职业炒房人如果资金链紧张的话可能会有很大一部分断供。

（2）断供会降低自己的信用，这会加大一部分人的顾虑。并且如果出现断供的苗头，国家可能会出台一些信用方面的政策，比方建立一个公共信用库，加大信用方面的惩罚力度等等。当然，这些方法对一些炒房的人作用也不会太大。

（3）断供后，银行会拍卖房产。当拍卖款不够还贷款时，银行可以继续向贷款人追缴债务。不过具体追缴起来，可能费时费力。不知道当前银行是怎么做的（外包出去？）

（4）有的人可能基于道德或者其他的原因坚持还贷款，不过我觉得这种人很少，这个因素不太靠谱。

综上所述，有断供可能性的人只占送人数的30%，这30%并不是都会断供，实际有可能断供的估计只有10%（炒房人应该占大多数）。

下面说说银行方面的风险：

1 基于上面的推论，虽然只有10%的人断供，但是由于这些人是在高价位时贷的款，所以这部分贷款额会超过个人房贷总额的10%，可能会到20%吧（继续猜测），这点是不利于银行的因素。

2 另外个人房贷在银行放出去的贷款中占的比例不是太高，平均下来20%左右，就比例来说，商业银行比国有银行应该要高。用20%乘以20%，得到4%，即断供的那部分贷款只占银行贷款总额的4%。

3 银行可以拍卖房产来补偿一部分贷款，当然有可能很难拍出去或者拍出去的价格低于市场价。这样4%的坏帐又可以减少一部分，假设为2%吧。

这样银行的坏帐其实没多少，也就2%左右。问题应该不大。