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主题：做点中国房地产的基本算术题 -- 泉畔人家
家园 做点中国房地产的基本算术题 房价高或者不高，大家各有看法。咋们先不主观的说高或者低，先来算算中国房产的家底到底是多少，总市值是多少。然后再比较一下欧美等国的数据，至于高低，存在的就是合理的。涨和跌都是正常的。
第一个数据，08年城镇居民人均居住面积30平米。这是住建部的数据，是按户籍还是加暂住人口就不知道了。我们算5亿城镇人口吧，那城镇房子150亿平。农村人口8亿，人均35平，270亿平。5亿城镇人口的话，北京，上海，深圳，杭州，青岛等是市中心2万的城市，但更多的中西部，东北，西北的县城，乡镇根本到不了5千。这150亿我们按5千来算平均数，应该只高不低。 农村270亿平，价格基本就是建筑成本。我们算1千平吧， 27万亿。75+27约=100万亿吧。
09年中国官方公布的gdp 33.6万亿。 房产市值/gdp比例 接近3， 超过次贷危机前美国的2.7 ，但距离日本1990年的5.45还早。 2000年中国gdp 8.2万亿， 09年比2000年增加4倍。而且09年的gdp数字应该人为做小了的。中国gdp数字在3年内应该就会突破50万亿（如果通胀了可能更快）。
肯定有人说gdp信不过，那咱们用消费来算。
参考河里有人贴过的美国人 35%的收入用于住房支出， 美国家庭1亿1千万个，户均收入5万左右（这个数据谁有更准的？）住房自有率70%，房子按8000万套算， 现在均价按20万美元算。 8千万*20万=16万亿美元。那么户均收入的35%不到2万美元，扣除物业税，美国房子市盈率可以看成15吧。 照这个算法貌似和美国现在房产总市值20万亿左右误差不太大。
那么中国那？2009年中国统计局统计到的消费就是125343亿，考虑中国国情，你去饭店饭店能不开发票饭店就不开发票，农村的赶集，城里的集贸市场一类，能统计的只会少不会多。那么我们假设中国人2009年消费15万亿，如果消费中的33%用来买房子，那么就是5万亿。用20倍市值来套，那中国房产市值就要100万亿，有网上文章说中国房产市值已经90万亿了，多么多么泡沫云云。而考虑中美不同国情，中国人口环境和低生活成本等，如果把系数调整成50%，或者市盈率30倍，按2009年的消费能力，7.5*20=150万亿。我们现在肯定还到不了。
基本的数据有时候貌似很虚，但有时候看基本数据还是很有参考意义的。当初铁本事件的时候，很多专家都说2003年中国钢产量突破2亿吨，已经在严重过剩边缘了。于是有了铁本事件。至于后来钢铁业的情况吗，2009年就逼近6亿吨了。现在专家们也不在扯什么2亿吨钢了。当初国务院3年不让上新电厂，说过剩，后边就是电荒。
现在，从2005年以后，就不断有人说地产泡沫。现在网上算出来的中国地产总市值是90万亿，那么下跌个30%，60万亿，过几年中国gdp就到60万亿了。那是什么概念那，那说明中国人买房子会比所有发达国家容易的多。发达国家一般都是地产总市值/gdp 是200%-300%之间，中国现在的比例，是标准的发达国家。3年下跌个30%，总市值60万亿，gdp60万亿，理论上就是中国人一年新创造的财富，就能把中国土地上的所有房子重新买一遍。至于这个比例能不能出现，咱们拭目以待吧。
家园 【参考】美国的家庭收入统计： 
外链图片需谨慎，可能会被源头改美国2008年家庭收入的“中值”是 $52,029。
见图中右下角的的划线：US median $52,029。
【注意】median =/= average ：
median: 指中间位置的，统计学上指处于中间位置的一个数的。
average: 通常用来形容优劣难分的平庸或折衷情况，也指理论上的平均标准。
中国房地产市场的问题恐怕跟美国不完全可比。中国人的囤房造成所谓“刚需”，又不对囤房人征收物业税。
家园 09年的gdp数字人为做小了 这是怎么得来的？
家园 这个你去看古道老井的博客就行 古道老大在02,03年就预测中国2010前gdp超日本，被大家都嘲笑的不得了。但事实胜于雄辩。如果有时间，建议你把古道的由GDP而引发的长聊全读一遍，古道老大思想应该偏左，倾向于采用共产主义理想解决问题。但他对当前经济的分析，我认为是水平最高的，抓住了事物的本质。我把他关于2009gdp的贴在下边。
问;今年中国的GDP又要公布了吧？你知道会是多少吗？
答;你知道吗？
问;估计应该在34万亿左右吧。
答;那来的数据？
问;看论坛上某些人士根据通涨率和增长率计算的啊。
答;算出这样结果的人士一定是经济学上的门外汉，凭个人直觉在那乱算。
问;那你估计会是多少？
答;37.9万亿左右吧，误差不会超过2000到3000亿。
问;你凭什么这么有把握？
答;凭已经公布的各项数据啊，都不用特意去查资料，每天看电视的时候注意看屏幕下的有关字幕就能知道啊。
问;那你说说你的根据，看看是不是真的有道理。
答;GDP由3个部分构成，第一部分是全社会固定资产投资，第二部分是全社会消费总额，第三部分是顺差净值。
问;具体点说。
答;经济普查后，08年中国的全社会固定资产投资是18万亿左右，09年中国在这一部分名义同比增长了33%，也就是达到24万亿左右。08年中国消费额为11万亿，09年名义递增了15%，起码12.6万亿左右，这两项加起来就是36.6万亿了，再加上1900亿美圆的顺差约合1.3万亿不就是37.9万亿吗？
问;噢，这么回事啊，可有一个问题一直没搞明白。
答;什么问题？
问;从你的这个估计，中国的GDP名义增长已经超过20%了，可是中国今年的CPI指数基本持平，为什么还说中国的经济增长仅仅是8%呢？
答;知道你的困惑所在了，首先你把CPI指数和通涨指数混淆了。
问;它们不是一回事吗？
答;当然不是，通涨指数刻画的是全社会所有商品价格的变化，而CPI刻画的仅仅是居民消费品商品价格的变化。比如09年中国固定资产投资增长了33%，但是扣除价格因素后增长率仅仅是20%，这说明固定资产价格升高了12%，考虑到固定资产投资占GDP的份额约60%，即便CPI不变，通涨指数也有7%了。
问;可这依然有缺口，8%加7%也不过15%，还是填不满20%这个口啊？
答;不是8%加7%这么算的，是1.08*1.07=1.156.如果增长是8.5的话。两项叠加的结果就该是1.085*1.07=1.161了。
问;就按你说的算。31.4*1.161也只约等于36.5万亿啊，和37.9万亿还是合不上啊？从那多出来这么个1.4万亿呢？
答;多出来的这一块是由市场扩大率产生的。
问;这是什么意思？
答;其实去年就讲过这个，只是你不入心而已。GDP统计的是年度全社会商品增加值，不是年度全社会财富增加值。伴随着市场化的完备和扩大，某些去年不属于商品的财富今年变成商品了，因此今年这些财富的生产就被计入GDP统计里去了。
问;举个具体例子行不？
答;比如农民在宅基地上盖房子，第一不招标，第二不销售，只是自盖自住，也不打算交换，盖房材料用现金购买还不要发票，用工都是村民互助不发工资。所以这类的财富制造都进入不了GDP的统计里去。可现在农民盖房子在理论上必须通过某一级政府的规划了。如此一来，农民盖房子也要逐渐进入GDP统计数据了。这就是市场率扩大带来的GDP增长。
问;那是否等于说市场化越完善的国家，GDP就越高呢？
答;当然了，象美国人那种一颦一笑一言一行都是商品的国家，GDP自然容易高，而象北朝鲜把财富归为商品少的国家，GDP也会非常低了。
问;现在还有一个问题。为什么消费在中国GDP中占的份额仅仅为三分之一左右，而发达国家都在60%左右？
答;你觉得那个好呢？
问;不知道。
答;发这种议论的人至少有误导作用。
问;怎么误导？
答;你是否以为居民消费额就是居民收入额呢？
问;不是，消费额加储蓄额等于收入额。
答;也不对。事实是居民的消费额加储蓄额再加投资额才等于居民的收入额。
问;怎么讲？
答;居民购买房屋属于投资，钱从那来？不还是来源于收入吗。以09年为例全社会销售商品房面积超过10亿平米。均价4800，超过5万亿的收入被居民变成投资了，如果再加上2手房购买和农村人买小产房和自盖房的部分，09年中国人把收入投到房产上的资金或许超过7，8万亿元呢。
问;如果把房子算成消费的话，那中国的总消费也占GDP额度的50%以上了。
答;别以为消费占GDP份额大是好事，在一个商品化的社会衡量一个经济体生产力发达与否的一个重要指标就是投资和消费的比例数，当然这里的消费肯定是包含住房的。
问;那么什么代表发达呢？
答; 投资比例越高的经济体，其生产力水平就越高。而且伴随着生产力的提高，投资占GDP的份额会越来越高
问;不对吧，前苏联和文革前的中国都是高投资低消费的国家啊，这不是现成的反例吗？
答;你举的是两个非商品化的国家经济体啊。
问;不过你说的这个结论真的很离谱啊。
答;离谱就离谱吧，不过却是一个颠扑不破可以被严格证明的定理，信也罢，不信也罢，就是一个客观事实。
在封建社会皇帝统治的时候。消费所占比例肯定年年比90%还高呢。
问;哈哈，你的估计太离谱了吧，还是人家论坛上那个被你称为门外汉的计算比你准呀，你说说原因在那啊？
答;估计错了呗，认帐勒。
问;不够哦，得挖挖错误的根源呀，不然以后还会继续犯错误的。
答;是，要检省，要幡然悔悟，改过自新。狠批私心一闪念。
问;哎，我也是本着治病救人惩前毖后的态度嘛，你也不必太自责，深刻检讨就还算可以改造好的嘛。怎么样，找到错误根源没啊？
答;没全找到。
问;看来还有模糊认识，那先说说找到什么了？
答;把看到的增长数据的基数理解错了，以为33%的增长是指在普查后投资规模下的增长率，而实际上采用的却是普查前的基数数据，这就有了1.1万亿的误差，其次是最终的增长率是30%而不是33%，这就又多出5000亿的误差。
问;这才那到那啊，你的估计误差是4。4万亿这么大的天文数字，你居然才自查出来1。6万亿，不说自己治学态度不严谨，还怪别人使用的基数数据不对，怪人家预报的增长率不准确。不行，这样的检查过不了关。
答;那你替我检查得了。
问;不行，错误是你犯的，不能让别人替你受过。你要从根源上挖，从理论上找到你犯错误的根源才对。
答;理论上？就是说GDP=固定资产总投资+零售总消费+净出口
这个公式上找原因吗？
问;对呀。
答;那对不起了，那得给经济学重起炉灶，重新定义GDP，修改全部宏观经济学教程了。这么好，错不是我的了，是经济学错了，你找它去挖根源去吧。不送哈。
问;你用这样态度对待群众批判很不好嘛，怎么又赖到经济学错了呢？
答;我没说经济学在这上面错了，是你说的啊。
问;哦，好象我刚才话里是有这个意思，但我的意思是说你可能对正确理论产生了错误理解，由此才导致你犯下重大判断错误啊。
答;好吧，马建堂给出的数据咱们必须采纳为真吧？
问;当然，咱们权当信了，反正也驳斥不了。
答;那个GDP公式承认不？
问;当然也承认了。
答;那好。GDP=33.5万亿 消费=12.5万亿 投资=22.5万亿。带到公式得到
净出口= 33.5万亿-12.5万亿-22.5万亿=-1.5万亿
问;这什么意思？
答;就是说中国09年的进出口有1.5万亿人民币，相当于2200亿美圆的逆差。
问;不对啊。中国进出口一直是顺差啊，09年不是有1900亿美圆的顺差吗？
答;你说的也对，历年来中国一向是进出口顺差，而且是资本项目，经常性项目的双顺差。可刚才你说的那1900亿是指需要过海关的有形贸易顺差，它仅仅是经常性项目的一部分，可不是进出口贸易的全部
问;你的意思说中国09年虽然有形贸易是1900亿美圆顺差，但是全年对外贸易却有2200亿美圆的逆差。对吗？
答;别别别，这可不是我说。数据是马局长提供的，GDP计算的经典公式随处可见。2200亿美圆逆差是马局长的数据和经典公式组合以后说的。要是再错了，你找它们去，别再找我挖根源了。
问;是不是中国的GDP统计方法不是按照那个公式计算的？
答;GDP的多少不是由采取什么公式决定的，它也可以有用其它参数表达的公式，不论你采用任何其它公式或对其它参数进行统计再计算GDP。万变不离其宗。GDP与投资，消费，净出口都一定要符合那个公式的关系。
问;那你是不是说，只要中国的GDP数据不是别出心裁富有中国特色的GDP，那么09年中国的国际贸易就是逆差，而且高打2200亿美圆之巨。
答;又来了，不是我说，是马局长的数据和GDP计算公式说的。
问;好蹊跷啊，原以为1900亿顺差，竟变成2200亿逆差。正负4000多亿美圆啊。通过国际贸易没了，你说是怎么没的？
答;你真逗，又不是我搞没的，你凭什么问我怎么没的呀。
问;那怎么才能没。
答;那方法多了。
问；有那些？
答;国家或境内企业，居民对外减免债务，等同于无偿增予。
问;还有什么方法？
答;境内居民将资金转移到境外。
问;继续。
答;外资企业提取境内企业利润并转移到境外法人，机构或居民名下。
问;还有吗？
答;那可数不清，途径多了去了。
问;外资企业撤资是不是？
答;也是。
问;境内居民改变国籍是不是？
答;本质上也是，但在统计时间上有滞后。
问;怎么讲？
答;比如你今天改换国籍了，今天你在中国国内的财产理论上名义上就都已经属于外籍人士了，等同于把原来属于中国人的这部分财产无偿增予外国人了。如果你把你的存款和房子卖了都换成外币拿走了，这在进出口上就表现为净流出，如果你把你的房产留着没卖，那这个房子属于外籍人士在中国的投资。
问;可这个也算是外国人的财产了啊？
答; 是啊？有什么关系呢？
问;和GDP没关系吗？
答;怎么讲呢？你不卖不拿走就没什么关系。你卖掉了把钱拿走，GDP就得减去这一部分，因为这导致了净出口的减少。
问;如果我房子不卖出租，把租金拿走呢。
答;只减去你拿走的那部分货币量。
问;不过就这些折腾项目不至于能有4000多亿美圆啊，总得有个过的去的说法吧。
答;那你慢慢等吧。
问;能不能是中国在这次金融危机中损失惨重，前两年压下来不做帐，今年一次冲销呢？
答;你脑子够快，至少拿出来一个能解释过去的说法。
问;假如动用国家外汇储备购买外资的境内企业，是否也会产生进出口的逆差？
答;当然，等同于外资撤离，和居民改变国籍类似，外资企业是境内法人，外资撤离就相当于消灭自己境内身份，然后把原来拥有的财产转移到境外法人或自然人的名下。
问;清楚了，外资企业的利润提走相当于外籍人把房屋租金提走一个道理。那这4000亿的缺口是不是购买外资企业股份产生的？
答;做梦吧，中国人那能摊上这等好事。
问;再问一个，如果中国动用美国债卷买美国市场上的股票，能不能也产生所说的逆差。
答;没这个可能啊。债卷没资格买股票的。
问;我说的是用债卷做担保去买，可以吧？
答;现在双方不正在进行这方面的探讨吗？美方代表克林顿是很喝彩的。
问;如果真这样，是否造成逆差。
答;看怎么做帐，用现在通行的方式是赔多少产生多少净流出，赚多少就产生多少净流入。
问;那也只能在赔了4000多亿后才可以出现4000多亿的净流出吧？
答;当然了。你不是在猜这些已经发生了吧。
问;不猜，那些下大棋的主都属于神鬼莫测的运筹高手，干出什么天怒人怨的事都可能。
答;好涵养。
问;出现这么大的逆差。国家外汇储备上能体现出来不？
答;没本质上联系，所谓外汇储备就是境内外机构和人交给境内货币管理部门管理的外币总和，分成两部分，境内者拥有部分和境外者拥有部分。
问;那不就是中国人和外国人的区分吗？
答;不对，麻烦就在于有法人，外资法人有二重性。做为企业它是境内法人，可是考虑财产权，它又属于境外自然人。
问;那么这个4000亿应该在那体现出来？
答;在外汇储备的成分构成上，与外汇储备的总量毫无关系。只与外汇储备中属于境内者拥有部分的绝对量有关系。
问;哦，你知道这些数据吗？
答;不知道。
问;能查到不？
答;不知道，别说这个数据，就是外汇储备中有多少境外热钱的数据恐怕都永远是个谜。
问;为什么呢？
答;和法人的双重身份有关，也和资金无偿转让的真假有关。
问;那4000亿美刀呢？总不能没影子吧。
答;有啊，马局长的数据和GDP公式不就露出它的影子了吗？
问;可还需要佐证数据啊。
答;局内人知道，咱们知道有个影子就行啊。
问;算了，不操心了。干脆我怀疑马局长的数据好了，怎么修改他的数据能消灭掉这4000亿美圆的窟窿？
答;固定资产投资不是22.5万亿，而是19.7万亿，这个窟窿就没有了。
问;中国的GDP数据以前出现过这种情况没？
答;从来没有，一向是公布的GDP大于投资，消费，和有形贸易顺差的总和。也就是过去净出口都是高于海关贸易净出口的。今年算是破天荒了。
问;以后呢？
答;那就不猜了。
问;弄了半天，还不如相信马某人夸大投资规模了，真希望他是说假话，他的数据是真的，反而还让我堵的慌。
答;涵养又不够了不是。
问;不行，我去琢磨琢磨把那个GDP公式推翻，这才是最满意结局。
答;好主意，提前恭贺诺贝尔经济奖新主诞生。
问;谢谢，不客气。
家园 古道的文章最近在看，收获很大 他的思路极其清晰，很有逻辑，所以说服力很强。
我还是同意他的5年GDP超美，3年内中美至少爆掉一个的推论的，至于立刻进入共产主义，确实心里难以接受。不过互联网的出现确实是划时代的技术，社会组织形态确实要做相应调整。
不过他的论证过程还是有说服力的。至少比绝大多数对于2020、2030的预测靠谱。
家园 古道的文章 特别是GDP闲聊系列我以前一直在跟，觉得写的确实很有水平。不过后来看到共产主义阶段后就。。。额，我根本就不信共产主义那套，所以后面就没有看了。
- 复 古道的文章
家园 古道的共产主义我也有不同意见 但古道对文章里对当前事情的分析，确实是高手。最主要的是，人家是基于理论和数据的分析，而不是拍脑袋。至少马克思的劳动决定价值，价值决定价格，和物质财富而不是货币决定生活水平，我觉得都还是没大问题的。而且人家02,03年就推断出中国gdp 2010之前超日本。事实也证明人家的这套现实分析还是很准的。
我感觉把古道的这30篇文章，隔一段时间就拿出来重新读一遍，会很有收获的。事实胜于雄辩，把这几年发生的事实和人家文章里早就写过的东西对比，就会发现人家大部分对现实的分析，还是很准的。里边古道基于人均钢铁蓄积量，人均水泥使用量，和发电量来判断中美实际物质财富数量的对比，我认为也比单纯的算货币数字账可靠的多。
中国正在恢复2千多年来在世界中的常态，在这2千年中至少有1800年，中国城市占据了全球大城市的60%以上，中国控制全球一半以上的财富，中国的茶叶，丝绸从全球换回大量的白银。中国拥有世界上装备最好，规模最大的军队，世界各国向中国天子朝贡。中国拥有10个左右的纽约，20-30个巴黎，柏林规模的城市。日本东京的房价在2千年时间里，有1800年远低于长安，洛阳，将来也会这样。当西单附近的中国四大行总部成为决定全球经济运行的金融心脏以后，华尔街周围的公寓价格就必然要低于西单周围的公寓价格。
只要中国真的恢复了这2千年中的常态，房价也必然恢复常态，这一方面是中国中心城市，中心区的价格会成为全球最贵。另一方面是rmb升值，中国人出国变成和现在城里人下乡一样。我们那一小把人民币，就能从世界各地买回各种各样的好东西回来。这个过程需要的时间应该会很长，但至今为止，还都是在沿着这条路在走。分析现在北京上海的房价，如果有资料，就需要参考历史上汉唐时期的长安，洛阳的房价。
家园 长安的房价大概也不便宜 “白居不易”嘛
不知道是不是真有这个资料，对比一下蛮有意思的。不过估计贵不到现在北京上海的水平，现在白居易来北京上海也不定能买的起房子啊
家园 实在搞不懂 楼主长于从历史的眼光审视问题，我实在搞不懂中国的老百姓两千年来没有任何时候像今天这样有如此多的百姓渴望政府征税的（物业税），这种现象到底有什么本质原因啊。
家园 大哥啊，这个能简单类比吗？ 几千年农业社会和现在的工业社会信息社会的可比性在哪里？
完成您的梦想，那需要到太阳系开采能源和矿产。
1840年以来的变局，您觉得会这么轻易地结束吗？这个时间维度会是用几十年来计算？
家园 虽然我也对中华的复兴很有信心 但我觉得在现在这个时代，中国或者说世界上任何一个国家还想如古代那样，领先其他同等级国家很多年的状态，都是不能持久的。特别是在这个世界有美国这样的靠移民新兴起来的国家面前，我觉得中国已经不可能再回到以前汉唐时代那样的地位了，毕竟美国是两千年以来唯一一个同时在领土资源和高素质人口基数上能同我们媲美的国家。以前还有一个基本符合条件的苏联，不过他倒了。除非老美分裂，我的看法未来100年内世界都会是一个2G的时代。