主题：【中国铁建（1186）估值分析】（初稿，请多指教） -- nettman
家园 【中国铁建（1186）估值分析】（二稿，请多指教） 中国铁建目前将未来的组织框架规划成8个业务部分，分别是“国内外工程承包业务（基建）、勘察设计咨询业务、工业制造业务、物流与物资贸易、房地产、资本运营（金融）、资源开发（矿产）、其它业务”。按照不同的业务发展情况，将估值按照三大部分分别进行计算：
一、未来收入呈现阶段性发展的两个业务部分，按照收入利润比进行估值的部分：
1、国内外工程承包业务（基建）：按照“中长期铁路网规划（2008年调整） 时间：2008年10月”及投资规划“2020年12万公里铁路建成 总投资需5万亿元 时间：2008年11月27日”，2009年至2020年这12年间，中国铁建在中国铁路基建中的业务量将达2万亿；其它基建项目包括国内外城市轨道交通、国内外市政建设等相关基础建设项目，初步估计业务量也将达到2万亿左右的规模（不很严谨，毕竟这些项目太细，很难有确切的数据进行计算，先初步做个简单的预估）；这样2009年至2020年这12年间，中国铁建国内外铁路、城市轨道交通、市政建设总业务量按照4万亿进行初步计算。
按照目前所知的基建规划，其业务量将分几个阶段：2009年至2012年是业务高速发展阶段（2009年约3000亿；2010年约4000亿、2011年约4000亿、2012年约4000亿）；2013年至2015年是业务平稳发展阶段（2013年约3000亿、2014年约3000亿、2015年约3000亿）；2016年至2020年是业务量有所萎缩，但是总体保持一定水平的阶段，这个阶段的变量在于国际高速铁路基建的需求方面，如果国际高速铁路在中国的示范效应下进行大规模建设，那么这个阶段中国铁建业务量将超过目前所估计的情况，对于中国铁建估值有提升的效应（2016年约2000亿、2017年约2000亿、2018年约2000亿、2019年约2000亿、2019年约2000亿、2020年约2000亿）。十二年时间内，基建业务总计业务量计4万亿（3000亿+4000亿*4+3000亿*3+2000亿*6），按2%净利润计算，12年净利润将达800亿，估值按净利润2倍计算，将达1600亿。
2、勘察设计咨询业务：2008年收入2073.3亿，2008年收入47.2亿，勘察设计咨询业务量约为基建业务量2.3%左右，按照勘察设计咨询业务量为基建业务量2%计算，4万亿基建业务量基础上的勘察设计咨询业务量约为800亿，勘察设计咨询业务净利润率按6%计算，2009年至2020年这12年勘察设计咨询这部分业务的总净利润将达48亿至64亿，估值按净利润2倍计算，将达96亿。
二、未来有稳定收入的四个业务部分，按照利润通过市盈率进行估值的部分：
3、工业制造业务：中国铁建工业制造业务主要由“昆明中铁大型养路机械集团有限公司”和“中铁轨道系统集团有限公司”两个下属企业完成。随着铁路规模的扩大，中国铁建在这个业务部分的收入将平稳增长，到2015年后到达100亿至200亿的业务规模将是可以预期的。按照100亿业务水平计，净利润率按照5%进行估算，中国铁建部分业务的净收益5亿元以上的水平，按照15倍PE估值计算，这部分可以达到75亿元的估值。
4、物流与物资贸易 ：中国铁建的房地产业务主要由下属的“中铁物资集团有限公司”来完成。随着客运专线系统在2015年的基本建成，中国铁建物流这部分业务量和利润率将得到极大的提高，业务量将得到200亿至500亿的水平（可能会超过），净利润率按照4%进行估算，中国铁建物流业务这部分业务量按200亿计，其净收益应该达到8亿元以上的水平，按照15倍PE估值计算，这部分可以达到120亿的估值。
5、房地产：在“中国铁建（1186）房地产产业信息集”中，我估计中国铁建房地产开发的规模将达到千万平方米级别，2010年后的5年内房地产收入将进入收获期，年收入将在100亿以上，按照10%的净利润率计算，中国铁建其它业务这部分收益应该达到10亿的水平，按照15倍PE估值计算，这部分可以达到100亿的估值。
6、资本运营（金融）：这个部分原来只有建筑行业的资本运营，09年新开设了保险公司，估值由这两块组成。
A、中国铁建资本运营
2002年以来，中国铁建对资本经营进行尝试，采取以BT、BOT、BOO、PPP为主要模式的资本经营，以投资带动工程承包，为公司创造稳定的现金流和较高的收益。这部分收益应该是长期的、稳定的，但是不太可能有超额收益，按照8%的收益估算，资本运营这块的年收益按照10亿估算，按照15倍PE估值，资本运营这块能够带来100亿的估值。目前我们运作实施包括呼准铁路、哈尔滨绕城公路、济阳黄河公路大桥以及尼日利亚莱基自贸区在内的18个,其中BT项目12个、BOT项目3个和BOO项目3个：项目总投资规模达到141.71亿元。
B、保险公司方面的估值：“中国铁建实施保险资源集中管理，每年将节约保费上亿元 2009年9月26日”，按照中国铁建的计划，每年节约1亿元费用的话，按照15倍PE估值，保险这块能够带来15亿元的估值。
以上两部分净利润将达到11亿。估值区间165亿。
三、有较大潜力，目前不是利润来源，不计入估值的部分：
7、资源开发（矿产）：目前正处于布局阶段，2008年、2009年都无收入；考虑到资源开发的长期性，未来2、3年内都属于投入期，很难有实际的收入，因此不计入估值。不过经过数年布局后，在2015年以后国内基建规模增量的逐渐递减以及总体基建规模无法进一步增加的基础上，资源开发这块的估值将抵消中国铁建基建估值下降的压力。
8、其它业务：主要是集团科技开发、财务管理等方面的业务，由于没有具体的财务报表，因此不计入估值。
按照以上的估值计算，中国铁建的长期估值如下：
1、国内外工程承包（基建）业务估值：1600亿；
2、勘察设计咨询业务估值：96亿；
3、工业制造业务估值：75亿；
4、物流与物资贸易业务估值：120亿；
5、房地产业务估值：100亿；
6、资本运营（金融）业务估值：165亿；
7、、资源开发（矿产）业务：无估值；
8、其它业务业务：无估值；
中国铁建长期估值：2156亿元（按照123.4总股本计算，中国铁建长期估值：￥17.47元）。
家园 工资成本问题，我来尽量想些不好的 我不知道铁建的员工有多少。如果工程项目多，是先顾着股东利润，还是先把员工的收入提上去。雇民工也是如此，是否民工成本一直升。我认为这是一个大问题，国家搞工程是一个资金流到社会的通道，似乎不愿意放太多利润到上市公司。
家园 2%的净利润率应该算是很低了！ 我看到有资料介绍，国际大型基建公司毛利率不过只有8%的样子，但是由于管理费用控制得好，净利润率可达到3%到4%的样子。
中国铁建毛利率目前在9%以上，高于国际水平，但是由于管理费用控制方面的问题（有不考虑股东权益的问题，更多的是工程启动多、管理不善和腐败等方面的问题），净利润率只有1.5%的样子，随着上市后管理水平提高——尤其中国铁建有H股（比如同样有H股的中国石油和工商银行这样在H股发行时间较长的公司在股东权益和分红上就比较规范了）这个因素，未来净利润率应该会逐步上升的。
家园 祝奶特满兄虎年吉祥！ 好久不见
有空继续在群里聊天哦！
家园 虎年吉祥！
家园 【中国铁建（1186）房地产产业信息集】 一、属于商务地产部分的资产：
位于国家级西安高新技术产业开发区集中新建区内，处于老市区与西安市CBD之间，总建筑面积5.8万平方米。按每平方米1万元计算，此部分资产价值5.8亿元以上。2、西派国际国际公寓
居于中国国际金融中心——北京金融街腹地，与国际金融中心同步精彩；总建筑面积14万平米。按每平方米2万元计算，此部分资产价值28亿元以上。以上2个项目，合计资产价值将在33.8亿元以上（5.8亿、28亿）。
二、属于住宅开发的地产销售项目：
1、中铁国际花园
中铁国际花园位于长春市汽车产业开发区，占地面积约27公顷，建筑面积约55万平方米。按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在16.5亿元以上。由266亩、90亩两宗区商业用地。位于成都龙泉驿的规划新城中心，龙泉世纪广场旁，处成都主城区进入龙泉区的西北“门户”区位，是龙泉驿城区距离成都中心城区最近的区域。总建筑面积约95.9万平方米㎡，其中住宅建筑面积71.9万平方米。按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在21亿元以上。3、徐州人才家园
规划总建筑面积60万平方米。一期开发建筑面积40万平方米，主要是政府定销房，由政府以一定的价格回购；二期开发建筑面积20万平方米，主要面向市场销售。按每平方米3千元销售收入计算，此部分20万平方米可销售面积的收入将在6亿元以上。4、中铁·京南一品
中国铁建·京南一品位于保定市复兴路、恒祥大街东侧，占地268亩，总建筑面积47万平米。按每平方米3千元销售收入计算，此部分20万平方米可销售面积的收入将在14亿元以上。位于国家级长沙经济技术开发区，京珠高速、107国道、319国道在此交汇，距黄花国际机场、长沙火车站，湘江霞凝港码头均约十公里。占地面积：20.5万平方米，建筑面积：69.1万平方米按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在20亿元以上。位于长沙市北二环与芙蓉北路交汇处，总占地面积46.6万平方米，规划总建筑面积为90万平方米按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在27亿元以上。项目位于南宁市凤岭（百花路）北面，项目总占地面积约248.1亩，建筑面积约43万平方米。按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在12.9亿元以上。位于贵阳市南明区太慈桥青山路，地块总面积为933215平方米，规划建筑面积180万平方米，其中商业建筑面积约80000平方米，其他公共服务器配套设施建筑面积约为40000平方米。按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在54亿元以上。位于朝阳区北五环国奥核心区，北五环顾家庄桥向北约1.5公里处。占地面积：19.5平方米，总建筑面积：61万平方米。按每平方米1.2万元销售收入计算，此部分销售收入将在73亿元以上。10、中国铁建·原香小镇
位于房山区广阳大街1号，西南五环外，京石高速长阳12B出口向南1公里黄辛庄路口东北角，距房山区政府约3公里，距西南五环9.5公里，距六里桥20公里，距2010年底通车的地铁房山线广阳城站不足2公里。占地面积：15.9万平方米，总建筑面积：22万平方米。按每平方米1万元销售收入计算，此部分销售收入将在22亿元以上。11、合肥中国铁建国际城
合肥主城区——庐阳区城市森林版块，中国铁建国际城总占地面积53万平米，总建筑面积200万平米。按每平方米3千元销售收入计算，此部分销售收入将在60亿元以上。以上11个项目，总计建筑面积达859万平方米（55万平方米、71.9万平方米、20万平方米、47平方米、69.1万平方米、90万平方米、43万平方米、180万平方米、61万平方米、22万平方米、200万平方米），合计销售收入将在326.4亿元以上（16.5亿、21亿、6亿、14亿、20亿、27亿、12.9亿、54亿、73亿、22亿、60亿），按照10%的净利润计算，总计将为中国铁建带来32.6亿以上的净利润。
三、最新增加的地产项目：
1、中国铁建19.85亿拿下新年京城土地第一拍 2010年01月08日
该地块建设用地面积为9.9万平方米，规划建筑面积达24.76万平方米，竞拍起始价为12.7亿元。该地块中将配建公租房和限价房各6万平方米，其中，限价房的销售限价为8100元/平方米，是目前为止限价房项目中价格最高的。除去限价房和公共租赁房，该地块商品住宅部分的楼面地价约1.2万元/平方米。按每平方米1.8万元销售收入计算，此部分12.76万平方米可销售面积的收入将在23亿元以上。2、中国铁建28亿杭州摘得两幅地 楼板价均低于去年同类地块 2010年02月12日
两块宅地占地面积分别为52423平方米、46541平方米，起拍价分别为101836万元、80376万元。最终两地块分别以16.5亿元和11.56亿元的总价被房地产集团有限公司摘得，楼板价分别为11685元/平方米和8854元/平米。按每平方米1.8万元销售收入计算，此部分保守按20万平方米可销售面积计算，销售收入将在36亿元以上。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 建议对铁路基建多年整体处理，估值要降低 象中信证券这样的，每年都能挣是肯定的。招商银行正常应该每年都挣，有出坏账一时挣不着的可能。这都是业务有可持续性的。
铁建这个主要是市场前景不明确。红旗到底能打多久？市场表现说明，这个不明确影响确实很大。
铁路基建，总体规划已经有了。不管10年还是20年建成，在高铁2012年组网以后，应该不会持续增长了。可以从现在到建成的那一年，作一个整体估算，看铁建这些年（例如10年铁路基建总投资5万亿）能做到多少业务。再估一个利润率，比如2%，10年总利润500亿之类的。这些利润，再乘以一个倍率估值。如果利润主要是分红分掉，那倍率应该只比1稍高一些。所以，这个主要利润来源，想象力不是太高。不能因为这两年加大投资就觉得前景好，可能是抢了以后的利润。除非以后铁路总体规划再次加密加长。
铁路维护业务，就是可持续的。如果海外基建项目跟上来，可持续性要好些。如果海外基建换矿项目做大了，可持续性最好。
从估值来说，铁建需要有想象力的业务。如果仅作为完成政府工程的建筑公司，那不象卖房子可以忽悠价格，只能收点由政府定的加工费。
家园 我将中国铁建的业务分成八大部分就是基于长期考虑的！ 目前的估值是按照10年的利润水平算的，长期估值要综合国内外基建进行估算（当然，这里不确定因素很多，只能是毛估估了）。
未来在国内铁路基建、城市轨道交通大规模建设告一段落后，基建的这部分应该属于平稳的现金流（由于规模大了，增加很困难，但是保持一定的规模应该没有太大问题——比如基建收入保持在4000亿这样的规模），后续的利润增长来源要看物流、资源开发以及房地产开发这几个部分的情况了。
家园 这个估计好像有些偏乐观。 能不能分析一下悲观一点的预期？比如银行股，增加1％的坏帐可以把一年的利润吃光，5％的坏帐可以把全部的净资产吃光，因为有走坏的可能性，所以银行的估值不是很高。
家园 估值的下限就是我看的比较悲观的预期了！ 3、5年内还看不到中国铁建业绩有下滑的迹象，除非中国的宏观面无法支持当前铁路建设以及城市轨道建设规划。
估值里，第七部分资本运营（金融）业务可能和第八部分的其它业务业务有重叠，中国铁建的定期报表仍然不规范，很多信息都乱得很，目前只能是马马虎虎的估下值。
另外，基建这块1.5%的净利润应该不算是乐观估计了，物流以及房地产这块目前给出的估值是很保守的。
家园 利润的主要部分是基建 那么就得研究基建，中国基建还能发展多少年，这个问题不容易回答。
2008有奥运会，2009有4万亿＋地方好多万亿的投入，2010有世博。但基建什么时候到一个平台期就比较难说了。
中国接下来需要做的是产业升级，生产更高利润的工业品，加上增加消费来提高GDP，是工业化的第二阶段。所以基础建设不会每年20％以上增加投入，我觉得 2009年的投入已经很大了，能不能保持也很难说。
家园 对于铁路基建来讲，09年只算起步。 目前看到的数据是：09年铁路基建投入6000亿，10年基建投入将达到8000亿，这个投入一直会持续到12年后才开始下降。
至于长期价值的估算，我再综合国内外基建信息重新做一个估值。
家园 花谢n兄，中国铁建现在相对便宜，我也准备慢慢买点了