主题：【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 -- 超级拖拉机
家园 【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 夜深人静，喝了点啤酒，看到了炎言兄的文，就自不量力也想针对炎言兄的看法讨论一下物业税问题。可能有些偏激，什么公鸡蛋母鸡蛋都扔过来吧。。。
核心问题是：物业税能取代土地出让金么？
首先假定物业税能取代土地出让金。
1.先算经济帐：
1.0土地出让金和地价倒底是什么关系？
实际中的地价包含三方面因素，一是原有土地整理，包括拆迁、清租或者耕地补偿；二是市政配套，包含道路建设及市政管线；剩下的就是纯利了，这部分通常由一级开发商和政府瓜分，开发商部分一般给个合理利润率就行，实际操作中政府占大头。有时土地出让金等同地价，也可能存在土地的遗留问题由二级开发商处理，那么出让金就相应下调一些。但地价总体不会有大的变动。
1.1-物业税有多少？
既然物业税是取代土地出让金的，那么二者应当相当才差不多，要不各地诸侯要揭竿了。用北京做例子，东四环最近拍的楼面价格大约23500。如果按照2万算，考虑到大中型地产项目大约5年的周期，利率按照5%估算，那么每平米的物业税要达到每年840元才可以保证物业税的净现值与现有地价持平，税率大约4.2%。也就是说，如果住宅大约100平米（这个面积基本上是19层以上高层建筑大2居的面积，做小3居略小），那么每年的物业税要达到8万4。即使按照炎言兄提供的深圳4000-5000的楼面地价，其目前的物业税也要达到一万五以上，比炎言预期的物业税要翻上一番。
1.2-如果真的可以把土地成本除去，房价应当下降到什么程度？
似乎理想情况下商品的价值应当是成本加上合理的利润率，如果高于这个范围，以TG的脾气，就应该薅羊毛直至其利润率回到合理的范畴（而不是控制价格）。从成本上说单个地产项目的售价应该就四块费用：设计加建安（含景观小市政等）；税费；财务与管理；利润。以前我在河里简单算过，无土地成本的高层住宅的理想售价大约是3400到3800（固定了利润率。很多人认为价格明显偏高，但我算完正规运作下确实就是这个价格，华润万科之流的资料也确实都印证了我的想法。实际操作中通常至少通过税费的缓缴再往下压100块左右，要是偷工减料再行点贿肯定能减得更多。）。房价似乎在这个基础上不应当再上浮了。也就是说，买房的价格通常应当大约是35万。就算有部分拆迁/耕地补偿之类的费用，由于物业税背景下整体市场价格的降低（如果能降低的话）等因素而变得完全可控。这种情况下如果一个普通住宅项目非要一平米卖1万，凭什么？
Ps：以上计算仅仅考虑土地为自然荒地再经过一级开发整理的情况。该情况适基本用于现状房地产市场主要土地供应情况，如北京周边各大区县。考虑拆迁补偿问题时，由于整体市场房价的降低，补偿款项也应当大幅度降低，在此不再做主要成本参与计算。
2．物业税的开始是否可行？
实际操作中，市场上的商品房存在土地使用权长短不一的情况。那么从你所设计的物业税的“本质”来说，对于土地使用权还远未过期的商品房，是在相当长一段时间不能征收物业税的，而这种商品房在房地产市场占有的比例相当大。那么也就是说，开征物业税后的相当长一段时间内，物业是否征税实际上是比较混乱的，至少是混杂的。而目前市场上的商品房价基本上没有考虑土地使用权长短的问题，所以，对房地产市场造成震荡是在所难免的。马路这边今年花300万刚刚买了一套房子，马路那边明年就能仅仅花35万买一套同样的房子，这种情况会出现么？我觉得市场基本难以认同这种模式。
3.如果开发商不再支付土地出让金，那么是否意味着房地产开发的门槛降低了？
之前存在的土地成本，在很大程度上限制了一批开发商。没有三亿就别想开发十亿的土地。但如果土地出让金由物业税代替，开发商没有必要缴纳这笔费用，那么门槛自然降低。比如我花2000万成立一家地产公司就可以慢慢一栋楼一栋楼地盖一个超大规模的小区，这在财务操作层面上是完全可行的。地产商的准入门槛的降低，肯定会带来一系列问题，至少房地产市场的监管怎么执行？同时，是否在拿地的阶段存在更多的暗箱操作？
4.明朝时皇帝的田庄可以名义上地价租给佃户，但实际上却没有，价差都被主事太监拿走了。怎么保证物业税开征后房价可以下调？
5.能给个成功例子说明物业税后的房价走向？
按照前文观点，房价本身不应当有大的波动。前面说到买100平米住房的价格大约是35万，由于去除了对房价干扰最大的土地因素，那么这个价格从根本上来说应该各地基本相差不大，因为与住宅成本最相关的建材价格与相关税费价格在全国范围来说基本一致。那可能存在上海房价三十年不大变么？可能存在上海的房子与某小县城的房价基本持平么？至少，帮忙从地球上找个大点的发达国家举个一样的例子也行啊。
6．如何制定税率？
既然物业税反应的是土地出让金，既然合理的房价应当是各地大体相同，那么不同城市的物业税肯定不应相同，甚至同一城市的不同地区也不应相同。那么制定物业税率的部门在哪一级诸侯？标准如何确定？不能指望中央把各地的标准全做出来，再每年一更新吧？让诸侯做？那各位不就只能等着薅羊毛了么？
7.TG的政策向来缺乏连续性和长期性的背景下，物业税能否真正调整？
频繁的以调节房价的名义变动物业税对经济来说是不是刺激太大了？一两个百分点的调整可能对物业税来说就是翻几番的问题。从买房的角度来说，房产可能就是个定时炸弹，或者说贼船。嘿嘿，您还买房么？您问我？买，当然买。物业税涨了就耍赖不交呗，这种事情肯定能引发群体性事件，最后物业税上调也肯定不了了之。
8.俺们公司内部小道消息：物业税方面人大做了核算，操作中可薅下的羊毛太少，收税成本都比税高，所以物业税也一直推不出来。报纸上不过聒噪而已。
所以哦，物业税要想推出来，肯定比燃油税要难产多了，十个哪吒都有可能~~~
以上纯属一家之言。有花有蛋都向我开炮吧~~~
家园 物业税的最大障碍是ZF收入 09年中国土地出让金总额约1.5万亿，与6.8万亿的财政收入（不含土地出让金）之比为22：100。这个数值还是不小的。所以，土地的费改税不能一刀切在全国推行，只能先从这个比值较小的地方或者有办法补足的地方开始。
深圳09年土地出让金为136亿，而地方财政为880亿，比值为15：100。算是比较低的。所以在深圳开始推相对好一点。
另外，看有没有新的大规模税源。这块似乎没有很明确的东西。但我自己感觉所得税这个地方应该可以有很大的突破。例如，一次性收入所得只收20%的税，这个比例明显偏低。这有点巴菲特所说他的税率“远低于清洁工”的意思。高收入者的大部分收入都是作为一次性收入发放的，税率都是20%，所以这不利于社会公平。这里可以考虑做一个修正，按照年收入（变现算收入，有些税另行计收，如股票二级市场交易所得不收税，房产交易按照相关规定缴税等）作为征税对象，实行阶梯税率。举例来说，年应计税所得100万以下，税率为20%；100万到1000万，25%；1000万到5000万，30%；5000万到1亿，35%；1亿到10亿，40%；10亿以上，45%，诸如此类。因为重点是针对少数亿万富翁，所以征税成本也不高。大不了每个富人分配一个专职征税员，其成本不过几十万，征的税可是数千万以上。如果按照这个征法，北京一年多征数百亿不成问题，基本可以补足土地出让金的减少。
当然，这个也是没办法的办法，如果还有更隐蔽的增加ZF收入的办法当然最好。其实土地出让金本身就是一个很好的隐蔽手段。如果土地还远未到使用期的话，也不是一定要马上进行费改税。除非炒房活动导致银行风险过大，控制房价远没有保障房建设来的重要。毕竟参与买卖房子的大部分是富人或者中产（大约一亿人，含家庭成员），现在他们的人数还不够多，他们不会给社会带来多少震荡。而农民工（大约2亿人）、城市普通工人（大约3亿人）的利益得不到保证，社会会乱的。
另外，关于费改税平滑过渡所收的税率，我以前也考虑过贴现率问题，后来觉得实际上物业税会按照某一个值增长，这个值可能跟贴现率差不多，所以现在的年缴税额就是土地出让金直接除以70年。所以如果2万多一平楼面地价的税，一年就300多元（如果是70年使用权）。
家园 统一回复一下吧 我并不是说认为物业税不可行，而是说物业税实际上很有可能成为众位头上新一道盘剥手续而已。指望物业税的出台来替代土地出让金的想法完全是一厢情愿。正如益者三友所说；
[URL=]专制政权的盘剥系数是刚性膨胀，不可逆转的。[/URL]
这点可能会同个人所得税与燃油附加税等等类似，对物业税的开征仅仅意味着新的一种薅羊毛手法，所谓调节作用，仅仅是副产品。
由于我也是广大P民的一员，我也有刚需，所以我坚决反对在我的头上多一道紧箍咒。
另外，我总觉得舆论有典型的夸大丑化房地产商的意向。KFS似乎可以和政府叫板，瓜分，可以完全控制舆论走向；比如SMTH上有一批人坚持认为KFS在水母上有枪手，从我的认知分析（也许是我见识短），这点是非常可笑的。作为单一的地产商来说，在一个对自己产品没有针对性的坛子里布置枪手是万本一利的买卖。设置一两个岗位在搜房之类的社区论坛中搅浑水倒是常见。在没有统一联盟的背景下，房地产商没有足的力量在舆论方面对政策提出大范围的怀疑或产生足够的影响。
房地产商对物业税没有根本的抵触，大不了大家像08年年底那时都停止开发新项目好了，地产开发中管理成本仅仅占总成本的3%，没有资金链需求的情况下多耗一两年对房地产商不会有致命的影响，但是却涉及到某些乌纱帽的归属。
本质上开发商仅仅属于商人，等同于服装制造之流。把房产变为金融衍生品的主力并不是开发商，他们只是赶上了这一波波炒房的浪潮。
- 复 统一回复一下吧
家园 靠物业税平抑房价是痴人说梦！ 靠保障房，廉租房，经济适用房平抑更是扯淡，是腐败的新招数而已。
房价的刚性必然是由需求的刚性决定的，不管爱不爱听，这是个客观事实。
需求的刚性是由以下原因造成的。
1、租赁市场法制和管理欠缺，对租房人政策性歧视。
2、产业投资渠道狭窄，法规不健全，其他行业合理利润只能流向房地产投资。
3、腐败造成相当房产所有人的实际获取价格偏低，可以低成本低持有房产，高价待售，人为减少供应量和制造上涨预期。
- 复 统一回复一下吧
家园 舆论未必在妖魔化kfs，可河里倒是在妖魔化tg 河里有很多大牛，指点江山。说他们是阴谋论吧，还称不上，因为他们的大局观念确实逻辑不错，很能吸引人，包括小的我在内。
但是按照他们的思路走下去吧，慢慢的tg就变成了一个有着巨大网络、组织严密的利维坦。这个家伙强大无比，不断镇压（耗羊毛）社会其他新富阶层乃至是中产阶层。虎大就曾经说上一次大牛市就是一次对中国中层人群的无耻剥夺，从后果上看确实如此，很多社会中上层收到严重打击，亏损严重，但这未必就是tg严丝合缝密谋的结果。
tg在思想和组织上（也仅限于工作和晋升）上控制是严密无比的，但tg分地区、分职能部门、分行业的官与吏的行为，哪里又是这么统一组织好的。
个人的行为偶然而复杂，由个人行为导致的集体行为更加复杂。那么，所谓的集体引导个人的行为也简单不了。tg也是这样。
- 复 统一回复一下吧
家园 你说的观点我部分同意部分不同意 1、开发商是商人，相对政府来说是没有叫板的权利的，也控制不了舆论的走向。但是房地产商手上的财富的量几可敌国，房地产商在不同的层面上和政府，特别是地方政府的关系是千丝万缕的：上到地方政府对房地产保增长、提供财政收入，这个在海南、北京、上海等地方是非常明显的；下到房地产商和官员阶层之间的合法不合法的利益输送。所以在非政策强势的政府（主要是和毛、朱镕基时代比）下面，房地产商的利益不影响政府决策是不可能的。
2、物业税最大的问题是转嫁的难度，租金是市场化的，居住房屋的供求并不有利于出租方。因此物业税会使得炒房的成本增加，利息支出、物业费支出外还有税的支出。对于很多投资者来说，可能会被迫减少房地产投资杠杆率，这样直接使得二级市场的购买力削减，如果资金面的问题风吹草动，那么市场较长时间保持微涨或微跌的状态就可能触发投机者离局。崩溃就是下一步了。从这个角度看，物业税可能就是最后一根稻草。
当然，最终房地产价格的问题不是这个决定的，还是要看土地供应的效率、建设的效率（建设资金的瓶颈）、以及市场流动性和其他投资渠道的拓展。这些方面政府都有几乎绝对的控制，所以在万一物业税导致房地产出问题时，政府或许还有办法应对。
通宝推：西里西,家园 意思差不多，诠释角度不同而已 1。政府肯定还是主导者，开发商只是与其它掌握资源的商人一样，是政府财政的源泉和跟班。政府一样也会考虑大量农民工的利益，否则他们会去爬塔吊。利益肯定会影响决策，但是房地产商很难去影响决策。
2。物业税的出台不会给大家直接解决什么问题或减少什么负担，相反可能起反作用。他的主要作用就是增加收入，顺带控制投机行为。
我同意物业税很可能成为最后一根稻草，所以我相信它不会很快出台。至少目前炒房这头骆驼还有很多肉是套住的国资。
家园 对农民工好像影响不大，对KFS可能是致命的 只要房屋开工量不降，对农民工和下游产业的影响机会没有。这种情况有没有可能呢？我觉得还是有的，改成物业税后，可能会刺激ZF加大开发力度，极端情况是让所有交得起税的人都拥有住房，这样税基才能最大化。
而对KFS可能是致命一击，因为ZF不再能通过出售房子筹钱，KFS完全成了多余的。ZF可以自己雇用建筑公司建房，还少了一道手续，博个好名声，节省了开支；即使雇用KFS，后者也只是一个代理而已，ZF选择很多，KFS利润被无限挤压。
当然上面的情况只是一种可能而已，实际情况也可能因为征税范围，比例等出现完全相反的变化。
家园 政府不会自己干活的 弊病太多。
比如开发商能够把一块土地反复琢磨，既照顾到绿地日照，又能有最大经济效益，出了经济法律问题还能当靶子使。
家园 只有高档住宅小区才会考虑那么多吧 对于一般住宅，随便一个设计院（随便一个设计师）就可以完成了，难度实在不是一般的低；施工更不用提了，有能力的建设单位更是数不胜数。法律问题倒是需要额外考虑，不过房改前几乎都是ZF扮演KFS的角色的。
家园 我过手的小区基本上都不算很高档 单价从3000到9000多的都有，分布在各二三线城市。至少我面对的各个设计院、施工单位，虽然都是大范围招投标定下的，也不乏帝都魔都大中型国企/集团，但都没有一个让人省心的。
房地产商的角色实际上十分关键。法律问题和经济问题一样关键，各种流程多如牛毛，且有很多等着薅牛毛的人。
很多人，包括很多设计院的老工程师一直都认为KFS是多余的行业，但让他们真的进来才叫苦叫累。别的例子不举，看看总经理他们家地产公司的混乱就知道KFS的重要性了。
BTW，如果哪个设计师表示自己一个人搞定过一个小区的全部设计，一定要让我拜一下。建筑、结构、给排水、暖通空调、强电、弱电、安防、综合布线与场地小市政、公共给排水、煤气、公共电力等等；能够把这些技术都搞定且有关部门还主动放弃技术垄断，这种人绝对是神人降世。
家园 似乎是先有KFS，才有你所说的一切吧 在新中国成立后的前四十年，一直都没有KFS的角色，然而各种建设照常进行。各种怪现象都是房地产市场化后出现的。可以与工业建筑和公共建筑行业比较一下，虽然没有KFS这个中间层，但是问题并不比住宅建筑多，甚至更少。
房地产市场的问题，本质上是利益分配格局造成的，物业税的出台，很可能使KFS和ZF的利益联盟松动甚至瓦解，到时候KFS的前景真的很难说。从世界范围来说，只听说有著名的建筑设计公司和庞大的施工公司，却没有或很少著名的KFS（狭义的，指国内的这种买地卖房子的，出钱为自己盖房子的业主不算）。ZF完全可以做业主请设计院、建筑公司和监理公司来做，实际上在公共建筑和市政工程上就是这么做的。
另外，你一定没接触过设计院人员接私活的，一两个人就可以接活，然后把原来的图纸改改，再找几个人签字（当然签字费是少不了的）。工民建里这种现象都是很多的。
家园 我以前就干过私活 北京这边也叫“炒更”，这可不是把什么原来的图纸改改再盖个章就行的。关于住宅设计标准化的问题，即使是万科也在摸着石头过河，哪里可能直接照抄图纸。技术上说，现在现行的各种规范条文甚至施工方法都与十几年前大相径庭，市场上更不会有人愿意住九十年代的标准户型。做私活时，能做的最多建筑、结构、水、暖、电五个专业，其他的方面都需要专业设计来配合。我跟北京市最大的三四所设计院都有合作，连他们都没能力包干全部设计。单就设计这一块来说，必须设专人协调。而这种协调工作，只是KFS中设计部日常工作的一小部分。
扔掉KFS？说一个事实，改革开放前30年北京的房屋建设总量没有2000年一年商品房完工量高。没有商品房这个市场，大家会不会住筒子楼呢？看过《没事偷着乐》么？至少房地产市场那时确实可以解决大部分群众的住房问题。
说道公共建筑和市政建筑的运作，首先并不都是政府出面，相反，大量工作也是由KFS完成，通常所说一级土地开发或者土地整理就涵盖了这些内容。平时大家KFS的叫，实际上仅仅指的是做二级开发（也就是地产项目开发）的下游KFS。我做过的项目中，只有山东一个小项目是从政府招商引资中拿到土地的，其他不是自己做一级开发就是找一级开发商协调土地出让问题（这里猫腻很多，有时间再谈）。其次，即使政府出面，也是以成立专门部门，甚至地产公司的形式进行开发。预算、设计、财务、招商这种职能都不能少，但毕竟是外行做事，问题频出，比如鸟巢水立方篮球馆这些，只不过事情都压下来了而已。现在我在接触的河北某市综合体项目，负责人根本忙不过来，单就设计来说，所有的设计要求只有面积和功能，各种房间需求等级划分一概没有，只能设计人员凭良心负责了。但是工期已经摆在那里了，下个月出扩初图，这周就已经把桩都打得七七八八了。这种项目你会很放心么？
- 复 我以前就干过私活
家园 商品房多首先是因为投资多 你说改革开放前30年北京的房屋建设总量没有2000年一年商品房完工量高，大概前30年的投资总量也没有2000年一年投资一半多吧，前30年也从来没说过房地产作为支柱产业吧，这个和KFS本身没什么太直接的关系，主要是市场化后大量资金涌入的结果。
另外，你说的一级开发商，应该叫做“建筑承包商”，和我们通常所说的KFS有本质的区别，前者对土地没有任何所有关系，后者在房子卖出前对土地拥有事实上的所有权；而且两者的利润率相差也很大，前者基本就是挣个辛苦钱（就算是接个迪拜塔这样的活也是如此），后者则是公认的暴利（中国特色）。
KFS暴利的根本原因就是因为和ZF的联盟：个人和集体不能买地建房（美国是可以的），ZF各种政策手续搞得那么繁琐复杂，实际上也是为了维持KFS的垄断地位。我以前所在的两家单位，因为是集资盖房，就没有请任何KFS参与，自己成立一个办公室，找干私活的设计个图纸，请个施工队就干了。旁边有个老小区，把房子推到重建，也没有KFS参与（当然熟人是肯定找了的）。
另外，90年代的老房子在二手房市场上依然是很抢手的。广大人民群众需要的不是多好的住宅，首先是要有住宅。大设计院把任务包出去不是不能干，是因为利润太低，不愿意干。如果一个设计院（或者说设计师）连普通多层住宅小区都搞不定，那能力着实值得怀疑。
家园 咱们说的是同一个国家么？ 开发商的存在与商品房市场（房地产市场）的存在是相辅相成的，不能孤立地说开发商而不说房地产市场。后来建设的繁荣是因为房地产市场的出现，也就等同于房地产商的出现。所谓的投资，现在已经单独指代市场投资，很少有政府单独注资的情况。
一级开发全称应该是“一级土地开发整理”，跟任何建筑承包商都没有直接关系。其目的为变生地为熟地，技术上包括七通一平，手续上包含土地性质变迁，社会中包含拆迁与补偿。整个过程中没有任何“建筑承包”之类的东西。一级开发也有暴利，关键在于同政府达成的协议。比如天津最大的地产国企就是当地最大的一级开发商，在天津市郊的荒地铺好道路就自己往外卖，单价从两年前40万已经飙升到100万了，全部利润都装自己腰包。自己想象一下其中的利润吧。
感觉你完全不懂房地产开发流程，尤其是技术细节。很多设计工作不是设计院能做的，比如煤气铺设这一块，任何一家普通设计单位也不敢设计，因为设计完全垄断。你要是把小市政自来水这部分设计从自来水公司面前划走，时不时停你两天水就够你受的。这跟利润没关系。
说道自建房，我现在住的房子也是这几年的自建房，而且是设计院的自建房，一样存在施工与综合设计一塌糊涂。你认为简单，是因为你没有脚踏实地地真正去跟进项目。同时政府的政策与手续其实并不复杂，只是衙门口朝南开，没钱莫进来。一方面普通人不熟悉，一方面确实存在很多吃拿卡要的情况。
90年代的住房在二手房市场很抢手么？如果没有学区的因素，比如朝阳公园西北角的老房子，我同学刚买的七十平米的两居室，客厅不过十个平方多一点，现在价格也不到两万一平米。那个地段的新小区是这个价格么？往南不到1公里的九号公馆，两年前单价就过4万了。