主题：房地产是如何捆绑中国经济的？ -- 陈经

2009年上半年新增贷款高达7.37万亿，但这个势头在下半年得到了控制，全年新增贷款9.59万亿，没有超过一般预想的10万亿。

一般认为，这是下半年央行进行了一定程度的贷款控制的结果。央行确实有这类主动的调控，但动作并不算太大，从各项指标上看，仍然是适度宽松。传统上下半年新增贷款额就是比上半年少的，只是2009年少得特别多，相当于上半年7.37的万亿急降到下半年的2.22万亿。这并不是说下半年央行进行了紧缩，异常的只是上半年7.37万亿多得吓人，下半年其实相当正常。

下半年新增贷款减少的主要原因是，经济恢复得比预想的好，这才是主因。出口恢复增长，股市恢复融资，房地产交易大增，M1增速超过M2。这是一个实质因素，说明货币流通速率增加。我以前推过的一个原理，货币流通不畅，就要用新增贷款去补充生产循环圈的资金不足。现在社会自己拿出钱来加进循环圈了，那么新增贷款需求就不用那么多了。例如富人的钱从银行出来全款买房，这不会增加贷款总额，反而会减少开发商贷款。这些钱从居民定期或者活期存款M2，变为企业活期存款M1，再从房地产业扩散出去，整个循环圈的资金状况大为改善。

基本可以这么认为，下半年新增贷款少了，主要是因为房子卖出去了。中央大为宣传的四万亿投资，其实真正投到社会上的，远不如房地产成交高。一方面，四万亿投资不少是吹的，地方上钱不一定到位，中央也没真投下去，有这样的新闻。另一方面，房地产的海量成交就不是吹的。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%；销售额43995亿元，同比增长75.5%。其中，商品住宅销售面积同比增长43.9%，销售额增长80.0%。这全是历史最高数据。还有很多二手房，没有加进来。地产商开发资金来源方面，全年个人按揭贷款8403亿元，比2008暴增4830亿元。但是，所有住房按揭贷款增加额高于1万亿，二手房成交比商品房销售额还要高。居民卖出二手房以后，虽然不会直接增加M1的数值，但由于存成定期的意愿不高，会部分促进购车旅游餐饮等消费，拉动消费。数据说明，房价高，一般对应的是高消费增速，可能和许多人的感觉不同。

但是，它带来的一个大问题是，房价猛涨，社会舆论极端不满。经济恢复增长产生的正面情绪，完全抵不上房价猛涨对社会观念的冲击。社会上怪话连篇，所有人都觉得不正常。因此，在2009年底开始，中央推出了一系列房地产调控措施，企图解决这个问题。目前从市场反应来看，新房成交价格虽然松动不多，但成交已经下来了。

所以，现在我们知道，新房销售下去，对社会资金的影响正好与2009年下半年相反。可以预期，企业投资生产循环圈又需相当多的新增贷款了。消息说，银行开年一个星期就放出6000亿新增贷款，半年月放出1万亿。又有消息说，有关部门已经紧急下令，1月不准再放贷了。虽然各种传言真假难知，这显然不是什么很好的调控节奏。

现在，让我们看看中央宏观调控的三个目标：

1. 经济增长要保持，为了就业。

2. 新增贷款要控制，为了信贷安全。

3. 房地产要降温，为了防止资产泡沫。

第一个目标弹性最小，就业是经济工作会议的核心问题，另外地方上的增长冲动不易遏制。经济增长率高固然有问题，增速低问题更大。转到低速增长模式麻烦最大，不可行。

第二第三个目标，弹性就相当大了，多少新增贷款算高，房价多高社会受不了，这个扯不清，而且随着时间不断变化。以前北京上海5000的房价人说价高，现在2万可能人觉得算低了，其实也没几年。以前新增贷款3万亿算正常，2009年9.59万亿显然是高了，2010年一般认为会是7.5万亿左右，这算高么？确实是不太容易说清楚。

一种选择是对房地产出狠招，把价格打下去。有一百种办法可以做到，唯一要考虑的是后果。不幸的是，新房销售额就是和经济增长率直接正相关。从原理上，新房带动的产业链很长，新房销售直接增加企业生产循环圈资金，这都是与经济增长率直接相关的。历史数据说明，房子卖不动的时候，经济增长往往不太行。2003年以前，买房很容易，5万元首付就可以在一线城市中心买房，正好对应的是7-9%的经济增长率。2008年，房子又卖不动了，经济增速急剧下滑。2009年下半年房子销售火热，经济增长率又往10%奔去。

决定房产销售的，有人说是新增贷款，其实不是。2008年新增贷款比2007年多，但卖房困难。这个因果关系应该倒过来，房产销售额决定新增贷款。房子卖得不好，就必须增加新增贷款，卖得好，到是可以减少。所以，我们看到，第二个目标是由第三个目标决定的。

因此，逻辑链条我们基本建立了。宏观调控，主要就是看房地产政策，其它都是跟着来的。哪怕是新增贷款这样重要的调控项目，也得由房地产政策决定。房地产方向定了，其它都是微调。

为什么这些年宏观调控名声这么差，就是因为房地产调控失败了，房价越搞越高。据传朱镕基写信批评本届政府的经济政策，有可能是真的。前总理数次痛击房地产泡沫，任内房价相当低，基本没有泡沫，对这几年的房地产政策看不惯是合情理的。

走到这一步，根源可以一直上溯到2003年8月12日，国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”。这个文件改土地协议出让为招拍挂，地价开始上涨。但也不是这一个文件的事，我认为政府并没有故意要造地产泡沫，走到现在这个地步是一系列偶然必然因素共同造成的。地产泡沫，是经济发展过程中一种自然现象。这届政府的问题是，从一开始就没有一个明确的防止地产泡沫的计划。政府官员关于房地产虽然有无数次放话，社会关注度空前高涨，但从来没有上届政府那种严厉的气势。

2003年8月，因为非典，经济受影响，想靠房地产拉一下，也是正常想法。不巧的是，2003年到2007年，正是出口疯狂增长的时期，外汇占款急剧增加，货币体系迅速膨胀。这种情况下，特别容易发生地产泡沫。这一时期，政府基本无所作为，任由地价房价猛升。当时是高增长低通胀，人口红利、科技进步、生产效率不断提高等因素，压低了CPI数据。政府的调控体系错误地盯着CPI，一直没有认真处理地产问题。这几年，地方政府对地产财政的依赖越来越重，各行各业与房地产的联系也越来越深，慢慢走向畸形。直到2007年下半年，因为输入性通货膨胀导致的过热迹象，才又匆忙转向紧缩。但是，更不巧的是，2008年又碰上全球经济危机，紧缩反而造成经济失速的大祸。错上加错，只得在2008年下半年180度掉头极度宽松。2009年，房地产泡沫进一步恶化，在全球都算是严重的。

到现在，又想来解决这个地产泡沫问题。应该说意愿是有的，各方面重视程度算是比较高了，至少认识到地产泡沫与CPI要分开处理。但是，时机已经错过了。

应该在2004年就开始着手防止地产泡沫。趁那几年经济增长动力足，搞多元发展，减少对房地产的依赖。当时经济增速每年少增一个百分点，仍然算是高速增长，地产泡沫就可以控制住了。再把地方与中央的财权事权理顺，减少对土地财政的依赖，就可以顺利搞好调控。那几年经济增速11%-13%，其实用不着这么高。中央与地方政府，以及各房地产行业相关企业，光想着财政收入增多了，国债也少发了，一片乐观。其实正确的选择是发国债，发地方建设债券，不要搞成全国炒卖地皮竞赛。当时发国债的空间很大，每年很多钱还不得不用央票冻起来，并不是没法解决财政问题。地价房价也不是不可以涨，有一个与经济实际增速匹配的涨速，是很好的自然增长。

靠炒地招拍挂，地方政府拉关系企业炒地价，拉炒房团炒房价，这样来钱快，发展也快。一些炒作成功的一线城市，城建发展确实快。而且这个炒作并不需要太多实在功夫，造一些概念，各方面拉关系配合，说不定就生出奇效了。过去几年，各地政府炒地横行，可以说是先炒地弄来钱，再把钱花出去弄政绩。但是，这种发展对实体经济并不好。现在一些城市的写字楼反而不如住房价格高，就说明实体经济需求没有跟上来。所谓的发展，其实是建立在“炒民生”的基础上的，增速越高，社会越痛苦。这是一种“痛苦型GDP”，许多普通民众为了买房很痛苦，经济增长收入增加，幸福感却下降。由于住房资源偏向富人，大量房产实际使用率不高，这又是一种“浪费型GDP”。所以，虽然经济增速表面不错，过去几年中国的发展其实是部分走上了邪路。

回头看看朱镕基2002年11月即将卸任前，在香港的讲话：

“我预料（ＧＤＰ）全年会超过8％。我不希望超过8％，这个形势太好了，我有恐高症，我就是怕太高了，太高将来怎么办，你能维持8％吗？或甚至于更高。”

他认为，楼市经济是靠不住的，“现在投资的增长60％靠房地产，房地产的推动能力很大，建筑材料工业、钢铁工业都上去了，但将来如果没有这样的拉动力怎么办？难以为继啊！”他又说，“我也不是说问题很大，我就是说，某些城市，我没说全部城市，它的房地产有一点热，不是‘过热’，是有一点热，现在就应引起注意”；“我们要更加着力培养人民群众的购买力，特别是农民的购买力，才能拉动这个生产，而不是单纯靠投资”；“这个房地产，特别是高级房地产，尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢？你不能把这个风险都加在银行身上，我只是提出一个预测，也不是警告，要小心一点。”

这几段话，充分说明了前总理的经济水平，确实很高。现在看来，这届政府把上面的那些错误全犯了。这几年中国经济实力增长迅速，但只能说是摘桃，前面打好了基础，顺手就能做到的。有难度的工作，需要头脑清醒、精准判断、果断决策时，却经常犯错。

事情已经这样了，再来解决房地产问题，必须付出代价。现在中央的设想似乎是，先把房地产“稳定”住，控制情况不再恶化。等其它条件慢慢转好，如居民收入慢慢上来，就能化解地产泡沫了。但不客气地说，这只是一种幻想。如果这么轻松地就化解了，那还用得着小心搞经济么？

又想房价不涨，又要把房子卖出去，把地卖出去，还不是一年两年的事，根本做不到。人民群众的心态很难稳定，一会热，一会冷。当经济增长不行时，需要人民买房，就得出台利好。一两个利好还不行，得有实质。房价高了，又得出台利空，一两个利空不行，得出重手。就因为卖房子这点事，经济政策频繁变来变去，不成样子了。一会利好，一会利空，社会就乱套了，预期混乱得很，实体经济环境不稳定，影响是一大片。政策变动太快，开发商、买房者可能都不敢信了，政策信号会失灵。想让开发商多建房，利好政策可能根本不管用，谁知道会不会又利空了？这样下去，调控也越来越难。所以，我断定模糊调控政策是行不通的，越来越行不通。

真要有效果，那就得把目标定好，一个劲往那个方向使力。我认为只有两条路：

1. 让炒房，房价是社会炒出来的，管不了。靠炒房搞经济。

2. 不让炒房，房价是国家计划的，一定要管。不靠炒房搞经济。

如果是第一条路，那国家会实质放开买房，地方政府继续炒地皮。房价多高由市场定，能控就控，控不了就涨，崩了也就崩了，听天由命。这条路就是社会不和谐，但货币以房地产为通道，支持经济高速运行。最后，房价会到某一个高点，忽然硬着陆，再怎么放开炒，也还是上不去了，成为一个日本式的超级大顶。谁也不知道什么时候到顶，但一定会来这么一下。

如果是第二条路，那国家会接管房地产行业，价格可以完全理性预期。但是，先得付出调整的代价，因为土地财政不行了，经济肯定失速。经过二三年低速增长的调整期后，经济不再严重依赖房地产，房地产走量，价格不高。

我认为第二条路是正确的，但这需要的政策力度大到不可想象，至少本届政府是做不到的。目前实际上是第一条路，房价在最后的崩溃之前，会一直是跌少涨多。不管哪条路，都要付出惨重的代价。这也是地产泡沫害人的地方，等醒悟的时候，已经晚了。

（完）

• （六完）是转向不是调控，历史性的转折提前到来