主题：物业税是一种恶税 -- 若天无云
家园 具体操作上，二套房太难界定 依照目前TG的想法是对所有房产征税，以弥补地方财政的不足，试问有多少有房家庭能负担得起这0.6%？在某些租售比极低的地区甚至和租房一样了。TG不应该从普通民众手中抢钱，必须缩小目标针对富人及投机者博弈。
我不反对对二套房征收重税，但是从操作性上来说不大现实
1、二套房的界定问题，二套房界定主要还是依靠银行，银行为了房贷则多是以个人计算二套房，而现在炒房者大多不是以本名购房，当然也不是以本名贷款了。
2、房产价值评估，物业税必定涉及房产评估，不可能以买价来固定交物业税，而房产评估机构一向是低价评估，而卖房则是高价卖。
我一直强调从税收制度上，流转税和所得税的操作性绝对比存量税方便，只要对流转环节刻以重税，特别是对收入征收所得税，那么必定打击投机者的积极性。
家园 难说 一天未公务细则，一天都不清楚具体细则是什么。我们不能把假设当作真实，然后就埋头攻击，而不去管其它可能性，是不？
如果开征物业税，界定二套房肯定不会靠银行——人家如果不需要贷款，靠银行有什么用？而靠房产证登记——房产登记有身份证号码。具体比如说“一对夫妻拥有一套住房”啊，未满18岁即使拥有住房也算在其父母身上啊，之类（俺不是政策制定者，不费这个脑子了）。这当然会需要一个庞大的数据库，但并不是不能做到的。农村住房也纳入数据库（农村住房不收税），就可以减少借农民身份证买房的问题。
当然，无论任何事情，总会有人用邪路子去攻击其漏洞或避开其监管。但是事情要看总体。如果漏洞能被大部分人利用，那么说明制度有问题需要更正。如果能利用的只是极少数人，那恐怕现在世界上还没有什么有效办法能绝对有效地防止这个问题。
“流转环节课以重税”这个现在已经在做了，貌似没有效果，而且还进一步推高了房价。具体原因嘛，我觉得倒不是税收设计不合理。根源还是在KFS和ZF官商勾结上头。
- 复 难说
家园 今早看书时冒出的想法，不一定周全 我就是觉得这个方法实现比较困难
而且中国房屋产权本身就只有70年，与国外不同，等于说交了70年的房租外，还得再掏钱交物业税，这个居住成本也太高了
刻重税关键是对所得利润刻重税
就像企业的33%利润所得税
家园 目前征的税其实相当于所得税 现在收的税其实相当于所得税——购入不满5年即售出的房子，其买卖差价要额外征收百分之多少的税。可惜现在二手房报价都是“房主实收多少”，就是把这个税完全地转移到购房者身上去了。
本来这个税应该会起一点作用，在今年年初已经有一些地方的房子出现一二手房价倒挂的现象，本来对炒家是一种打击。可惜现在地价和房价又上去了，炒家大大松了一口气。而且这个税对于那些占了好多房子，私底下出租不纳税的现代地主根本一点法子都没有。
在最近众多河内大牛的帖子看来，地方财政赤字靠房地产来补窟窿这个现实似乎在短期内无法改变了。只是从房地产这块收钱，应该从有钱人和炒家身上收，而不是从穷人身上收。现在政府靠高地价和流转税收，实际上最终是从有刚需（包括改善需求）的人身上收，而有刚需的一般都不是有钱人，更不是炒家。
所以我觉得设立有免征额的物业税，可能会是一个让政府能从有钱人，而不是从中低收入层实际收税的办法。
楼上车雨田兄说的按房子登记的户口人数计算免征额不失为一个简便有效的办法，不过要同时伴以放松户口管制。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 现在的契税只是一种流转税 流转税是一种很容易转嫁的税种，甚至是一种鼓励流通的税种，因为流通才能将成本转嫁。
所得税，是对所得利润进行收税，通过对炒房者房产买卖价的差额，定制高所得税率，可以使卖家无法轻易的进行成本转嫁。
当然不管是什么税种，无论对买家或是卖家收税，都会拉高房价，但是对资产征税，对穷人的杀伤力是最大的，因为穷人最大的资产就是房子。
我担心的就是政府一旦全部收税，对刚需的穷人们打击才是最大的。
家园 税转嫁不是以税制为准的 税转嫁不是以税制为准的，而是以买卖双方的需求弹性（好像是这么个概念）为准的。这是经济学的基本规律。无论什么样的税制，无论在什么环节征收，都将转嫁到需求弹性较小的一方。所以，物业税也好，所得税也好，销售税也好，在成本转嫁方面是没有区别的。如果要比较这几个的好坏，成本转嫁毫无意义。
至于其它方面的优劣，我暂时没有明确的想法。
家园 有道理 有道理。可是流转税影响的是购房，存量税影响的是租房。如果开征存量税，短期内对租金有大影响。但同时也会刺激目前大量的空置房进入租赁市场。
wild007兄有个帖子我觉得有道理。链接出处
- 复 有道理
家园 租市房市是两个市场 任何税，都要在这两个市场分配，而不仅仅是存量税。所得税、销售税通过影响最终房价对房租产生影响，其影响与物业税相比，个人认为差别不大。而且我认为租市供求关系相对要单纯一些，所以价格受供求影响更大，税收影响相对较小。这样，存量税将仍然大部分转化成房市的成本，而不是大部分在租市消化。
如果物业税能导致大量空置房进入租市，则可能更大比例的物业税将转嫁为房价，而租金保持不变甚至下降。如果真的能导致这个结果，则物业税就是很好的。只要建好的房子被用起来，无论是买家住还是租客住，这都是好事。现在的大问题就是很多投资客不出租，导致供给紧张，然后租金上涨，进一步推动房价上涨。
家园 嗯 首先，“所得税、销售税通过影响最终房价对房租产生影响”这一点与中国目前的现实不符。房租基本上与房价是脱节的。租售比数字越来越不合理已经是大家谈论房价过高时一定会拿出来的论据了。
“如果物业税能导致大量空置房进入租市”，这正是我的意思，但只是其一。物业税提高持有成本，也会导致大量空置房进入二手楼市，并在一定程度上遏制炒房现象，从而缓解供求矛盾，此是其二。
- 复 嗯
家园 两个市场确实要分开考虑 首先租房市场需求量大的，是市中心的房子，这部分房子就算收取物业税，也只会抬高房价到租房人能够承受的范围，要想让这些房进入二手房市场比较困难。
对物业税敏感的是郊区的空置房，如果空置期利润>物业税，并且房价还能上涨的情况下，房主不一定会卖房，要想这些房子能够进入市场，还是必须抑制房价。
所以说物业税能否起作用，还要拭目以待，政府的政策稍有差池，要么成为推高房价的帮凶，要么就直接打击房产市场的繁荣。
家园 房租能抬多高不是以税收多少决定的 而是以供求关系决定的。租房市场有很大的弹性，特别是市中心的房子。我有房子出租几年了，自己也租房多年，对房客有所了解。我的观察，房客对房租有一个心理上限。超过这个上限，房客将坚决放弃，并寻找更外围更便宜的房子。而在稍远的郊区，租房市场的供应是相当充裕的。这就决定了租房市场主体上是买方市场，只有极少数高端房是卖方市场。如此，在租房市场，房客的需求弹性远远高于房东，所以物业税即使开征，也不大可能大比例地转嫁到房客身上。
至于租售脱节问题，我的理解是可以在一定程度上脱节，但量变的积累仍然要导致质变。我认为，房市主体的年租金收益3%是一个支撑点，5%是一个支撑点。主体低于3%的可能性不大，现有政策下高于5%的可能性也不大。租金下滑，仍然会对房价有压力。房价上涨也同样可以对租金有影响。当然，任何城市都存在特例，但一个城市的房市主体应该在这个范围。
物业税能否起作用，关键在于征收方式。要达到好的预期效果，其必须具有几个属性：（1）对投资性购房高额征收，而对自住性购房几乎无影响；（2）具有强的可操作性，可以低成本、高精度地区分投资和自住；（3）各地地方政府愿意采用；（4）地方政府难以绕过其政策对投资客放水。要满足这几条如此苛刻的要求显然非常困难，不过我倒有一些想法也许行得通：
（1）物业税以房产证为基准在房屋所在地按当地房价全额征收。
（2）房主持缴税凭证和户口本在户口所在地按户口所在地房价，按住房基本保障面积退税，最多不超过所缴税额。
（3）如异地退税，退税资金由收取城市转移支付。
（4）每年3月征税，5月申请退税，8-10月退税到帐。
（5）农村户口不征物业税，也不退税。
如此政策的将有如下好处：（1）自住房客大部或全部税将退回；（2）投资客即便使用收来的身份证购房，将无法获得退税，或仅有少量退税，从而需缴纳较大比例的物业税；（3）对家庭拥有多套住房的控制也比较容易，只要退税记录进入户口本上所有人的身份证号记录即可跟踪；（4）发达地区地方政府应当不是很反对，因为即使有一定的向外转移支付，但外地投资客的大量物业税将成为政府的财政收入；（5）欠发达地区地方政府应当支持，因为可收到大量转移支付，虽然可能只在帐上不长时间，但仍然有一定利益；（6）地方政府放水比较困难。
以上方案的一个要求是全国联网的户口身份证数据库。这个相对困难，也可能受到地方政府的抵制。不过，由于有钱赚，相信中央通过威逼利诱还是可以让地方政府建起来的。
反对最强烈的，第一是投资客，第二当然是kfs。不过无论什么方案它们都会反对，就看中央是否能搞定这些人了。