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主题:改善型购买力十分强大,大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

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    • 家园 这样的思维可以得出这样的效果。

      但从另一角度想,房地产是中国的支柱产业,所以在现今条件下必须保持足够的新房成交量。而价格太高不能达到这一效果的。

    • 家园 我感觉,是有购买力或差不多有购买力的民众

      基于对通胀的预期而纷纷出手造成的。与真正有刚性需求的民众关系不大——他们最多是被恐吓、胁迫而推波助澜的

    • 家园 一点疑问,意见!

      1.“我们可以很容易相信,如果自住房主能够把房子卖掉,可以立刻获得强大的购买力。”这个房主是按照爆长前的价格卖掉房子,还是按照爆长后的价格卖掉房子呢?如果是爆长前的或者是只是小涨的,估计可以卖掉。如果按照爆长之后的价格,很抱歉。能否卖掉就要碰运气了,看有没有凯子愿意来接盘。既然是改善型房主卖出房子,估计高收入人群一般是看不上的,选这样房子的人,一般还不够高收入,能否接受爆长后,不合理的性价比还难说呢!

      2.“二手房成交很火,真想卖并不困难。”二手房成交很火,跟真想卖不困难没有直接联系。目前二手房的价格跟成交量是成反比,有些报价很高的房主有些不是真想卖房的,不等钱用。所以报个高价慢慢等凯子。而真想卖掉房子的房主一般不敢报高价,报了高价就可能卖不掉。经常提价的房主,我调查过,一般很难卖掉房子,到最后就是搞得买方和中介都放弃他。房子套现不了,就不能再去重新买房子改善居住。

      3.“现在交易税费大幅下调”,是下调的,但是中介费同时又上调了。你知道吗?所以交易成本的实际下调幅度已经大打折扣,除非你可以不通过中介,自己解决房源,过户,及办理贷款手续等。另外,由于房价的上涨,降低的交易成本,早就已经被抵消。

      4.“大城市,大批人往里进……先买二手房也很自然”小城市进大城市的人,如果不是有一点资本的有钱人,购买力非常有限。扬州一套最好地段的120平米新房子,最多70W。因为是新房子,所以去掉贷款,估计能有50W现金。要买你文中,被淘汰下来的那套价值100W的二手房,需要贷款50W。南京一对普通工薪家庭的收入一般在2000~3000。我们就假设,这对小城市来的夫妻收入不错,税后2000+3000=5000。公积金贷款40W,等额本息25年期,月供就要2082了。去掉公积金抵扣的600,实际月供1482。5000-1482=3512。去掉抚养孩子的费用1000。只有2512了。维持家庭开销已经不容易了。如果要贷款50W。就更吃不销了。房子如果 再涨价,他们恐怕就消化不了你所谓的改善型需求淘汰下来的房子了。

      • 家园 家庭收入5000的普通工薪阶层,想买100万的房。。。

        这个假设不合理。通共两个人一个小孩,非得买100万的大房?为啥不先买个70万的小房?如果有长辈来住,说不定就有长辈的资助。再没有钱,挤一下是可以的,以后收入增加再改善。

        你这说来说去,都是说普通家庭买不起大房。刚起步的小夫妻买个小房也是可以过的。我看买小房的人很多,小户型成交很多,你可以再分析下。

        很多人说买不起房,其实就是理想中的大房买不起。香港人住40平也过下来了,内地小夫妻住70平就不行?以后还可以换啊。

    • 家园 提供一个自己身边人的资料:购房资金来源

      现在武汉,身边买房的同学共8人

      其中

      经济适用房1人,12.5%,

      90平,资金为父母帮助加银行贷款

      个人收入情况:估计目前约50000元/年以上

      商品房5人,62.5%

      其中4人110平或以上,1人90平,资金为自己父母加岳父母大力赞助加银行贷款。

      个人收入情况:40000~80000元/年

      单位自建房1人,12.5%

      110平,岳父母单位自建房,04~05年购买,2000左右/平的价格,资金为自己自己积蓄加岳父母赞助。

      个人收入情况:40000元/年左右

      学校自建房1人,12.5%

      130平,工作学校的自建房,尚未入住,4000左右/平的价格。资金来源,正在发愁中。。

      个人收入情况:50000元/年

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      上文中的个人收入系单指同学个人,不包括其配偶。

      上文所有的房子都是新房,

      上文所有房子都是在05年之后修建的

      ---------------------------------------

      我的总结是:

      对于大多数人,企图在类似武汉或者比武汉更大的城市买房,只靠自己和配偶,基本是不可行的。

      比较好的途径是。。。。。。岳父母不把你当外人。。。

      • 家园 刚毕业就买房子,不啃老怎么办
      • 家园 透支消费么,维度不同

        房价的透支消费,要体现出来,可能是十年或者几十年的维度。按照陈大那种算法,我们这代人买房子用了父母和岳父母的急需,等到我们的孩子要买房的时候,就你看现在大城市的花销,子女教育费用,我们能否有能力资助他们买房?

        而陈大所说的上涨因素,在很快的时间内就可以体现出来。

        也许短期没法看空,但是长期看来,没有任何支撑的住的理由的。

        同时房地产时间周期,比股市要长的太多了,股市如果是以几个月作为中期的话,房地产就是好几年吧?

        所以,如果股市上是作为一个价值投资者的话,楼市上一定要做趋势投资者,哈哈。

        • 家园 啃老光是啃父母已经不够了。

          上个月我表妹订婚,双方家庭见面谈到买房子结婚的事情。

          双方情况:

          我表妹,今年硕士毕业,纺织工程专业,试用期工资1.8k;她男朋友浙大博士在读,明年毕业;

          我舅舅家是下岗工人,基本没什么积蓄,只有我外婆有套老房子,能卖30-40万,可能会卖了支援一下。

          男方是浙江农村的,说可以支援8万购房款,男方姐姐做销售也可以支援10万;

          小两口想买100多万的房子,现在缺口比较大,我外婆已经放出风声,要我小姨和我家出钱支持。

          现在,一般老百姓家里,光啃老已经不够了,周边亲戚都得啃了。

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