主题：【原创】中国富人的房产财富心态分析 -- 陈经
家园 【原创】中国富人的房产财富心态分析 中国人重视家庭，喜欢买房，结婚要房，这是大家都知道的。富人喜欢买房，这也是社会常识。但是，富人对房产到底是什么心态，其实有一些细节，许多人可能有所误会。至少我在弄明白后，还是有些吃惊，想通了一些事情。
1. 富人买房的目的是什么？
富人买房自住，即使要很大，也一下就解决了。改善性地换自住房，也是一下的事，不是买房的主要目的。富人买房，是置办家产，是为了传之子孙。在富人心目中，房子是最可靠的家产，其地位远高于现金、黄金、股票等等。买了房，就变成了“祖产”，这些产业，就一直作为家族资产传下去。买自住房，买一年住十几天的房，买不住的房，都是为了变成“家族资产”。
2. 富人会买什么样的房产？
富人对房产的地点与档次很关注。心态上至少要在一线城市有三个以上的好房。目前北京、上海、深圳、杭州等四大一线城市的房产，具备了这样的形象。当然这是动态变化的，其实就是要好城市好地段的好房子。原则就是，一般老百姓想要又买不起的房子。另外，富人比一般人更多考虑商业地产铺面，这是一般人不太考虑的，价值应该更高。
3. 富人买房是炒房么？
炒房的只是小部分富人，许多穷人也来炒，主要心态是投机。炒房的一般要靠贷款，对于房地产政策很敏感。一般的富人买房，目的不是炒房。富人就是喜欢买房，并不是用专业炒房的心态来买的。
4. 富人买房贷款么？
富人会贷小部分款买房，有时出于方便的目的，贷款额度用用也没坏处。但主要用自有资金买房，经常就全款买了。富人买房是置产，有闲钱来置产。贷许多款买房就有些象炒房了。富人也有能力不贷、少贷。富人买房对价格也不太敏感，生意好反正买得起。
5. 富人会不会卖房？
许多富人买房以后，都挣大了，翻几倍的不少。但是富人一般不会卖房，观念就是房子不能卖的，卖房就是败家。卖房挣了钱也没什么高兴的，房子比钱好多了。有时生意周转不上，被迫卖房，这都是不乐意的。如果有办法周转上，都尽量不卖房子。卖出房子后，家族听说了也不高兴，传出去名声不好。
6. 富人的房子出租么？
富人买房不是炒房，买了房子就当是自己的，不想出租。富人就是看着自己有许多房子高兴，不靠这些房子挣钱。也会怕外人把房子住坏了。租金那些收益，不在考虑之列。富人买房不是为了挣钱，挣钱靠其它日常生意。如果需要租金来补现金流，这说明生意有麻烦了，那干脆卖房就行了，不需要费劲搞细水长流的出租业务。
7. 富人为什么这么喜欢房子？
这是一种封建社会传下来的地主心态，比较中国特色。由于社会主义、资本主义时间都很短，传统中国富人心态还是象地主。现在地都是国家集体的，不能买地了，富人觉得很可惜。如果能买地，富人一定会把地买下来，在上面建自己的庄园，越建越大。买不了地，只好买房子。因为这些房子是不带地皮的，所以就对房子的要求比较高。一般的房子又没地皮，又没档次，没兴趣。而在实际的生活中，好房子确实升值了，富人做对了，更加促使这种观念强化。另外在应对危机的时候，好房子被证明是有价值的资产，可用于抵押换取贷款，降价卖出也容易，有实际的价值，可以认为是家族生意的根本。
以上是我个人的主观观察，我认为这代表中国以企业主为代表的传统富人的心态。一些理工科高知富人，文化程度较高，学多了现代财富观念，这样的心态应该较少，而是倾向于当资本玩家。这只是我基于有限信息来源的观察与推断，不是可靠的统计数据与事实，无法证明。愿意相信就接受，不信也证明不了。
基于这种观察，我认为，富人的心态对好房子的价格有决定性的影响。如果一个收入一般的人，想要买富人喜欢的房子，那么必然面对离谱的房价收入比、租售比，需要咬牙顶过去。这种好房子降价的可能性不是太大。2008年降了一些，是因为富人的收入也碰到困难了。2009年又往回涨，因为社会资金面宽松了，富人不用卖房，还继续买房。穷人的收入涨不涨不管，只要富人的收入上涨，好房子的价格是会持续上升的。而中国的现行体制，决定了富人的收入比穷人更容易上涨，这也是过去一段时间实际发生的事。
因此，中等收入的人想要买体面的好房子，等待并不是好办法。比较好的办法是提高收入，变成富人，买房就容易了。也可以树立正确的人生观念，不要去和富人较劲抢房子。或者大着胆子借大钱买好房，忍受较高的月供，想着这好房子值钱，并在升值获巨利后及时卖出，生活还是有奔头的。最不应该的是，借大钱买日后不值钱的坏房子，或者买了个好房，但在房子价值要转向下时没有及时卖出。那以后可能很悲惨，辛苦二三十年后，手里的房子却卖不出价了，理财失败。
通过以上细节分析，我们知道富人对房子的观念比较传统，其实并不是天然正确的。富人的房产观念，将使社会资源向建好房子倾斜，大量空置，对国家经济不利，GDP上升了，真正有用的经济产出却没有相应增加。高科技、现代服务业，富人不去做，醉心买房，社会发展的动力不足。因此，富人的观念必须改变。改变的方向也很明确，就是从地皮、房子等封建味浓的，转到股权投资、股票、基金、债券等较为现代的资产。
政府有许多手段促使这种观念转变。显然收物业税是一个办法，遗产税也有用。收物业税，至少可以使得富人将许多房子放出来收租，这会减轻社会压力。政府出台政策以后，应该会影响到富人的心态，影响好房子的定义，这很复杂，一时说不清楚。
本文的主旨在于，指出中国好房子的价值根基在于富人的心态，而非租售比、房价收入比等理性数据分析。
（完）
家园 拥有房产感觉的到财富感 现钞、珠宝都不如房产，一套或一栋那么大的房产，看上去是那么多钱摆在那里，商业发达社会，房产流动性极好，另外，不同的房产就想不同款的女人，感觉各不相同，经常去看房子就会有这种感觉。这种感觉和去一个陌生城市旅游的感觉是一样的，叫做人生新体验，有钱人极少出租他们的房产，但如果投资的是厂房和店面就不一样了，这个可以算是生产要素的一类。中国富人现在还在玩房子只能说明一件事，富人还不够富，起码的财富感的体验尚未完成，摩根说过一句话：如果你买游艇还要看价格，就说明你还不适合买游艇。
家园 如果真是如此，那物业税是一定要收的。房子空置是巨大的浪费 如果真是如此，那物业税是一定要收的。因为对整个社会而言，房子贵不贵不是大问题，好房子空置才是巨大的浪费。几百万上千万的房子空在那里没人住，每年还要花大量的维护费。只要租出去，不管租金多少，对整个社会而言就不是浪费。
家园 这大概就是生产关系阻碍生产力吧 地主屯田还能让穷人租去种粮。屯房不租对社会毫无贡献，比地主还不如。
家园 结合物业税从另一个角度看房价 “空间城镇化”、“人口城镇化”的不匹配与政策组合应对 陶然 曹广忠 好像是中科院跟北大合作的文章吧。从门外汉的角度按我所理解的简单讲讲这里面的大概意思：
要盖房子，头一步是政府征地。政府把征来的地分三块用：工业用地、商业和住宅用地。工厂盖起来，年年交税，政府自然希望工厂多多益善，地皮出让价格就被压低。同时常有邻近几个地区争着要引资，地皮价格就更低了。到手的税收多，又有钱又出政绩，政府当然高兴。（这里无愤世嫉俗反对政府的意味，只是在叙述过程。问题既然存在，总是要积极理性地发现、调查分析并解决的。抱怨和叫骂不是办法。俺的屁股不坐在反对政府的阵营，这大概会让一些人很不高兴）
商业和住宅用地的情况相反。目前我国不收物业税，只有对商业的营业税，把地卖出去后地方政府基本就没钱到手了。况且一个地区商业和住宅用地的供给和需求都有个规模，卖一块少一块，所以这类土地出让金越来越高。
这同时也部分解释中国为何成为世界工厂。工业用地便宜，制造业因此发展得飞快。制造业高速发展，生产的东西就多，全世界都爱用。生产的东西多，卖得的钱就多，于是中国很有钱，流动性过剩。流动性过剩，于是住房价格更高了。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 房价跌不下去了 具路边社不可靠消息，物业税实施细则（草稿）：1、第一套免征（小产权、房改房、解困房不征）2、税率从1.25％起，每多一套再加1.25，最多5％3、房价由税务局委托评估机构按地域和户型确定（不针对具体房子，1－3年评一次）4、公布征收前购买的房子5年后开征，另有多种减免手段（相信大家一定会用够用足的）
明白了为啥近期现房和房地产股大涨以及大的房企为啥敢于大手笔拿地了（别人早知道了）。唉，房价跌不下去啦，又被忽悠了...
家园 望而生畏 我还没毕业 就帮家里花完了积蓄出来留学……房子 望而生畏 我还没毕业 就帮家里花完了积蓄出来留学……房子可怎么办哦
不过还是要有信心 像河里的大牛一样 活出精彩
家园 发现自己就是一个彻头彻尾的农民阿 虽然还没有钱，但和楼主分析的想法完全一样。
就是想赚了钱买房买地，而且要好房好地，要到全世界去买，巴黎一套，伦敦一套，上海一套， 南法搞个庄园，瑞士搞个滑雪屋，西班牙买个码头。。。（
淫笑一下）其时这不仅仅是中国人的心态吧，觉得国外也一样，看看南部法国房价也是高的离谱，一群俄罗斯人在那里出力呢。
不过话又说回了，买房不空关，出租的话，有时觉得还是挺划算的。
存银行，买股票，买基金，炒外汇，没有一定的经济技能还真是更容易上当受骗 （见那个accumulator的故事)，买了个房子心里好像就有底。
而且中国人还有什么传子孙的观念。有一个女儿，想买一套给女儿结婚，有一个儿子又要买一套。
我在此沉痛自我批评小农心态，不过还是想去投资买房啊。中国一线城市的房价绝对还有上涨的空间，这样的长久形成观念，如果政府没有强力政策出马，是根本改变不了的。(大家一起集资去市中心买顶级地段的呀！）
家园 想起我家的一亲戚 生意上一有成功就买房子庆祝.......
现在空了7-8套，不租，不卖，当鬼屋。
美名其曰，住腻了可以随时换着住，实际上一直住在市中心的老房子里，因为上班省时间......
家园 要让大家都认为这是落后的观念 问题是舆论宣传根本就没有去改变这种落后的财富观念，而是在积极地鼓励。
家园 花谢政委，看来再过n年又要打地主了 家园 其实陈大分析的是官员型富人 只有这类人对财富没有太大概念,捏着就不会想到放,只会无节制地持续持有,典型例子就是上海的那个区长.
而如果有过经商经历的富人,对财富的理解就深刻得多,很少有守"房"奴.古玩字画工艺品宝石贵金属股票期权等等等等,都是资产的一部分，而各个仓位的控制则是有着很大的不确定性.
说中国的投资品市场狭隘,只是针对台面上的人说的,事实上商人都精明的很,只是因为地方政府的很多官员被自己的一套房产无上论给忽悠得入了套，搞得自己反而成了开发商的玩物.现在的房地产迷局,也因为这部分人的问题而更加复杂.
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