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主题:【原创关于物业税 -- 炎言

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  • 家园 【原创关于物业税

    近期,征收物业税成为大家议论的焦点。我做了一些粗浅的分析,希望能还这个事情的一个真面目。

    我的主要结论是:

    1、中国要收物业税,根本上是要实现对土地的费转税。物业税对房价的影响是有限的。

    2、我预计近期物业税的征收额度是很低的,平均每套住宅大约应该在1000~2000元人民币/年,即相当于住宅市场价的0.25~0.5%),全国一年对住宅征收的物业税大约为1000~2000亿,加上对商业征收的物业税,总额大约在2000~4000亿。

    3、征收的过程可能会与水电捆绑。

    具体的分析,先从征收额度说起。目前的城市住宅用地土地出让金全国平均大约为1000元/平方土地(具体值可能不对,只看数量级),假设容积率为3~4,则每平米建筑面积土地出让费用为200~300元,这是70年的土地使用费用。如果老百姓不是一次交清,而是每年交的话,70年里每年交10元,则70年累计缴费的折现值就是200~300元(年折现率5%~3%)。有报道说目前全国商品房房价平均在每建筑面积4000元,则10元的物业税仅占4000元房价的0.25%。目前来看,这个费用是偏低的。

    所以,政府对存量房要增加物业税。假设这个税跟土地出让金相当,就意味着老百姓只需要交10元/平方建筑面积就可以了。

    这个额度是不是合适呢?

    先看老百姓的承受能力。城市居民每套房建筑面积平均约90平米,每年每平米交10元,则居民每年交1000元左右,每个月100元左右。这与居民平均水电费水平相当(大约在100元/月数量级上),相信还是可以承受的。

    再看对政府的价值。全国城市居民约3亿人(未统计农民工),约有住房1亿左右。每年每套房收1000元,则财政每年从住宅收入增加1000亿。商业这块的情况缺乏数据,这里假设能做到与住宅相当规模,也是1000亿。则政府每年能从土地上多收2000亿。而07年政府共获得土地出让金9000亿,这是相当好的年头。政府并不会停止卖土地的方式,只要中国大规模城市化进程没有结束,这个方式仍会贡献大量的收入。近期每年增加2000亿的物业税弥补土地出让金的下降也许差不多能补上。即使补不上,将物业税加一倍,即4000亿,完全可以补上,而在商业上多加一点,对居民的影响也并不十分大。

    说完征收额度,再来看为何这样征收。政府出让土地是一次性收费。08年土地卖不出,对财政影响很大。土地出让金减少,导致政府想在经济低谷多花钱却力不从心。政府开始意识到这种征收方式有被房地产行业绑架的风险,受经济波动影响太大。而政府有调节经济的责任。正如《管子》所说,政府要在丰年的时候,多收粮食作储备,等年景不好时,政府要拿出储备来赈灾。如果政府被房地产行业绑架,非但不能起到熨平经济周期的作用,还会助纣为虐。

    所以,面向土地的费转税是必须的转变。这是征收物业税的根本。

    土地费用牵扯到千家万户,非常敏感,所以这个过程比较漫长,需要循序渐进,费用的改变一定额度很低,温水煮青蛙。所以,这种年费用仅占房价不足1%的额度对房地产价格难形成多大影响。

    中国目前仅有3亿城市人口,10亿人在未来的几十年要城市化。假设未来20年将有7~8亿农民转入城市(还有4~5亿人在农村),这需要差不多2亿套房子。土地出让金可能会逐渐下滑,而随着存量房增加,物业税占政府土地收入的比例越来越高,政府土地收入将平稳的增长。

    最后,说一下收费方式的问题。水、电、电话等公共服务都有办法控制欠费,只要停止服务即可。物业税不交,不太好控制。所以,物业税很可能跟水电挂个勾。水电是控制缴费的最好手段,不交则停水停电。

    当然,这个分析还有一些地方没完全弄明白。例如,老百姓已经交了土地出让金,再交物业税要师出有名。那就得辛苦文人们多想写说辞了。另外,上面的分析都没有考虑保障性住房的因素。

    关键词(Tags): #房价#财政收入#物业税

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    • 家园 现在老百姓也不那么好忽悠了

      利字当头,谁也不傻,更何况还有泼皮无赖这样的人物呢。

      地方政府这几年阔气的很,搞的公务员都成天下第一考了。70年的钱在不到10年的时间里就给花光了,这种花法换谁都爽。不过现在财源不旺,以后地方政府要学会勒紧裤腰带过日子了。只是由俭入奢易,由奢入俭难,怕是公务员们一时半会习惯不了。

    • 家园 费改税

      面向土地的费改税是必须的转变。这是征收物业税的根本。

      大势所趋。

      • 家园 只不过是换一个忽悠的手段而已

        先一下子卖出了70年的,ZF把钱落到手里之后给公务员分完了之后没钱花了,又有一帮“聪明人”整出了一个手段,反正是要把钱从老百姓手里抢走!别再瞎折腾了

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