主题：【原创】对物业税的判断 -- 炎言

近期，征收物业税成为大家议论的焦点。我做了一些粗浅的分析，希望能还这个事情的一个真面目。

我的主要结论是：

1、中国要收物业税，根本上是要实现对土地的费转税。物业税对房地产的影响是有限的。

2、近期物业税的征收额度是很低的，平均每套住宅大约应该在1000~2000元人民币/年，即相当于住宅市场价的0.25~0.5%），全国一年对住宅征收的物业税大约为1000~2000亿，加上对商业征收的物业税，总额大约在2000~4000亿。

3、征收的过程可能会与水电捆绑。

具体的分析，先从征收额度说起。目前的城市住宅用地土地出让金全国平均大约为1000元/平方土地（具体值可能不对，只看数量级），假设容积率为3~4，则每平米建筑面积土地出让费用为200~300元，这是70年的土地使用费用。如果老百姓不是一次交清，而是每年交的话，70年里每年交10元，则70年累计缴费的折现值就是200~300元（年折现率5%~3%）。有报道说目前全国商品房房价平均在每建筑面积4000元，则10元的物业税仅占4000元房价的0.25%。目前来看，这个费用是偏低的。

所以，政府对存量房要增加物业税。假设这个税跟土地出让金相当，就意味着老百姓只需要交10元/平方建筑面积就可以了。

这个额度是不是合适呢？

先看老百姓的承受能力。城市居民每套房建筑面积平均约90平米，每年每平米交10元，则居民每年交1000元左右，每个月100元左右。这与居民平均水电费水平相当（大约在100元/月数量级上），相信还是可以承受的。

再看对政府的价值。全国城市居民约3亿人（未统计农民工），约有住房1亿左右。每年每套房收1000元，则财政每年从住宅收入增加1000亿。商业这块的情况缺乏数据，这里假设能做到与住宅相当规模，也是1000亿。则政府每年能从土地上多收2000亿。而07年政府共获得土地出让金9000亿，这是相当好的年头。政府并不会停止卖土地的方式，只要中国大规模城市化进程没有结束，这个方式仍会贡献大量的收入。近期每年增加2000亿的物业税弥补土地出让金的下降也许差不多能补上。即使补不上，将物业税加一倍，即4000亿，完全可以补上，而在商业上多加一点，对居民的影响也并不十分大。

说完征收额度，再来看为何这样征收。政府出让土地是一次性收费。08年土地卖不出，对财政影响很大。土地出让金减少，导致政府想在经济低谷多花钱却力不从心。政府开始意识到这种征收方式有被房地产行业绑架的风险，受经济波动影响太大。而政府有调节经济的责任。正如《管子》所说，政府要在丰年的时候，多收粮食作储备，等年景不好时，政府要拿出储备来赈灾。如果政府被房地产行业绑架，非但不能起到熨平经济周期的作用，还会助纣为虐。

所以，面向土地的费转税是必须的转变。这是征收物业税的根本。

土地费用牵扯到千家万户，非常敏感，所以这个过程比较漫长，需要循序渐进，费用的改变一定额度很低，温水煮青蛙。所以，这种年费用仅占房价不足1%的额度对房地产价格难形成多大影响。

中国目前仅有3亿城市人口，10亿人在未来的几十年要城市化。假设未来20年将有7~8亿农民转入城市（还有4~5亿人在农村），这需要差不多2亿套房子。土地出让金可能会逐渐下滑，而随着存量房增加，物业税占政府土地收入的比例越来越高，政府土地收入将平稳的增长。

最后，说一下收费方式的问题。水、电、电话等公共服务都有办法控制欠费，只要停止服务即可。物业税不交，不太好控制。所以，物业税很可能跟水电挂个勾。水电是控制缴费的最好手段，不交则停水停电。

当然，这个分析还有一些地方没完全弄明白。例如，老百姓已经交了土地出让金，再交物业税要师出有名。那就得辛苦文人们多想写说辞了。另外，上面的分析都没有考虑保障性住房的因素。