西西河

主题:您是喜欢滞,还是喜欢胀 -- MRandson

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            • 家园 几千亿的坏账也比几万亿几十万亿的坏张好

              何况就算房价跌50%也未必有那么多坏账。中国买房子毕竟还是要付首付的。而且中间环节费用那么多,再加上装修,家具等等费用,再考虑到多数人买房的时间早于2006年,跌个50%也不会有很多人断供。恐怖数字的坏账怕是不至于。

              当然跌50%的话可能中小房地产商受不了,会破产。但是现在出口企业正好没东西炒,那就非常没志气的顺利接收房产生意转型成房产企业好了,正好两全其美。

            • 家园 为什么一跌就会有烂帐

              一直想不明白,那个明白人给解释解释啊

              • 家园 老贼没有多少自有资金,主要是贷款

                银行在房地产开发中吃两头,挣个贷一头,挣开发商一头。抵押物,就是房产。

                理论上只要房子上涨,而且能卖出去,银行就稳赚。但是如果房子下跌,一切问题就都来了。

                实践中,房子上涨和能卖出去是矛盾的。迟早有一个不能实现,或者两个同时不能实现。

                房子是暴利,贷款大约是市售房价的一部分(70%?具体数值记不清楚了,不是全额)只要卖出去,你好我好大家好,只有房奴不好。卖不出去,麻烦就来了。

                这个时候,开发商可以破产,个人可以停止月供。开发商获得的贷款已经给政府交土地出让金,给原住户安置费,给建筑商付款(很多情况下市拖欠),银行利息,花得差不多了。结果,银行获得若干套房子。

                按现在的价值,北京的房子一两万一平米,实际上,建筑成本只有一千多一平米(不算土地出让金)。这些房子在银行手里,能跌到什么程度,谁也不知道。这还不是最关键的。

                最关键的是,银行手里的资产本来应该是可以流动的钱,结果变成了不易流动的不动产,流动资金一下子异常紧张。十个坛子,六个盖子。一瞬间,五个盖子变成不容易流动的房子了,剩下的一个盖子要应付其他五个坛子,头寸一下子紧的要命,不出乱子才怪。

                储户要提现交学费,银行说:很抱歉,现在没有现金,这样,某某小区某某单元的卫生间的产权给您,如何……,您看,还是精装修的……,其实,您的存款只够对应储藏室,现在给您卫生间,是极大的照顾……。

                这样可以说明吧。

                • 家园 我说

                  这个平方米一千的建筑成本是怎么算出来的?

                  俺的信息来源讲都冲五千去了...

                  • 我说
                    家园 有些中西部城市的住宅,零售还不到4000

                    5000块的成本,再加土地出让金,岂不要赔本卖吗?

                    我有朋友在桥梁设计院。桥梁是最贵的,大约是3000多一平米,框架是1200左右,砖混是1000多一点。这是去年年底的价格。

                    我知道中央有些的部门搞过集资建房,北京市免土地出让金以后,个人掏1500左右。(这个还是给建筑商利润的。)

                    东北有些地方给老工人建房03年的价格,是800一平方米。

                    你听说的破5000,也许是加了土地出让金。

                    建筑成本一旦加上土地出让金,加上杂七杂八的收费,加上各种润滑的费用,加上灰色的股份,加上银行利息,加上开发商的暴利,加上售楼小姐的提成……,那就不知道要多少钱了。

                • 家园 钱庄靠的是流水,您是这个意思吧

                  您说的事情,个人房贷大面积断供,大量开发商破产,再加上个储户大范围的挤兑,这三个条件一起发生,银行才会有麻烦。我说的没错吧。

                  可是不好意思,工程师都有职业病,要说服我得拿出data来support呀。

                  房价在现在基础上降多少,才会发生个人贷款大面积断供?降多少,才会发生开发商大量破产?

                  又出现什么样的情况,才会发生针对所有国有银行的共同挤兑?(国内银行是一家,打断骨头连着筋,这么说您不反对吧,所以挤兑一家没用)

                  楼市泡沫破裂的例子很多,前有小日本,今有大老美,外有香港,内有海南。镜子不少,可惜现在正反两方的评论都在放空炮。有人能拿出个有点价值的分析来么?

                  数据,我要的是数据!

                  前两天抛了道数学题出来,可惜应者寥寥。每一种状况出来都有正反两方面走向的可能,但这个临界点在哪里呢?

                  -------------------------------------------

                  加一问,个人房贷大面积断供,大量开发商破产,两个都发生的话,银行的情况会有多糟?

                  • 家园 我们有知情权吗?您要数据,哪里来的数据呢?

                    中国的CPI究竟是多少?失业率呢?

                    • 家园 【讨论】不用数据 想一下也可以啊

                      国内的数据没有,日本的数据有吧,美国的数据有吧,香港的数据有吧。学经济的人士们,做房产市场分析的人士们。拿数据出来说话啊。(安大,咱们是在一条战线上的吧,嘿嘿)

                      放空炮谁都会,咱也来放一个:

                      即便房价从最高位下跌50%,

                      个人房贷也不会出现大面积断供,

                      开发商会死一批,但死的都是小虾米,

                      银行收了一大票烂尾楼拍卖给活下来的大鳄们大发一笔。

                      大鳄们靠着死掉的小虾米沉没的成本小发一笔。

                      中央又一次地度过难关,成功解决雪灾,地震,洪水的救灾工作,填上奥运会留下的财政大窟窿。

                      社会又和谐了。good ending

                      • 家园 对您的观点,挨条说说我的看法

                        即便房价从最高位下跌50%,

                        个人房贷也不会出现大面积断供,(这个比较难说)

                        开发商会死一批,但死的都是小虾米,(同意)

                        银行收了一大票烂尾楼拍卖给活下来的大鳄们小发一笔大发一笔。(同意)

                        大鳄们靠着死掉的小虾米沉没的成本小发一笔。(同意)

                        中央又一次地度过难关,成功解决雪灾,地震,洪水的救灾工作,填上奥运会留下的财政大窟窿。(很可能玩赤字财政,搞通货膨胀的把戏)

                        彼此观点,基本差不多。

                        • 家园 花上,嘿嘿

                          如此简单的道理,既然我都明白,定政策的会不明白?

                          任志强讲到低也就是一条狗,让他叫去好了,王石么也让他叫去好了,反正都是在演戏,大家看看白戏就可以了,担心什么呢?

                          中央缺钱花,老百姓的钱已经在股市里斩了一刀了,再想在楼市里斩一刀可要好好思量思量了,楼市里,还是斩那些小虾米容易些,量也够大,还名正言顺,谁让他们炒楼呢。斩得大快人心,还能转移股灾的矛盾。一石好多大白鸽啊,多好。

                          • 家园 恩,还花

                            不过,经过这一轮,资本会更加汇聚与集中,贫富差距会更大。此其一。资本汇聚,您也提到了。

                            老百姓的日子在这一轮之中,会很难过。失业和通货膨胀两头夹击。美国日本历史上,类似的事情发生的时候,都是失业率高涨。中国这次,估计也差不多。此其二。

    • 家园 自我曝光一下

      当初鼓吹要用人民币升值推动浙江企业产业升级的专家们,现在有何感想?

      俺不是专家,但是俺是赞成用人民币升值推动全国产业升级(不只是浙江)的,但是产业升级不是那么容易和简单的事情,如果几个月的时间就能让中国的产业升级,那,只能是俺们中国人真的是一个人顶别人百人,千人了。产业升级首先需要科技进步,需要资本的参与,“中国创造”不是吹口气就能变出来的,政策的变化最终产生效果,我想,会需要5年左右的时间(我想一些大的科研项目要走完全过程的话)。

      经济本来就有涨有落,俺是个乐观派。

    • 家园 最近去了不少人到浙江一带考察

      看来出口很严重啊,企业做不下去了。

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