主题：【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少？ -- 老拙

地产这个行业可谓是无底黑洞.这种天下掉馅饼的行为,毫无疑问是不符合市场逻辑的.

如今的开发商争地争到了出钱资助自己的代表人贿选村长的地步,某二线城市有地的村长,选票暴涨到8000块一票,一手交钱一手交货,童叟无欺.而在上海还会有这样的馅饼吃,不由得人去考虑,它世贸凭什么有这一绝啊?

如果说早几年拿地,预见到这两年的暴涨能在拿地的环节大赚,就目前来说就算在二线城市都无可能,何况是上海.单从楼面价很难直接看出问题.同样的每亩单价到楼面价可以有巨大的不同,这里面有个叫容积率的指标在发挥作用.即单位土地面积和可以建设的建筑面积的比值.早期和政府关系密切的开发商,可以钻这个空子进行内幕交易,单从每亩单价来看外行人很难看出问题.就世茂宾江来看,如果是成熟地块,高层住宅,容积率至少在3.0以上,反推回来,那么世贸宾江的土地单价则在500万/亩以上.

再看招商地产,每亩单价约430万,容积率约2.0

0813的地块则是每亩100万,容积率约1.5,如此巨大的反差背后隐藏了什么玄机呢?有几种可能

1.上海碧橙房地产有限公司是个傻子.对地产商来说,拿到地在资金上已经等于开发完成.土地抵押给银行,捆绑施工方带资兴建,卖了楼再给钱已经是通行的行业运做规则.

2.资金链断裂造成不得不贱卖土地.就土地拥有者来说,在目前完全的卖方市场来说,土地贱卖的可能基本没有.那就是说捆绑了巨大的债务黑洞一起卖出来.

3.100万的单价已经是溢价卖出.该地块因为城市配套建设的问题,短期内完全不具备开发条件.所谓的森林公园也只是一个规划中的蓝图.有兴趣的人可以去实地考察下.

4.上海碧橙房地产只是拥有该地块的产权,属于历史遗留的集体用地.可以建设,但是要用于房地产开发,按最新的国家规定,必须得补交土地出让金.0813通过直接收购上海碧橙,可以避开土地招拍挂的环节,但是土地出让金还是要交的.这是一笔很大的数,单价由国土局根据市政配套建设情况和市场房价情况年年修编,年年看涨(这也是我说国家坐庄楼市的一个表现.老百姓哪知道这些,买不起房子只知道骂开发商)

鉴于0813的老板是个资本运营的高手,仅仅从会计报表上是无法发现这些猫腻的.当然,换个思路,把宝压在他的忽悠能力上,倒也可以考虑.但要随时警惕,见好就收.我7月份建仓的时候,有一只叫做\"绵世股份\"的地产股备选,该公司管理层没一个有搞地产经验的,全是资本运营高手.从报表看无懈可击.因为知道它有猫腻,所以最终没下到决定持有.结果它忽悠成功,从18块,升到最高64.9,害得我把肠子都悔青了...呵呵

但短期作波段还是不错的。花谢老拙分析。