主题：【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少？ -- 老拙

土地开发年限，逾期收回的法规早就有，之所以执行不了，也不全是开发商钻空子．主要还是政府自身的问题．政府卖了地，钱也不知道花哪去了，市政配套跟不上，地就只有闲着．不然资金是开发商的命脉所在，谁愿意把钱积压在那．而一般的土地转让合同里，关于逾期收回的要求也是跟相关配套要求相联系的．所以，这个系统性风险不大．

另外，逼急了，随便建设一点就行了．逾期不开发是要收回，但是正在开发中到开发完成确没有硬性要求．

其实房地产最大的风险还是来自销售不畅造成的资金链断裂，多大的公司也会一夜间轰然倒地.开发商的负债率一般都非常高，没有现金来源的公司是非常脆弱的．

现在的土地价格已经涨上来，而且招拍挂制度的实行，在一线城市低价拿地的可能性越来越少．所以，中国的房地产至少还有２０年的发展期，但是只要房价跟不上地价的上涨速度，这个行业就面临洗牌．那些是人不是人，随便买块地就搞房地产的公司最先给淘汰．

碧桂圆这种成熟模式的开发商是没多大市场风险的．第一，它是走价廉物美路线的，源于良好的成本控制，具有最大的杀跌空间．第二．他的酒店加别墅的套路，物业管理也自己做，是有自己稳定的现金来源的．看港人的分析报告，怀疑他建设那么多的５星及酒店，会不会有风险．其实酒店带来的现金流对地产商是相当有用的，特别是银跟抽紧时会有救命的作用.何况，他能在二线城市那么低价拿地，地方政府就是冲着５星级酒店给他面子的．通常酒店的建设费可以折成买地款，然后自己施工又可以大赚一笔．这些是会计师所不知道的妙处.

同类的地产商，我看好雅戈尔．也是跟上述原因有关