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主题:【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少? -- 老拙

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  • 家园 【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少?

    10月18日,[世茂房地产](0813HK)公告,出资3.1元收购上海碧橙房地产有限公司90%股权。

    各大媒体纷纷报道:“上海碧橙房地产有限公司拥有位于上海奉贤碧海金沙地块的开发权益。这是世茂房地产在香港挂牌上市后在上海获得的首个地块。此次公司获得的碧海金沙地块,位于上海奉贤区星火开发区内,东至农工商大道,南面与占地约724亩的主题绿化公园地块相连,西至明城花园、明城路,北至莲塘路、民乐路。项目总占地约362.46亩,规划可建建筑面积约35万平方米,以住宅为主。由于紧邻上海的海滨旅游景点——碧海金沙,建成后将集海景公寓、TOWNHOUSE于一体,成为上海地区惟一拥有蔚蓝海景和绵延沙滩的高档住宅及休闲度假区。项目计划于2008年、2009年分期落成。”

    0813公告中说,将在6个月内完成其余10%股份的收购。

    以此估算,0813收购上海碧橙的总资金约为3亿5千万元人民币。

    于是,我们可以很容易地计算出0813收购此项地产的成本:

    平均土地价格=35000万元/ 362.46亩=96.56万元/亩=1450元/平米

    楼面土地价格=35000万元/35万平米=1000元/平米

    应该说,十分合算。

    那么,当前在上海奉贤,这样的土地应该值多少呢?

    在上海房屋土地资源局网站上,我们查到深圳招商房地产有限公司8月24日中标的一块居住用地。该地块位于奉贤区南桥镇,地块面积54551平米,总建筑面积98192平方米。深圳招商房地产有限公司中标价35400万元。则:

    平均土地价格=35400万元/ 54551平米=6489元/平米,比0813上述价格高出约3.5倍;

    楼面土地价格=35400万元/98192平米=3600元/平米,比0813上述价格高出约2.6倍。

    点看全图

    由上图可见,0813地块临海、与724亩的主题绿化公园相连,其土地价值应当高于招商地产中标的地块。以谨慎原则,我们按招商地块的楼面土地价格3600元/平米估算0813获得这块土地价值,则0813该地块总值12.6亿元,每平米增值2600元,合计共增值9.1亿,增值2.6倍。

    从地块盈利角度计算,拿地成本为1000元/平米,建安费估算为3000元/平米,合计成本4000元/平米。销售价估计应不低于10500元/平米。销售利润率约为160%。35万平米可取的毛利=6500(元/平米)X35(万平米)=22.75亿元,估计到2009年进入结算。

    低价拿地开发高档项目,是世茂的一绝。

    世茂进入上海后,拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地,以每平方米300美元,既2500元每平方米的楼面成本,从浦东新区政府手里买得。目前,上海世茂滨江花园每平方米售价24000-28000元。

    南京世茂滨江新城,规划建筑面积150万平米,地价18亿,楼面土地成本1200元/平米,目前均价10500元/平米。

    本次0813通过收购上海碧橙房地产有限公司取得的项目,楼面土地成本更低,仅1000元/平米。

    “管中窥豹”,略见0813之一斑。

    据0813公布的最新数据,截至2007年9月30日止,公司已完成全年合约销售目标的78%。今年第三季度主要的住宅销售集中在浙江绍兴及北京、哈尔滨等地的项目,上述项目的已签约销售面积及销售金额超过公司今年上半年的总和。公司累计前三季度的合约销售面积及销售金额均较去年同期分别上升94%和134%。

    10月25日,瑞银将0813目标价从28港元调高至30港元。

    关键词(Tags): #量化看股
    • 家园 有一个问题?

      有一个问题:上海碧橙房地产有限公司有没有付请这块土地的费用。

      具我所知,有些开发商是边开发边交纳土地款的。比如整片土地分四期开发,先交纳一期的土地款,拿证后抵押贷款,安排好时间,2、3、4分步开发,保证项目运作的现金流。

      所以觉得收购公司股权,不代表打包收购了土地

    • 家园 弱弱的说一声

      说的这海景,千万不要和什么碧海蓝天挂上钩啊,要是想到什么马耳代夫什么的,那更是远的离谱了。

      怎么说呢!这个水嘛,就是黄里带点灰,灰里带点黄地!

    • 家园 如果看好地产类,建议老拙重点关注\"碧桂园\"

      我跟万科和碧桂园的开发团队都有过接触,就赚钱能力来说,业内公认,万科是比不上碧桂园的

      1.开发模式成熟,资金周转速度极快,加上老板是包工头出身,成本控制能力强得你都不敢信.他的别墅造价去年还能控制在600块左右(不含地下室),几乎所有的施工环节都是自己干,桩厂都是自己的.买同样的面砖,硬是要比别的开发商便宜10%,还不用现付.

      2.拿地的水平高.它立足于二线城市的拿地战略,是充分利用理解了中国国情的.这些地方政府出于政绩的考虑,所到之处地方政府把它当大爷捧着.在大城市的中低端品牌,去到地方就成了高尚府邸.基本上是政府的成本价塞给它,指哪给哪,几千亩几千亩的拿.最多10来20万的地价,等于是半卖半送.所到之处,同行个个害怕(他是走价廉物美路线的,跟超市差不多),买家则人人追捧.

      现在的问题是目前的股价对这些情况反应了多少,有没有建仓的空间.

      • 家园 \"碧桂园\\\" 为啥会老爸把股份传给女儿?

        为了避免遗产税?

        • 家园 他没有儿子,只有2个女儿,大女儿残疾

          不知道嫁了没有

        • 家园 中国有几个私营公司的老板是自己做法人代表

          目的是:万一出现什么问题,留得青山在,不怕没柴烧.中国,始终是人治的社会,谁做法人无所谓,关键是谁说了算

          • 家园 对碧桂园有一疑问

            之前网上也曾有消息说,碧桂园等大地产公司储地量大,但国家有相关规定说储地有规定开发年限,逾期则收回。目前地产公司还是在钻空子,但国家也在进一步立法加以规管。不知相关政策对于碧桂园这样的地产公司影响有多大。说实话,凭着上市而一夕暴富登上首富排名,杨家的确有点太显眼了。

            • 家园 关于土地开发年限的问题

              土地开发年限,逾期收回的法规早就有,之所以执行不了,也不全是开发商钻空子.主要还是政府自身的问题.政府卖了地,钱也不知道花哪去了,市政配套跟不上,地就只有闲着.不然资金是开发商的命脉所在,谁愿意把钱积压在那.而一般的土地转让合同里,关于逾期收回的要求也是跟相关配套要求相联系的.所以,这个系统性风险不大.

              另外,逼急了,随便建设一点就行了.逾期不开发是要收回,但是正在开发中到开发完成确没有硬性要求.

              其实房地产最大的风险还是来自销售不畅造成的资金链断裂,多大的公司也会一夜间轰然倒地.开发商的负债率一般都非常高,没有现金来源的公司是非常脆弱的.

              现在的土地价格已经涨上来,而且招拍挂制度的实行,在一线城市低价拿地的可能性越来越少.所以,中国的房地产至少还有20年的发展期,但是只要房价跟不上地价的上涨速度,这个行业就面临洗牌.那些是人不是人,随便买块地就搞房地产的公司最先给淘汰.

              碧桂圆这种成熟模式的开发商是没多大市场风险的.第一,它是走价廉物美路线的,源于良好的成本控制,具有最大的杀跌空间.第二.他的酒店加别墅的套路,物业管理也自己做,是有自己稳定的现金来源的.看港人的分析报告,怀疑他建设那么多的5星及酒店,会不会有风险.其实酒店带来的现金流对地产商是相当有用的,特别是银跟抽紧时会有救命的作用.何况,他能在二线城市那么低价拿地,地方政府就是冲着5星级酒店给他面子的.通常酒店的建设费可以折成买地款,然后自己施工又可以大赚一笔.这些是会计师所不知道的妙处.

              同类的地产商,我看好雅戈尔.也是跟上述原因有关

              • 家园 能不能解释一下

                通常酒店的建设费可以折成买地款,然后自己施工又可以大赚一笔.这些是会计师所不知道的妙处.
                这个是怎么操作的?

                “酒店的建设费可以折成买地款\"酒店建造的费用在建成之后要从“在建工程”转入“固定资产”,如果你说的可行,那就要在建成之后把建造费用来扣减买地的成本?是不是在最后缴纳土地转让金的时候不交了,直接把建设费用算过来?如果这样做,地方政府不是要损失一笔出让金收入么?

                “自己施工又可以大赚一笔”,自己的房子自己建造,都是花费自己的钱,无非是左右口袋的问题,怎么还会大赚呢?

                不懂!不懂!

                • 家园 酒店建设的玄机

                  很多情况下,二.三线城市的父母官都极其渴望能在当地有五星级酒店,作为招商引资的重大政绩.

                  所以碧桂圆这种所谓五星级的家,去到地方特别受优待.一般来说,很多开发商出资建酒店,酒店建好后很多时候产权归政府,作为政府的接待中心.或者成立股份公司共同经营.一般是开发商的团队负责物业管理.另外,象碧桂圆动不动就拿几千亩地,相应的市政配套,政府当然是没钱干的了.只有靠开发商垫资建设.所以,象碧桂圆这种级别的开发商,买几千亩地真正给出来的通常是第一期定金而已,25%左右.余款基本都在酒店或者市政配套的建设款中扣,很多时候经常还不够,还可以继续在后续的城市配套费用或者建设费中扣减.

                  自己施工又可以大赚一笔,这个原因干过包工头的都清楚.施工单位最喜欢干政府工程,是因为政府工程基本按国家定额结算.有法可依,谁也不会跟谁过不去.超点预算也没所谓,关键领导满意.怎么理解定额呢?简单举个例子,按定额给钱,意思是工地民工的劳保福利,探亲费,培训等等都可以算上的.

                  说到酒店,更是一块大肥肉.单是那些希奇古怪的材料,因为常常不在定额的常规材料之列,材差更是随便来.所以,给政府盖酒店,一般包工头估摸着有把握收到50%的钱就肯干了,后面都是赚的,慢慢收也不怕.至于市政配套建设,就定额来算也是肥得流油.但是很多时候,可怜的包工头担心连50%都收不到,所以

                  在很多地方包工头见到政府工程就怕.

                  碧桂圆这种一条龙服务的就不同了,完全不用担心收不到钱,反正是在地价里扣.施工队,材料又是自己的,会计帐它怎么做的我不清楚,但我相信只要内部人不是贪的很厉害(他们的老板施工出身,想贪也难)

                  利润总是在那里.

                  而在一线城市,这种可以钻的空子就没什么了.所以,碧桂圆在2线城市拿的那些地,以后创造利润的能力,

                  世贸之类的公司完全无法相比.房子卖10万/平方赚2万/平方,和碧桂圆这种卖4000/平方赚2000/平方,以利润率来说,不可同日而语.而且,就资金周转速度来说,碧桂圆的战略是一开发就用最短的时间包括配套全部建好,然后用相对低廉的价钱在最短的时间内卖光.所以去到哪热销到哪,特别在二线城市.在它出现的地方,一般都会对当地市场造成极大冲击.

                  最新的资料,碧桂圆的储备土地,3500万平方!差不多一个地级市的大小.而怎么估算这些存货的价值以及衡量隐藏在会计准则后面的利润.我就没谱了.

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