主题：下半场开踢 -- 方平

譬如每年因为结婚、生子、上学，以及现在提出的【改善】，都算是刚性需求。

但是首先，需求方向有多个指向，新房只是考虑之一，二手房交易量现在已经非常可观了。譬如我关注的一个城区，自2023年5月开始，二手房月网签量开始高于一手新房，一直持续到年终。最终全年一手新房网签10000来套，但是二手房却网签了12000多套，这是近20年来第一次出现这种情况。类似状况，在全国很多城市都有发生（也就是二手房交易量超过新房），特别是当这个城市的空置率够高，库存够多的时候。

其次，学位房正在塌方，可预见的两三年内，学位房大概率会成为历史。一则是因为教改，教改开始剥离户口属性（租售同权，及大学区试点），教师流转及教育集团化也在路上。然后重要一点的是，自2024年开始，每年小学入学生源就要开始下降，三年内会下降1/3，六年内跌去近45%（2023出生900万，对应17年峰值的1700多万），教育将会从卷学生反向成为卷学校。这两年接手学区房的将是击鼓传花的最后一棒，在朋友圈里面已经形成共识了。

然后吧，现在还结婚生子的，往往其与改善性需求是重合的：往往是已经有房的，为结婚生子而打算换个大的。而改善性需求的前提是卖出既有房产，这又一定程度增大了二手房库存。海量的二手房直接冲击了新房市场（交易量都超过新房了），搞成了一个下降螺旋。

最后，改善性需求也已经快释放殆尽了。2022年我关注点城区144平以上户型销售占比是12%，2023年是5.9%，而实际上自2016年开始每年144平以上占比都是超过10%的，这说明改善性需求早都开始了，但现在已经拉不动了。

2023年下半年商品房销售面积是5.2亿平，惯性推论是今年不足10亿平。原因吧，就是上面提的，这些使得市场迅速冷却，且完全不可能再被政策拉起来的预期。

至于国家收购法拍房，我觉得想多了。与其收购这个 ，不如投入资金接管烂尾楼做成廉租房呢。现在小地产商明显已经撑不下去了，他们手上已开工未完工的商品房大把，为保交楼也应该这么干啊。法拍房还是让银行去承担吧，不是说风险测试搞了几轮吗，难道现在又过了两三年，风险承受力反不如初（当年号称是以跌30%来搞风险测试的）了？？