主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
网上众口一词，说二次房改就是学新加坡模式。因为新加坡就是住房双轨制：组屋+商品房。
既然都这么说，那么我们看一下新加坡住房的一些具体情况，以下信息来自网络。【新加坡合登集团 在知乎有个专栏，专门介绍新加坡的房地产市场，很多数据信息来自专栏信息。】
新加坡组屋（HDB）分为预购组屋Built-To-Order（BTO）及转售组屋（Resale flat）。但是不是所有人都可以购买政府组屋（HDB）的。
转售组屋（Resale flat）谁都可以购买（单身的新加坡永久居民除外），但是预购组屋Built-To-Order（BTO）只有新加坡公民才能购买，新加坡永久居民是不可以购买预BTO的。而且预购组屋（BTO）是有薪金限制的，根据家庭的收入顶限，购买不同类型/大小的房子
Based on the latest resale HDB price and BTO prices, the former is typically pricier. This is expected as BTO flats prices are built and sold at prices below market value by HDB, whereas you buy resale flats on the open market.
Let’s take the recent Kallang/Whampoa October BTO 2023 projects for example. Prices for a 4-room Rajah Residences BTO flat (the most affordable Kallang/Whampoa BTO flat launch for Oct 2023; not a PLH BTO flat) start at $480,000 while the Q3 2023 median resale HDB price for a 4-room flat in the Kallang/Whampoa neighbourhood is $790,400.
根据新加坡建屋发展局公布的预购组屋总开发成本，2021／2022财年新加坡交付的预购组屋总开发成本达53亿4600万（新元），其中土地成本为31亿6700万（新元）、建筑费20亿7700万（新元）、其他成本1亿零200万（新元）。
新加坡约80%的居民居住在组屋。组屋的平均售价为53万新元（约285万RMB），每平米5511新元（约2.96万RMB），户均使用面积105平。
==========================
如果按照成本比例分摊，新加坡组屋价格也不便宜。
每平米接近3万元RMB，土地成本约1.75万元/平（可以对应国内楼面价）。
建筑成本1.15万元（相对来说，国内普遍的小区开发建筑成本在3000元/平左右。再高档的小区，也不会超过5000元/平）。
按国内《意见》，土地主要为【划拨】性质，【配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定】。新加坡组屋与此相比，价格基本就已经高到天际了。
参考福州前些天的短信
========================================
另外，面积大不一样。
新加坡组屋有四房、五房型，大房型组屋可满足一家7、8口人生活，相当于国内的改善性需求了。
国内暂定的保障房面积基本为90平以内。深圳试点的房型中，最大是做成三房。
新加坡模式，哪里是【组屋+商品房】模式，那分明是【组屋+豪宅】模式。
国内模式，名义上是【保障房+商品房】模式，其实内里说的是【保障房+改善性住房】模式。
=========================================
最后，新加坡组屋转售形式，其实是另外一种程度的上市流通。这与国内《意见》要求的严格封闭是不一样的。当然有人质疑是否能做到严格封闭，我对比反倒相当乐观。@桥上 估计不在国内，国内的联网互通工程已经到了一定程度，这方面钻空子的可行性太差了。
在这种情况下，直接套用新加坡模式来分析国内房市未来，我肯定是质疑的。
1、新加坡的四、五房组屋（4、5-room）是含卫生间的。如五房普遍是三房两卫。
另，新加坡的居住面积不含公摊，基本就是套内面积（实际面积还要减去墙体）。国内大部分新建住宅公摊在15-25%不等。也就是说，新加坡平均组屋105平，对应国内约为130平。这在一线城市是妥妥的【改善性需求】。
2、新加坡住房结构是“廉租房-廉价房-改善性组屋-私人住宅”阶梯，私人住宅以【土地产权】为主要区别。组屋没有永久产权，但可以上市流通（时间限制）。
- 相关回复 上下关系8
🙂你要说有差别那肯定会有，怎么会完全一样呢。 6 chuchong 字807 2023-11-09 07:08:57
🙂我缺数字，没办法深入 4 懒厨 字254 2023-11-09 09:35:27
🙂这个是真没办法，被时代的尘埃砸到了 12 chuchong 字420 2023-11-09 11:58:50
🙂【讨论】（四）二次房改与新加坡模式异同
🙂新加坡组屋也是严格封闭 12 潜水发贴行不行 字970 2023-11-10 01:56:00
🙂非常感谢。正好看了一篇详细介绍的知乎文 5 chuchong 字1161 2023-11-10 03:06:56
🙂组屋的定价 11 潜水发贴行不行 字1273 2023-11-10 08:44:57
🙂所以定价与成本没有关系明白了。 4 chuchong 字838 2023-11-10 21:21:08