主题：薄案没有审到的 -- 益者三友

第一个问题的确是我自己臆断的数据问题，主要是受之前北京33元月租报道的影响。但公租房最大的问题是成本，尤其是土地成本。我之前反推过土地成本，如果是耕地等空地的话每亩地大约十几万，但如果是有拆迁的话，每亩地的成本可以达到当地房价的三分之一甚至一半。由于公租房的主要对象是城市居民，而不是乡村农民，公租房的位置就难以偏离城市地段。因而这些成本是无法忽略的。这种情况下公租房的实际成本其实与正常房地产的成本差距可能只有三分之一左右。而就中国大多数住宅市场而言，市场租金基本上只可以抵掉存款利率的一半，商品房的以租养贷是依靠房价的大幅度上涨带动的租金上涨实现的。公租房租金大大少于市场租金，存款利率也大大低于贷款利率，更低于融资利率。所以以租养贷本身对于公租房来说是一个谎言。如果要实现以租养贷，必须提高政府投入的比例。但－政府的钱就可以没有利息么？

关于第二个问题，只能说是一种经验的估算方法。人均居住面积越小的确可以带来居住密度的上升，但代价是个体消费能力的降低，而总体消费能力相对固定。因此对于社区商业的规模估算，通常还是基于社区建筑面积。商场的运营要比社区商业更为复杂，成活率也更低。