主题：【新闻】北京开始监控个人房贷 二次房贷首付须超五成 -- 四月一日

政策调控抓住了要害所在 上海楼市回到理性轨道

http://www.crei.cn　2005年4月30日　来源:东方早报

　　退房的规模慢慢被扩大了。当二手房市场的抛盘量开始猛增时，原本能拿到贷款的投资客同样犹豫了起来，一些人开始不惜交违约金选择退房。这股风潮所带来的直接结果是，开发商必须面对销售时间的拉长：被退的房子需要重新包装销售，而新开的楼盘销售则需要更大的耐心。

这一轮宏观调控给市场所带来的冲击，是很多业内人士都没有料想到的。第一次，“调控效果显现”的结论被一些专家和开发商作为共识。

调控抓住要害所在

万科总经理郁亮几天之前发表的一篇文章中，记录了这样一段话：

“从目前上海、深圳、广州等城市最新出台的政策要点来看，显然已经抓住了导致房价上涨过快的要害所在，足以驱使房价回到理性变动的轨道。”

四月上旬，上海对二手房转让的转按揭作出限制，深圳规定合同备案后不允许私下解除。这些举措，对于投机性炒房有显著的抑制作用，但不会给自住性购房者造成过大影响。因此它们是有针对性地抑制投机性需求，效力大而副作用小，是迄今为止最有效的房价调控措施。

二手房限制转按揭的措施包括了好几个方面，自4月6日宣布取消一年内的转按揭后，相关的交易程序被规范，中介垫资行为明确规定要从严查处。规定一出，市场开始感受到了明显的抛盘压力，由于前期相当一部分投资者以短期炒作获利为主，转按揭的取消使房产在他们手头停留的时间明显变长。此外，由于3月份对于个人房地产贷款利率的提高，加上贷款时限的缩短，投资者每个月还按揭所支付的金额却提高了。

根据中原地产分析师的测算，如果房价保持原有的涨幅，其投资收益将会减少四分之一左右，投机成本大大提高。理论上来讲，由于投资成本的提高，对于炒房者来说，如果房价上涨的幅度达不到8％以上，炒房就有可能亏本。

而另一方面，如今的政策限制使得房价即使在短期内有快速上涨，如果没有付清全部房款，上家也很难将房子卖出去。

台湾资深房产专家蔡为民认为，停止“转按揭”的真正意义在于调控市场供应量、稳定房价。“转按揭”叫停后，那些本来想卖房却又财力不够的炒家客观上无法进入市场，自然也就无法获利了结。这样一方面能使过于频繁的市场流通变得缓慢下来，让市场趋于稳定；另一方面调控了市场供应量。

由于供应量的变相提高，房价上涨的速度可能放缓。上海新联康公司总经理周小丽表示，二手房抛盘量增加，供应量放大后，价格回到或接近春节前的水平是必然现象。而其影响同样会在一定时间内在一手新盘中显现。

一月之隔，投资者心态两重天

一个月的时间内，投资者的心态发生了几乎是一百八十度的转变。

3月份，房产投资者杨先生在初听到央行针对房贷的加息政策后，他的第一个反映是，0.2％的利息上调“涨一天就涨回来了”。

那时，他并没有对加息有太多关注，就在加息的当天，他还买入了一批新盘，打算等到房子转成现房后再脱手。而到了如今，虽然他还没有把手头的房子抛出，却已经停止了购买新的楼盘。“还是先看一下吧。”在没有十足把握的情况下，杨先生选择了观望。

二手房展上，合富置业的营业主任彭程告诉记者，以前的房展上，往往投资者所占的比重在一半以上，而此时却人数寥寥。

观望之外，一些投资客已经开始选择抛盘。类似“落袋为安”的情绪被普遍蔓延到了一些早期入场、已经获利的投资者中。

根据中原地产门店的数据统计，进入4月，上海二手房日均挂牌套数增幅近24%，部分炒家手中的一些高档二手房大量涌出。

到四月下旬时，一些地产中介的挂牌量猛增了30%~40%。而挂牌者中主要是投资客，甚至出现了一人抛出几十套房的情况。

四月初，中原地产把上海康城的退房现象归结为个别现象。分析师表示，“楼市与股市的区别之一是：不能因为某一天、某一楼盘出现的偶然情况而以偏概全，目前根据市场监测数据，尚未观察到市场异常反应。”

两周之后，中原地产提供的一份二手房交易资料显示，政策出台前后的二手房市场呈现出截然不同的走势。浦东地区包括世茂滨江花园、汇豪天下等楼盘挂牌一个月以来都出现了零成交。而仁恒滨江花园、菊园等楼盘虽然有接盘者，但最后的成交均价比挂牌时都有不同程度的下降，不同楼盘的降幅分别在每平方米500～2000元之间。类似的情况同样出现在浦西市中心区域，虹口区的高档楼盘同样成交寥寥。

成交量下降使得卖主出货心态更为急迫，据悉，一旦找到买家，上家为了填补银行欠资，甚至不惜从典当行以相当高的利率筹集资金，而这种情况目前已经有愈演愈烈之势。

合富置业彭程表示，由于投资客的观望或逐渐抛盘离场，目前受到消费者关注的重心基本集中在总价100万元以下的房源。“为了招揽顾客，我们已经开始在门店进行了一些调整，把手头总价较低的房子贴到尽量显眼的地方，少挂高档楼盘”，彭程告诉记者。

摇摆中的开发商

新盘成交量的萎缩是不争的事实。近期的一连串数字告诉人们，上海新房的成交情况不佳。一个月前，几乎一天之内销售百套房源的静安豪景倍显冷清。两个多星期内，其成交量都停留在1套；虹桥豪苑售楼处前同样也没了昔日风光，这个今年3月30日开盘的楼盘至今仍有数十套待售，而其撤销套数已经达到了42套；而千人排队，摇号竞争的场景更是从楼盘销售中悄然退出。

市场趋冷的状况之下，开发商选择捂盘。不少预计春节后开盘的楼盘，直到4月还按兵不动。

中原地产业务总监郭冠军告诉记者，由于前一阶段政策不断，部分投资者开始观望，眼见市场情况不佳，很多开发商选择推迟开盘时间，想等行情好一点以后再卖。

按照去年的经验，调控后投资者对于市场的观望期在一个月左右，这些开发商信心十足的认为，只要观望期在短期内过去，火热的销售场面又将出现，以往的供不应求将再次回归。只是没想到，一等等了两个多月，目前的观望气氛不但没有减退，反而似乎比前期更加浓厚了。“这次的观望时间这么长，是出乎很多人意料的”，郭冠军说，“而对于开发商而言，前面捂着的楼盘却不得不在近期推出销售了。”

中国指数研究院陈晟表示，去年调控后，市场在经过短暂观望后迅速恢复，但这次的情况却与前一次并不相同，目前来看，投资者将会在很长一段时间处于观望阶段，这就从一定程度上加大了开发商的压力。

一家大型开发商的负责人说╋如果其开发的楼盘╋连续两个月内还没有成交╋可能要有所动作了。意料外的长时间楼盘销售周期的出现，可能会让大公司的资金链出现问题╋而一些原本资金链就绷得很紧的小公司更是难以应对。

事实上，在一个楼盘没有销售回款全部到账的情况下，如果再去仓促开发第二个项目，开发商的资金链就会绷得过紧。这时如果遭遇销售不畅就会引发连锁反应：第一个楼盘“卖不动”，第二个楼盘“造不动”，整体实力不强的公司很容易被此拖垮。

一家地产研究机构的报告指出╋开发商的承受时间不会超过6个月。

开发商的资金链始终在接受考验。在刚刚举行的2005中国国际金融与资本市场发展论坛中一场房地产金融论坛上，上实集团副董事长陈伟恕明确指出，对于开发商来讲，长期以来资金来源一直存在着问题。如今，销售困局将会进一步加大对开发商集资能力的考验。

资金压力之下，已经有开发商做出了反映。尽管售楼处含糊其词，但从网上房地产所显示的数据来看，浦东锦绣华城，新一期房源的报价已经出现了某种程度的下调。

市场回归理性

通宵排队，一售而空，开发商联合中介抬价，70％以上房源被投资者所垄断……前一阶段类似情况的出现本身就不是一种正常的现象。

专业人士眼中，目前房产市场逐渐回复到了理性阶段。

地杰国际城的销售经理柳杨告诉记者，作为开发商来讲，他们并不希望卖出的房子出现太多的投资客。投资客过多会直接导致交房后小区的入住率较低，从而影响房产的品质。专业人士指出，在政府大力调控房价后，短炒者由于入市门槛抬高被挤压出局，以中长线投资或自住为目的的购买者日渐成为市场主力，这对楼市健康和可持续发展甚为有利。

另一方面，目前的情形的出现在使一些开发商陷入困境的同时，也会起到一个滤网的作用，房产运作能力真正达到一定高度的开发商将会脱颖而出。

(作者：刘秀浩)