主题:【原创】未来十年之中国房地产(一) -- 老钟之
过去十年,房地产与房价是争论最多,骂声最大的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎,这个怪胎由官商勾结而生,由吸食民血而养,这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论,还是从头看起来,一步步分析原因、过程,再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对,也给自己找个乐子不是。
一、房地产开发流程分析
中国大陆的房地产开发是从香港学来的,具体是怎么动作的,我们来分析一下。
我们搭建一个小舞台,当中的主角有地方政府、开发商、购买者、银行四位。简单的流程是这样的,地方政府拆迁获得一块地并进行一级开发后(较低的成本),进入市场拍卖,开发商竞标后买下,盖起楼出售,购买者从银行贷款买下。
假设这发生在一个二线城市(此间价格仅予参照,准不准大家自己判断),地方政府通过拆迁、征用等方式获得一块地,并进行一级开发(平整、路政等),这个过程中政府付出成本是比较低廉的,不然也不会出现那么多暴力拆迁事件。以每平米单位计算,假设政府以5000元的楼面价卖给开发商(注意是楼面价,而不是土地价),开发商盖楼的成本一般是2000元每平,再以8000元的价格出售给购买者,假设购买者首付3000元,从银行贷款5000元买下房产。至此,一个过程结束。在这当中,看看各个角色的表演。
地方政府:拆迁征用、一级开发付出成本1000元,拍卖土地收入5000元,此外政府从房产交易中收取的税收费用还没有计算(一般是房价的2-3%),地方政府纯获利4000元。不过在香港,政府土地出让金收入大部分是要投入公房建设项目,在内地,只是最近才规定10%要用于廉租房建设。
开发商:获利1000元。开发商生产销售过程中,坑蒙拐骗,无所不为,背着最大的恶名。其实获利并不象一般人想象得那么多,而且要投入大量资金,承担巨大风险,实际上获取的利润一般。上述的1000元利润不一定能拿到这么多。据报道,开发商的利润空间主要来自囤地,即买下来的土地并不急于开发销售,而是先放着,一是控制供应量,二是推高房价,待房价进一步上涨后,再开发销售。这也是住建部屡次三番打击囤地的原因,但是说实话,基本没有什么效果。
消费者:首付3000,银行欠债5000,一共8000,换得房子。当然,部分民间资本,如山西煤老板、温州炒房团等,资金实力雄厚,可以不依靠银行贷款。另外,还要注意境外游资,由于看好人民币升值,金额巨大的境外游资亦会进入中国楼市,这是一股更危险的力量。但是一般来说,房地产市场中的主要资金来自银行贷款。
银行:发放贷款5000,主要靠存贷款利差来获利。
看出来了吗,这场游戏中地方政府风险最小,赢利最大,怪不得地方政府如此热衷于土地拍卖。
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🙂【原创】未来十年之中国房地产(一)
🙂炒房者 1 uphere 字418 2012-07-06 01:54:42
🙂房产兴,中国死. 15 理性繁荣 字254 2012-07-05 09:11:20
🙂花一个 Endless 字0 2012-07-13 03:59:02
🙂建议你先查一下相关数据 3 常识主义者 字1088 2012-07-04 23:32:57
🙂你这数字有点拍脑袋了。房价8000的地方土地楼面价不可能 5 友来有趣 字151 2012-07-04 23:00:45
🙂【原创】未来十年之中国房地产(二) 21 老钟之 字1450 2012-07-04 04:17:13
🙂算的好像有点不全,这里是另一个核算结果,不知是否正确 2 bluestatic 字1425 2012-07-04 23:51:01