主题：【原创】房价,通胀与融资平台清理 -- 青山竹

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北京市的土地财政会不会出现危局？

　　这一担心可能不是杞人忧天。本报记者从接近北京市国土局的人士处获悉，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。

　　为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

　　250亿面对1200亿

　　“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！” 朝阳区国土局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。

　　这是北京市土地财务压力的缩影。据一位接近北京市国土局的人士介绍，从2009年开始，北京市启动庞大的土地储备贷款计划，准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。

　　2009年北京市完成土地储备投资1165亿元，2010年完成土地储备投资1300亿元。2011年1-5月份，新增土地储备开发投资约为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款，30%来自政府财政注入资金。

　　依据此计算，2009-2010年期间，北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1-5月份新增的土地储备贷款，即便在2009年之前，北京土地储备中心无任何贷款存量，上述3年半时间所积累的2000多亿元的贷款，每个月还本付息就会超过100亿元。

　　上述人士透露，从2009-2010年期间，银行贷款基准利率在5.5%左右，按照下浮10%计算，土地储备贷款平均利率约为4.95%，仅利息每年就有100亿元。

　　北京大岳咨询公司总监李伟透露，北京土地储备贷款期限一般在两年左右，因此2011-2012年是土地储备贷款还款的高峰期。

　　按照两年的还款期限计算，北京市每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。

　　李伟介绍，北京市土地储备贷款按照市区两级负责的体系，北京市土地储备中心与银行谈一个总体授信，具体还要区县土地储备中心来确定项目贷款。

　　上述接近北京市国土局的人士介绍，2009年刚启动每年1000亿元的土地储备贷款工作时，大部分区县没有准备好项目。朝阳区是唯一具备大量储备项目的区。其次是后来陆续加入进来的顺义、房山和通州等新城区。

　　据本报记者了解，朝阳区2009-2010年土地储备投资1171亿元，计划储备土地39平方公里，规划绿地面积约120平方公里，共涉及13个乡90个行政村，拟拆迁安置人口18.5万余人。

　　有861亿元被用来拆迁安置资金，朝阳区大望京村拆迁平均成本更是达到了1万元/平方米以上。

　　按照朝阳区土地贷款总规模计算，每天需要偿还的利息就在1300万元以上。这便是前述“一天一架飞机”说法的由来。

　　面对高额的土地储备贷款还本付息压力，土地出让收入却在减少。

　　依据北京市国土局公布数据，北京市今年1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成；截至5月24日，北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比减少59.2%。

　　朝阳区的土地储备贷款规模在北京市体系内堪称最大，但并不是还本付息压力最大的。朝阳区土地比较好卖，仅CBD核心区的几幅地块，就在2010年底卖出220亿元。

　　相比之下，房山、顺义、通州等新城区受当前楼市调控下房价和交易量下降影响最大，土地流标和流拍频频。

　　据北京中原地产统计，从2009年到今年前5个月（截至5月25日），房山、大兴、通州三区合计土地供应面积1467万平方米，占北京最近三年来土地供应量的52.1%。

　　但市场行情并不好。6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标，通州区两地块只有三家房地产企业低价投标。

　　北京市土地储备中心副主任田锋近日表示，北京市2011年计划供应商品房住宅用地1220公顷，目前仅完成183公顷，只有15.1%。

　　“严厉的调控政策仍会持续下去，限购等政策不会轻易在年底退出，企业在这种预期下，不会有大规模拿地举动。”住建部政策研究中心副主任王珏林在不久前的一次论坛上表示。

　　上述接近北京市国土局的人士则认为，目前大型开发商参与土地买卖的积极性不高，还有一些特殊的原因。

　　例如，北京市今年为完成20万套保障房筹集任务，采取在商品房用地中配建保障房，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供应的土地位于新城区，使得很多品牌开发商不愿意拿这样的土地，因为这样的地建设出来的多数是低端产品，利润率很低。

　　据记者统计，2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右，而2011年1-5月份成交居住用地当中，平均溢价率不到20%。

　　“不止是北京，受严厉调控政策的影响，地方政府卖地收入下降，由于前几年过度依赖银行土地储备贷款进行土地一级开发和基础设施建设，全国很多地方现在土地储备贷款偿还压力都十分巨大。”北京大岳咨询公司总经理金永祥表示。

　　民生银行房地产事业部一位人士介绍，前两年很多银行青睐土地储备贷款，给予很低的利率和抵押担保条件，尤其是对北京等一线城市，认为其财政收入充沛，能保证还本付息。

　　而事实上，与银行直接签订贷款协议的平台公司和区县土地储备中心，并没有支配土地出让收入的权力。按照土地出让收入收支两条线管理规定，土地出让收入要上交财政，再通过财政返还。

　　一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到北京市土地出让总收入的60%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，就难以弥补成本。

　　由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。