主题：【原创】房价,通胀与融资平台清理 -- 青山竹

房价,通胀与融资平台清理

按:在<我的股市经历>跟了几个地产贴,葡萄也来指点,但讨论极为有限,所以一想干脆单独拿出来讨论比较好,当然也还放在这个板块里. 另外,说一下数据来源,我这里的数据全部是公开的,来源于报纸和网络,所以大家很受容易用关键词查询.

房价是一个大系统中的一个子系统,所以只有从全局看问题才能将这一个问题看清楚,我这里讨论的也不是全局,也没有那个能力,这里只是将房价与通胀和地方债务做一点点延伸,以期达到抛砖引玉的效果.

现在地方负债很多,具体有多少国家审计局没有公开数据, 估计这么秘密数据也不会公布的.公开的消息称目前不少于10万亿(也有人说14万亿,我取个低值10万亿),再就是地方融资平台据说超过一万家.

地方政府的日子现在极不好过,自去年6月中央对地方融资平台开始公司整顿以来,地方融资平台基本上不能再从银行拿到钱,但银行现在也拿不回钱,利息能拿多久还很难说,前不久就有风声出来要银行承担一部分地方融资平台所带来的债务,看来银行现在日子也有些不舒服.

所谓的融资平台其实都是地方土管局两块牌子一套人马,平台里的资产几乎百分之百是土地.也就是说,他们融的钱基本全是用土地来抵押的.将土地抵押给银行换出现金来搞投资搞GDP这是地方现在为政的基本套路,土地抵押给银行时打一般为5折.5折高不高,这个问题要分开看,一是现在各个地方地价不是一般的高,动不动就是上百万一亩或几百万一亩,赶不上北上广,但绝对是不低的,平均地价估计比美国还要高;二是地方政府本来就使劲将地价房价往上抬,宁愿给地产公司税收返还或再改容积率改规划等桌子下的交易,也不能降地价,所以银行拿的5折价也并不保险,照样能打水漂.

地方一直是很需要钱的,这几年又用GDP来定乌纱帽品质,钱就更是缺得厉害.这些钱主要一是用于搞GDP,二用于搞形象工程,三是贪官口袋.所以一提倡搞融资平台,没有哪个县不主动,很多县几乎将的所有能用的土地全都注入平台公司(有的甚至出现新官到任没地卖的情况,这就导致新建没几年又再拆迁,将城里的老百姓往郊区赶,将郊区的老百姓往楼里赶,将集体用地租来卖等等现象,这里不讨论了),一时间,全国平台公司如雨后春笋. 据说目前已超过万家,中国有二千八百多个县,平均下来每个县至少3家以上.一个平台公司可以注入多少土地呢,不均匀,但一般每个县有一个主导平台,这个平台实际就是土管局的一个部门,所以平台公司土地存量非常大,但目前这些土地的基本80%(经济观察报)以上都抵压给了银行,土地如果没卖出去,那都是浮云.平台公司目前的资产在负债表是还可以看得过去,因为银行是5折放贷的,所以负债一般在50-60%之间,当然也可以更低,方法也是相当的简单,就是继续注入土地资产(土地资产可以计入流动资产,这里不是实业工厂的地基,而是实实在在的存货,所以资产负债表也是浮云,看资产负债主要看的是现金流量,这个最可靠)或提高土地评估价格(基本上就是PE的那一套).

现在对于平台公司而言重要的不是土地这样的资产而是现金,因为银行从去年6月就基本不再接受平台公司新的土地抵押贷款了(至于平台公司用新的手担来操作那是另话),能操作的也是折扣极低,如打到1折,意义不大了,另外土地作为存货如果卖不动就什么也不是了.随着央行不断提高准备金率,银行目前也需要现金(从目前的隔夜拆借率就知),这也导致了银行现在放款很难,有的地方现在用财政担保也不行了,总之,现金很难取得.

再来回头说说那已形成的10万亿贷款.对于10万亿的贷款,按5折计算,目前在平台公司的土地大约有20万亿以上的存货. 我们先看2010年,全国土地卖了2.9万亿,有人估计今年2万亿左右,下降30%不多.所以,照目前的开发速度,估计需要十几年才能卖完,平台公司是需要付利息的,这是最起码的,否则银行会立即抓狂,但平台公司根本就是一个政府部门,如果不卖地除了财政收入外是没有现金流的,而且对于大部分地方而言财政的钱那点钱都是救命钱,至少公务员不能唱西北风吧,总之,没有现金就会出问题,这是必然,所以不排除有的地方很快又要搞桌子底下的低价卖地,当然前提是有地卖,但这一次真是被逼的.

现在土地交易已经变慢,而还利息就是一个巨大的负担,全国10万亿的借款,增加25个点,粗算下来一年就多还250亿.目前5年以上贷款利率接近6.8%,意味着一年6800亿利息,那就是一笔大钱,有的地方财政可能都不能负担得起,所以这得慢慢来,先找出路想办法,当然利息能不加就不加.但这解决不了根本问题,还有哪些方法可能呢?我不妨来假设一下,第一就是继续忽悠有钱人买房,能忽悠多少是多少,所以我估计经济适用房除了极底层的人可以有份绝大多数人是不可能有的,否则这个大洞谁来补.此办法风险很大,老百姓已经很不满,已经开始唱红歌了,实为昏招,但目前没有办法,所以先要放风保证房价稳定,继续让刚需的人来填洞,同时又放风出来说房价要下跌,为什么呢?其实原因也简单,并不是什么迷魂阵,政治要求而己,什么事要留有余地才好办.第二是银行承担一部分,这就是让一些平台公司破产,10万亿,你银行这些年也赚了不少,承担20-30%不多吧.第三是全国老百姓,以通胀的方式来收取,这个很容易理解,国家印点钞票.四是加税费.五是抓贪官.前四个带来的负作用主要有,一是老百姓看不到房价下降会更加生气,解决方案只有用经济适用房的晃子先糊弄一阵子,稳住,稳住;二是银行也很生气,但证监会说你们来融资,发债,我批,银行之外的银行信托也可以做一点,比如银行可以提高贷款利息,当然表现出来是民间的利率大幅升高,必竟要给你们钱赚,银行暂且安稳,但直接害死了不少企业,间接却害苦不少老百姓;三是通胀,这是明目张胆的收割,当然要找人来当大头,所以劝大家今年不要在粮食领域里投机,风险很大的.另外,要提倡唱红歌,唱支红歌给D听,怀念一下旧情,这是要俺们报恩.当然,至于乌有之乡的那些家伙也很难说的,政治斗争一直存在,借大风大浪之机上船当新船长那是非常正常的.至于第四条,这已印证,私营企业很多会被搞死,名结构调整,名治污,名安全,名偷漏税,理由很多,但其实为害多年了,早干什么去了,所谓时也,碰上了自认倒霉吧.

现在是老百姓会感觉生活日艰,国家财政收入却持续增长.前四条带来的问题是长远的,但现在没人理.第五条单独说,这个百姓期望最大但效果最不明显,能抓一个是一个,都是领导,小心为上,小心为上,再说谁没有小辫子呢,关于政治嘛,嘉庆不也就动了一个和珅,而且也不是因为钱的问题.所以大家不要期望太大了,政治嘛就是这样的,河里这个讨论现在也最热闹,我认为冰冻三尺非一日之功,毛驴前面挂一堆胡萝卜,拉磨有希望嘛,让心里有个甜蜜的想法,还不累,所以最好大家都无脑混过去,无事.再说纵观历史好像政治家都认为这是最优设计,并美其名科学管理.

上面有些写得跑题,再拉回来.思路可能清晰一点,第一通胀是必须了;第二房价是必跌的,但不是现在,具体要看各个地方政府的现金流;第三税费是必加的,实业是不好干的;第四,生活是要”被美好”的.