主题:【原创】从交易的角度看房价 -- darkreign
总之,我一直盯着一个四环外万科小区,离家很近,有时候吃完晚饭就去溜达一圈,顺便看看有多少灯亮着,得出的主观入住率,大约50%。我认为50%的房子没人住,算是产品过剩了。那么这个小区历史价格走势如何呢?07年,一期开盘,8900元;之后二期没关注;三期在08年卖18000;四期开盘在09年春节,12000,当时去售楼处,大厅里空荡荡的没人;没过俩月,威武的四万亿出台,我跑去一看,16000了,还剩几套边角料。今年初这个小区最后一期开盘,24000。4月新政出来的时候二手房报价在30000左右,现在报价在28000左右。当然,今年开的最后一期,是90平米左右的小户型,和之前几期150+平米的户型在价格上不太好比。价格在三年间涨了三倍,算是“过剩环境下的多逼空”了吧,走势也和R708很相似。
如果07年开盘的楼盘现在就能达到50%入住率,那是相当的高了。一般从开盘到交房至少要2年以上,交房扯皮和装修再用个1年是再正常不过的了。装修好了,再凉半年。而且对改善型住户来说,等房子煤气暖气都通好了(交房第一年基本不可能通暖气)才会搬来住。
如果再过2年,直观判断能达到70%以上的入住率,那么这个小区就可以认为是进入稳定状态了。该住的都住,有人如果想买这个小区,必须得等有人因为调动工作一类必须要卖才有机会买(指位置好,住的舒服的那种)。
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🙂【原创】从交易的角度看房价 67 darkreign 字2381 2010-12-03 08:17:26
🙂打击你! 2 田舍郎 字427 2010-12-18 21:06:44
🙂ZF一直是推手 1 田舍郎 字124 2010-12-18 21:09:05
🙂现象分析
🙂关键是利益。 1 zorin 字173 2010-12-06 09:50:59
🙂看在哥们的面子上,先送花再宝推 3 时空 字594 2010-12-05 23:11:15
🙂为什么这样喜欢用股市的经验来套地产市场? 1 瑞士 字58 2010-12-05 06:08:30
🙂一年1000万套保障房,10年就是一亿套 16 陈经 字283 2010-12-03 21:13:30