主题：【原创】小谈国内扭曲的房地产观念 -- evilcwa

尤其是宪法。咱们国家宪法的精神是个人不能占有主要生产资料。作为最基本的生产资料----土地，宪法的原则就是公有制，分国有和集体所有两种。在社会主义体制下就这两种。任何土地私有的行为都是违法的。

那么在改革开放客观需要的房地产市场以及土地市场开放的前提下，土地必须可以交易。于是具有打左灯向右转特色的土地所有权出现了。土地市场上转让的就是土地的使用权，年限根据土地性质不同（这点是有明确的法规的）。因此，开发商向国家购买土地就是使用权，在官方场合从来没有什么开发许可的概念。

因此，从根本上说，上市交易的应该是净地熟地，也就是说，市政基本管线要铺好，表面的拆迁要做完。但是政府很懒也怕麻烦，政府只关心自己能从整个卖地过程中能获利多少，因此政府就采用一种比较简单的方法--协议。在协议中，政府卖地的价格较低，让开发商主责拆迁和市政基础设施。从政府角度来说，拆迁这种没把握的事情让开发商做，恶人让开发商办，自己已经安心把土地款提前放在兜里了，实在是划算。从开发商的角度来说，政府允许自己拆迁，而前期已经垫了一大笔土地款，每天的银行利息就是辆小汽车，不管这汽车是奥拓还是奥迪，开发商自然着急拆迁。对于拆迁中出现的问题，只要不大，政府也知道是自己的屁股让别人擦的过程中必须有的摩擦，基本上也就都默许了。协议是不是所谓的开发许可？不是，因为这种协议在大多数就是土地买卖的正常手续，是有条件土地买卖的一种，是合法的，也就是说，这里交易的就是土地使用权（谢谢cococal提醒，我的确打错了）。

那么从居民的角度来说呢？土地居民或许曾经拥有使用权，但不好意思，这个使用权或者过期，或者已经被政府卖掉了（但很多情况下居民也没有土地使用权，比如厂区大院里的居民楼，就算有房产证也是没有土地使用权）。居民只拥有自家房屋的所有权，那么这个房屋的所有权的价格是多少呢？简单做法是用房价减去土地价格，实际计算中还应该再低一点，不过这个差别可以忽略不计。一般来说，也就是房价的1/2-1/3.房子越贵，房屋所有权的价值占比就越低。但是由于拆迁涉及到社会安定问题，因此甚至有时拆迁补偿比附近的正常房价还要高。

因此，从政府制定的法理上说，在拆迁过程中，居民实际上是被政府出卖的对象。在这种情况下，如果被拆迁者要完全维护自己的利益（不是合法权益，而是超出合法权益），被拆迁者只能用政府的软肋来胁迫政府采取某种措施，比如在单独项目上做出高额补偿或者出台某种阻止拆迁的法规。但制定游戏规则的政府就是幕后黑手，因此这种斗争在一定时期内肯定会坚持不懈地轰轰烈烈下去。