主题：中国人还是应该买大房子的（反对政委的跌60%预测） -- 泉畔人家

不自量力一下，这里发表一下跟政委意见不一致的文章。本文主要是反对政委的近期2篇文章。 第一，个人观点认为房子还是应该买大的，买不起市中心就考虑近郊的地区。第二，个人认为政委预测的北京房价下跌60%不准确，北京部分中心区的房价，将来会出现超越所有人预期的超高价格。

好，兄弟们先别急着扔砖头。俺是政委的忠实粉丝，但粉丝不代表就认可政委的一切观点，政委的这2篇文章，俺认为会误导很多人的。当然，也许事实会证明政委是对的，俺是错的，俺也希望如此的。

言归正传，先说大房子，小房子的问题。

这世界上的人都喜欢住大房子，当然人人别墅，家家500平是不现实的。但买不起大的，就在城市买小的，蜗居等待房价下跌，然后将来泡沫破了以后，就能买到便宜的大房子了，这是政委的建议。

这个问题吗，实际上并不现实。why？多少算小那？20-30？那基本上就和住学校宿舍一样了，扣除厨房卫生间（这2再小也要5,6个平吧）。那么扣除公摊和走廊，如果有阳台再扣除阳台，屋里也就只剩摆下一张双人床的空间了。至于，衣橱，写字台，电脑桌，有小孩后的婴儿床。有亲戚来的时候还要有个再摆床或者沙发的地方。无论怎么安排，基本都不可能。所以现在所谓小户型，最小基本也都是40-50的。低于这个，生活就会严重不便了。这还是2口人的情况下。当然，福利分房时代，4,5口人挤10来个平方，厨房，卫生间公用也很常见。人是适应性很强的动物，但社会是在发展，年轻人来大都市是寻求发展而不是来受罪的。30以下，确实难以适应基本生活。能正常生活养育孩子，接待老家父母，40+是必须的。

而看06年以来的中央调控思路，也是希望中国人住小房子。90/70政策，已经出台了好几年了。当然中央有中央的考虑，比如小房子节能，小房子会少用钢铁水泥，小房子节约耕地等等。只是，违反人类发展规律的东西，再强势的政府也无法长期逆天而行。人都希望房子越住越大，或者说房子至少有几个房间，能有客厅，书房，主卧，次卧，阳台。有别太小的厨房，卫生间。这几条一满足，基本也就100+了。

其身正，不令也行，其身不正，虽令不从。论语里这句话还是有道理的，搞90/70,那么老百姓先会看几千万公务员们有没有贯彻90/70。可惜，不要说70，公务员阶层90以下的可能30也没有。政府工作人员们老人都有福利分房时代的蛋糕，年轻人也普遍能参加各种内部团购或者经济适用房。刚工作几年的公务员团购150平房子很常见。（几年前大户型不好卖，开发商喜欢把大户型团购销售）。

所以我个人认为90/70和教育部禁止在校大学生租房一样，废止是早晚的。查在校大学生比查社会上几十万个楼盘方便的多吧，照样做不到。少男少女到了20岁了，干柴烈火，有租房需求，这个你再怎么压也没用。全国大学才多少个？学生都有学籍，集中居住，查寝也不难，禁止租房照样实现不了，最后废止了事。同样，人民渴望住上大房子的心情没有任何错误，有条件的人愿意买大房子，开发商也愿意卖。用行政手段可能压制一时，但终究不是长远之计，尤其在公务员全都跑到那30里的情况下。

当然这里很多人会说，大房子怎么可能买的起。对，房子贵，北京的房子更贵。这就是政委的另一篇文章里预测的了，北京房子要跌60%。恩，我也希望我这的房子能跌60%，那我肯定再买一套位置更好的房子。只是，这个，我个人认为基本是day dream(白日梦），中国中心城市中心区的房子价格，现在应该只是一个开始。10万也许和当年万元户一样，不过是又一个数字而已。05年以前，1万一平已经是恐怖无比了，现在10万已经出现，将来，10万会越来越多的。原因吗，咱们慢慢说。

先看政委的计算方法

第一，500万套房子相信是拍脑袋的数据。那么到底北京有多少套房子？这个不好查，但数据总能找到的。在北京这个城市，我们查供热面积就行了。在北京这种北方城市，冬天没暖气的房子相信有，但不会太多，尤其这20年新建的房子。那么北京集中供暖面积多少？这个地址里有 http://news.xinhuanet.com/life/2010-04/15/content_13356639.htm

2009年，北京热力集团集中供热面积１．５６亿平方米。注意，这里边是包括各种中央机关和使馆区等大量非住宅建筑的。里边还有１月５日天然气的日用量达到５７００万立方米的数据。考虑北京迎接奥运，应该早就禁止了烧煤取暖的锅炉，那么这个天然气使用数字，我们就能大致算出可能的供热能力极限面积。同样，这5700万里有各种需求，不是单纯用来供热的。

我们假设这1.56亿供热面积全是住宅，再加上一些学校机关有自己的独立供暖能力。那么北京有供热的住宅面积我们算2亿平方吧（实际我估计可能也就1.3或者1.4亿），100平一套的话就是200万套。政委这个500万套，即使加上几十万套没供热的，烧煤的房子，也是严重高估了。北京2009年建设面积1880万平方，20年也就3.6亿。而1989年，肯定没这么强的基建能力，北京房产存量，按北京户籍人口1200多万算，人均30，正好就是3.6亿左右。均价按3万算，10万亿市值算是有了。但是北京人口究竟是多少？看这个地方 http://zhidao.baidu.com/question/110459681.html?fr=ala0

1998年北京1246万人，2008年，2213万人。但北京的户籍人口可没怎么增加。而北京2009年2月北京瞬间人口已经突破3074万人，北京地区的支付宝用户数达到1162万. 那么北京如果有3.6亿平房子，按户籍人口算，人均住宅就接近30平，按2200万人看，则是20左右。这个，应该大差不差了。

这样算起来，政委10万亿的市值，要建立在北京有4亿平左右住房，均价3万左右才能问题不大，但供热面积不支持这个数据。能供热的房子，也就顶多2亿平。另外，这还是整个北京，包括密云等各个县城，乡镇的数据。这些地方的价格能不能按3万均价算，还要打个问号。

至于政委说这有500%的浮赢，有巨大抛盘压力。我感觉政委就可能有所偏颇。北京不是深圳，北京好位置的房子，主力不是各地打工者靠收入买下来的。而是当初江山易手后的产物。实际上例子很好举。比如人民日报，人民日报社会占据市区很大一片地方，他们的房子就会在自己的大院内。北京类似人民日报的单位很多，位置普遍也很好。他们的房子基本都是福利分房得来的。都是自己住的。会有卖的，但一年顶多百分之几，就算北京房子涨到50万，他们还是不会卖的。至于他们凭什么能住在那，人家会告诉你，我爷爷当初跟着毛主席，钻山沟，打游击。我们家死了多少多少人，才有了今天这么一套房子。你们还觉得不公平

想要我们这位置的房子？你跟着毛爷爷打天下了吗？

实际上凡是政治中心城市，都是这样。最好的地段，必然是要为权利机构服务的。以中南海为圆心，故宫，中南海，使馆区，各大部委的办公地点，中字头国企总部，央行，财政部，四大行在地方上那是不得了的。在北京，也许根本就抢不到什么好地段。军队，公检法也都必然在中心。北京我了解的少，就济南来说，济南市明朝成为山东省会。城墙里边的路名就说明一切。东边是按察司街，西边是铜圆局街，中间是府（山东巡抚衙门）前街，周围什么运署街，庙前街（文庙）。这些地方就能告诉我们当初什么人才能居住在这城墙之内。大明湖是明朝德王府，德王府自己占了济南市城墙内面积的三分之一，剩下三分之二里再把各种衙门摆完，基本就没多少地了。

所以我觉得政委所谓的盈利是个伪命题。中国是秦政体制，自商鞅变法以来，或者说自周朝武王伐纣以来。这套等级体系已经严格确立。九鼎意义重大不是因为它有多少铜，而是背后代表的权利。王宫坐北朝南，左右布置东市西市，各种权利机构沿权利中心分布。留给普通百姓居住的地方，从来就少的很。所以白居易进长安的时候，顾况会熟视白公曰：‘米价方贵，居亦弗易。’当然，顾老师看到“野火烧不尽，春风吹又生”的时候，就说‘道的个语，居亦易矣’。你今天如果也能张口就能创作出野火烧不尽这样的经典，也会感觉，北京居，so easy(很容易）。

北京4.2万亿平米的房子（网上有这个数据），即使有10万亿的市值（要求密云等地也要到3万），就真的泡沫极大了吗？那可也未必，帝国的中枢是权利中心，也就是资源分配的中心。权利中枢的价格，应该和这个权利所能调动的世界资源量成正比，这个咱们下回再说。