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主题:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%(一) -- 陈经

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家园 (三)泡沫的增长动力与破灭触发点

“长线看好”北京房价的人,会说北京房价虽然是泡沫,但它还没到转折点。而且,时间过去,北京建得越来越好,能“化解”泡沫。任何下跌,都是短暂的回调,是入市时机。

这是现在的主流看法,甚至是政府的意图。政府企图实现房价“平稳上涨”,涨得过快,就出来“遏制过快上涨势头”。但是,在泡沫过程中,这只是一种幻想。

“平稳上涨”,说的是房子的内在价值,租金、配套之类的确实是涨了一些。但是,市场价格却不会这样变化。当人们发现投身泡沫可以获得巨利以后,这种冲动是极其强烈的,疯狂情绪会主导市场。而“平稳上涨”被市场理解为“一定会涨”,“遏制过快上涨势头”被理解为“不会跌”。过去所有的调控,在这种疯狂情绪面前,都成了“空调”,进一步增强了泡沫的诱惑力。

最后,疯狂的情绪达到了它的顶点。任何利空都被忽视,泡沫再大也不在乎,剩下的只是疯狂的“涨、涨、涨”。价格在短期内,以前所未有的速度急剧上涨,因为市场已经达到了疯狂的顶点,涨速也最快。2009年初到2010年3月,北京房价涨了100%以上,有些地段甚至达到200%。就是这种疯狂情绪的表现。2010年3月两会结束以后,最疯狂的时候出现了,泡沫以前所未有的速度扩大。

如果拉出一个价格曲线,会发现最近一年多北京房价的涨速是最快的,而2010年3月更快。人们把这称为“报复性上涨”,说本来要大涨的,结果被调控吓得不涨了。所以,要“正常”地狠狠涨它一回。在贪婪情绪的驱使下,有房的群众悔恨挂低了,所以更加疯狂地报高价,报低了就悔约。而眼红泡沫利润的人,忘记了风险,追涨买入。这种气氛里,买房的人要抢,出一个房就去抢,市场似乎供不应求。在售楼处与二手房看房现场,一片热火朝天,觉得不买就失去机会了,犹豫就会亏钱。

没有任何新鲜事,市场的非理性疯狂情绪,就是这样不断重演。有各种各样的理由,其实无非是“贪婪”。所有的这些“捂盘”、“报高价”、“悔约”、“抢房”,没有任何其它理由,无非是因为价格上涨预期。任何“调控”,都敌不过这个自我实现自我加强的“价格上涨预期”。

这就是泡沫增长的最大动力:价格上涨预期。只要市场形成了一致共识,疯狂就会出现。有很多人在用各种理由,鼓吹这个上涨预期。说货币太多,北京房价早晚要10万8万。说全国人民无限向往北京,钱都会来。说政府有计划建这建那,到时还不得涨疯了。只要价格真的在涨,这种鼓吹就越来越响。这是泡沫过程的另一个动力:价格想象力。

北京真的好得不得了?全国人不到北京住没法过了?成了宇宙中心?为了上中关村一二三小买300万的学区房,真是为了小孩?所有这些,其实都不是真的,无非是北京的房子,提供了最好的价格想象力。

客观来说,北京是有些优点,全国不少资源在这。但单论房子,大部分实在不算什么好房子,特别是一些老旧的房子,缺点很明显。在房价上涨预期中,所有缺点都被略过,所有优点都被放大。这都是泡沫过程的特点,唯利是图,不管这东西本来是个啥。

明白了这个泡沫过程的动力以后,它的弱点也出来了,泡沫破灭就在眼前。价格上涨预期,破灭掉。价格想象力,也破灭掉。剩下的,泡沫过程反演会自己将它实现。

(待续)

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