主题：本次房产调控再次走错了方向 -- zhangxl

近日，地产调控的号角再次吹响，并且大有超出预期的势头。此举不仅引发沪深两市地产股的暴跌，更加引发大盘黑色星期一的150点暴挫。此前在笔者看来，这次地产调控应该是中央政府挽回面子，重树公众信心之举，然而待政策公布之后，这次调控的路数再次令笔者失望——当局显然搞错了调控的方向。

应当说，这轮调控政策，多数面向购买者，也就是需求方。例如从严审批二套、三套房屋的购买贷款等，甚至对二套房的界定标准也发生变化（此前二套房指有贷款的二套房，如今已经升格至所有房屋，包括配偶、子女等）。

不可否认，这样的政策对于抑制高房价，打劫炒房者信心确会起到一定作用，然而此举绝非长久之计，更非治本之策。第一，从需求方入手，当局应当明白，中国有购房需求者大体分为四类：职业炒房团、权贵阶层的幕后炒房、散户炒房者以及自住购买者。

对于职业炒房团，他们的资金量通常过亿，要么来自温州、福建的民营资本，要么来自山西的“血煤”资金。他们相当于股市里面的机构，甚至他们很少参与二级市场，而是直接从开发商手里大单接盘，享受的价格折扣绝对超乎想象，我们姑且把他们称作一级市场的炒房者。对于这类群体，提高信贷门槛绝对没有任何意义，反而强化了他们的资金优势，使他们在市场中更加能够呼风唤雨。

其二是权贵阶层，例如深圳一个高档楼盘就惊现市长购房团的现象（当然不是一起过来大摇大摆地买房，而是不约而同地买了同一个楼盘而已）。这些权贵阶层的购房资金要么属于来路不明（其实很明白，只是在界定之前不能乱说而已），要么属于开发商直接的利益输送。他们买房、收房本来就属于幕后行动，因此更加不能去银行申请贷款。这样看，提高信贷门槛对这伙人依旧没有用处。

第三是散户炒房者，笔者也曾想自己搞一套房投资，但苦于看着高房价发抖，不敢出手。其实像笔者这样的人多属此类，当然还有一些比笔者有钱得多的人，他们手中有三五套房子不足为奇。只不过这些人不是以炒房为生，只是希望以房养老而已。对于这些人而言，这次调控对他们的打击力度最强，恐怕他们一年半载之内再难回到市场中来。

最后是大家所说的刚需。其实笔者不认为有什么刚需，因为经济学里面本来也没有刚需一说。所谓需求是有购买意愿，并有支付能力的商品数量。目前说刚需无非是开放商伙同为自己代言的那帮经济学家们搞出来的一个烂词而已，况且中国的所谓经济学家也代言过不少东西，比如进监狱的顾雏军，当年就有不少幕僚。其实对于这些群体而言，在当前房价之下，买房已经是奢望了，就是房价降50%下来（无非回到2009年初的水平），也于事无补。所以本次政策对他们的影响不大，除非这个政策真的奏效，真的把房价一降到底。

分析了四类群体，也就明确了这次从需求方入手的调控效果：无非是用信贷政策把散户洗出去，让他们没事别再跟大户（职业炒房团、权贵炒房者）抢货了。这样下来，房子会进一步集中到大资金手中（因为只有大资金能买得起）。而这种从严放贷的政策又不可能持续个十年八年，因为一旦长期持续，大户怎么出手，房地产这个行业怎么办？况且发明了住房信贷之后，不可能长期不用，否则银行也受不了。所以当信贷再次开闸之时，也就是大户向散户派货之际。

如此看来，调控政策显然已经走错了方向。仔细分析这个未来最可能出现的路线图，这次调控倒像是一个阴谋。无奈呀，毕竟当前的决策层依然不是P民的代言者！