主题：【求助】要买房了，请教对北京房市熟悉的朋友 -- 微风轻行

1、代征绿地和建设用地是两码事，基本上加在一起叫项目占地。代征绿地跟你没关系，是gov强制要求开发商必须承担的额外责任，属于买一送一的性质。

2、容积率的计算方法基本正确。但是应该是地上总建筑面积/总占地面积。2.2容积率盖17层差不多，当然可能还会有容积率拆分的问题。

3、地价除用地面积没意义。地价除建筑面积叫楼面地价（或者像兔象说得叫楼面价），一般在北京楼面地价占最终销售价格的40%-50%，现在一般在50%左右（所以说北京房价高先不要骂开发商）。如果像你说的他们的楼面价在15000左右的话，11000的价格不合理。当然这中间可能有一些数字上的出入。

4、最近我们做着几个中铁的项目。中铁最近一段时间连续拿了几块不合理的地。常营的楼面地价6000左右，简直是有病。以我的经验来看，六道口的地价无论如何也不会达到15000的，西单的地价15000差不多了。当然我不是做土地一级开发的，一家之言而已。如果是中铁的项目，最不用担心的就是出现烂尾楼。因为烂尾楼的出现一定是资金链断了，或者说是现金流断了。但是中铁是中央国资委直管的企业，很有钱。前几天光投铁路的一个什么标就30个亿。这一点不用担心。

多说几句，北京的房价的确是降价了。我的所有同事、同学全是在北京做房地产的，所以我知道个别区域的价格的确是降了，降幅与07年11月（北京房价最高点）相比平均在20%，最多的在40%，基本上与06年底07年初相持平。但是不是全部的房价都降了，而是个别区域的房价，这个个别区域指的是在过去一段时间房价增长过于快的地区。但是我不做六道口附近的项目，所以我无法判断1.1万的价格是否合理。

还有凤求凰兄，北京和广东不太一样。你说广东可能得封顶以后政府才给销售证，北京发销售证的标准一般是：交齐土地出让金、取得前四个证、开发自有资金高于25%就行了。但是北京是封顶后银行才放款，放款后客户开始还按揭款。