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主题:【原创】房价下降40%对银行体系影响不大 -- 郁郁

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家园 【原创】房价下降40%对银行体系影响不大

最近看到有很多讨论房价和国民经济关系的言论,最常见的一种说法是房地产价格下降将造成银行坏账增加,拖累宏观经济。真的是这样吗?工作之余,查了些数据,算了一笔账,结论比较出乎意料:房价下跌40%对银行体系影响不大。

第一,房价下降40%个人按揭贷款风险不大。大略估计,从2006年底到现在,全国房价上涨70%左右(这个估计平均来看比较合理,国家统计局公布的新房价格涨幅是有问题的),那么房价下跌40%就是大概回到了2006年底略高的水平。如果这种情况出现,那么:

1.2006年底之前买房的人不会断供,这一点毋庸置疑。

2.真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的,这部分贷款金额约为11000亿。(2008年一季度末余额减去2006年底的余额约1万亿,加上2008年二季度估计数约1000亿)。

大略估计这个时段的购房者中自住者占70%,投资者占30%(全国来看这个比例已经高估了,深圳毕竟是个别情况),也就是说自住者贷款7700亿,投资者贷款3300亿。即使房价下跌40%,绝大多数自住购房者也不会选择断供,因为一旦断供,就以为着再也无法获得银行贷款,以后也不会有自己的房子;况且房价长期来看是看涨的,最多6-8年,就可以恢复到原价,所以没有必要断供。从香港的经验来看,1997-2003年房价下跌超过70%,但绝大多数的自助购房者没有断供,除非是个人破产。

我们做一个悲观的假设,假设房价下跌40%,会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供(事实上根本不会这么高),那么个人按揭贷款会出现7700*50%+3300=7150亿元的不良贷款。

3.银行收回抵押房屋之后会进行处理,我们再做一个悲观的假设,假设只能收回50%的现金。那么,房价下跌40%将会给银行带来3600亿元的坏账损失。

4.2008年中期银行贷款余额为28万亿左右,也就是说,房价跌40%会使银行的坏账率增加约1.25%。现在商业银行体系的坏账率约在8%左右(含农行、信用社),增量有限。历史上中国商业银行的坏账率最多到40%,也没有出大问题。3600亿元的损失,如果按5年提取拨备,每年提取720亿元,占2007年全国商业银行利润的10%左右,影响不大。

第二,房价下跌40%对房地产开发贷款影响有限。房地产行业是个暴利行业,目前说什么的都有,但没人说房价下跌之后房地产商就会亏损,因为历史上拿地成本是很低的,只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说,更多的是资金周转问题,而不是利润问题。

第三,房价下跌40%对房地产相关产业影响偏正面。房地产行业的发展能够带动钢铁、机械、建材、家用电器等行业的发展,这也是有些人认为房价下跌对国民经济影响很大的原因。但是不要忘了,真正关系到这些相关行业发展的是房地产的量而不是房地产的价。只要开工量、销售量能上去,对上游行业就是好消息,而不是房价。对于上游行业来说,最理想的结果就是价跌量升。

总结:

前几天和深圳一家银行的管理人员聊天,他说,现在银行喊得很高,好像房价下跌就活不下去了,但是事实上,压力并不大。他估算,只有房价跌掉60%,才会出现大量房子落到银行手中的情况。而如果房价真跌60%,银行很愿意持有房子,如果能够大量收购更好,因为房价长期是看涨的,持有几年房子,投资收益将非常可观。

中国的房价2007年出现疯涨,虽然价格涨幅很大,但是量并不大,这时候房价下跌,从房价曲线上来看,损失的只不过是一个锐角三角形的面积。而如果高位运行,过几年再下跌,损失的是一个等腰梯形的面积,这个损失反而大多了。所以,对政府而言,正确的决策是放手让房价调整,及早调整到位。到位的越早,损失越小。这也许是房地产领域的休克疗法,呵呵。

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