主题：房地产好日子彻底到头，不用争议了 -- 履虎

“房地产信贷收紧” 传言始末

2008年04月17日 08:10第一财经日报

楼市已经风声鹤唳。这两天地产股在“房地产信贷收紧”传言下的表现，最有力地证明了这一点。

央行有关负责人接受媒体采访时否认了这一传言。昨日，一位商业银行的高管也对《第一财经日报》表示，央行近期并没有对商业银行的房地产信贷出台新的调控措施，只是“今年信贷总体从紧的调子肯定定了，具体情况由各行自己把握”。而银监会也没有对商业银行的房地产信贷风险进行提示。

一则没有根据的传言之所以显现巨大的“杀伤力”，缘于国内房企正面临的资金困局。昌盛中国、恒大地产赴港上市进程先后中止，广州、深圳等地房价出现下跌，上海、北京等一线城市楼市呈持续观望态势……种种悲观信息充斥市场，已经使得楼市心理变得敏感而脆弱。房地产企业资金链面临断裂危险，已经成为市场共识。

就在昨天，为内地13家香港上市房地产企业进行债券评级的穆迪投资者服务公司发布最新报告，将内地房地产开发业的整体评级展望评为负面。报告称，由于信用紧缩状况在未来12～18个月内仍将持续，同时业务前景的挑战亦越来越大，开发商在寻求境内和境外资金以支持其资本开支时面临挑战，而其销售环境也存在困难，因此内地房地产开发业整体在短期至中期内的前景是负面的。

传言大显“杀伤力”

本报从知情人士处获悉，房地产信贷收紧的传言，可能源于央行上海总部对商业银行在房地产企业发放信贷情况进行的调研，“只是涉及到一些数据，央行上海总部并没有形成任何结论。”该人士表示。

某外资投行分析师认为，事情并没有市场认为的那么严重。“银行每隔一段时间会抽查企业的资金情况，本来就是很正常的事情。”他表示，央行有关负责人在传言出来后接受媒体采访时作了澄清，说明目前政府监管方面不会对地产开发商过于严格。

“如果真的希望收紧信贷，那他们无需辟谣，借助媒体的报道就可以达到一定的效果。而此前出台的调控政策都已见效，尤其是目前各地房市交易情况有所反复，监管方面没有理由更严格地去打压。”

但市场对该传言的反应却非常“激烈”，这充分体现在股市上——本周一由银行及地产股领跌而引发A股市场大跌，昨日地产板块再次呈现普跌格局。A股下跌亦波及香港，内地在港上市的房地产企业股价，在过去两天都有不同程度的下跌，一些资质较好的股票昨天终于止跌。

央行从紧货币政策的影响正初步显现。本月发布的一季度金融数据显示，金融机构人民币各项贷款余额达27.5万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点，是自2006年11月以来，贷款增速首次降至15%以下。有观点认为，在连续调控“组合拳”的作用下，今年一季度的货币信贷总体情况比较乐观，初步达到了从紧货币政策的调控要求。

这直接导致了资金需求量大的房地产企业的“阵痛”。“一些规模较小、实力较弱的房地产开发商，已经快撑不下去了。”一位国有商业银行的信贷员对记者表示，他供职于东北的一家市级分行，“银行已经充分意识到了其中的风险，我们去年对房地产开发商的贷款只有1000多万，今年一笔都没放。”

他还介绍说，银行在对房地产行业放贷的时候，会采用一种“体内循环”模式：银行贷款给开发商进行房地产开发，在楼宇建好并卖出的时候，开发商会指定购房者在同一家银行办理个人住房按揭贷款。这样做，“一来银行可以监控开发商的楼盘销售情况，有利于风险控制；同时还能增加个贷收入，而且个人贷款的不良率是很低的。”

房企资金链危机

贷款不易的同时，广州、深圳市场的降价似乎有蔓延迹象。与当地开发商有相对密切联系的某证券公司地产分析师刘先生告诉本报记者，之前万科降价时明确表示不会跟进的开发商，现在的口气都已经有软化迹象。“不少开发商最近都表示，如果楼盘销售不佳的情况持续，他们也会考虑降价。”刘先生说，不愿降价的开发商都已面临资金回笼的问题。

根据富力地产（2777.HK）最新公布的2007年年报，期末公司的负债比例已达到139.5%，较2006年的71.5%上升约1倍。与此同时，公司手中的现金仅余13.3亿元。为了降低公司负债，富力地产董事长李思廉已表示，未来2个月内将不购入土地。

而去年以高价获得上海新江湾城D1地块的绿城中国（3900.HK），继去年在上海、杭州等地大手笔拿地之后，今年早些时候也已作出“暂不买地”的表态。

去年第三季度，全国工商联发布的一份关于房地产企业资金来源的报告显示，国内房地产企业的开发资金中，有超过90%来自银行贷款。但记者注意到，在中国社科院金融研究所研究员易宪容最近发表的一篇文章中提到两个数据，今年1～2月份房地产开发资金达5653亿元，其中银行信贷资金为2779亿元，这意味着前两月银行贷款在房地产开发资金中的占比已不足50%。

虽然上述两个数字并非来源于同一机构或学者，但反差如此之大，很难说不是因为银行已经开始收紧房地产企业的开发贷款。果真如此的话，对于上市融资艰难、楼盘销售情况不佳的开发商而言，这无疑是雪上加霜。

盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲告诉本报记者，内地房地产企业的负债率一直高企，此前内地又多次加息，如果银根继续紧缩的话，企业的债务成本将会不断增加。据其称，目前内地房地产企业的负债率普遍在70%～80%。

另据记者了解，一些房价并未出现明显下跌的城市，也有开发商面临资金链的问题。北方某大型城市的一位开发商最近一直忙于寻找资金，其现阶段的资金缺口在5000万美元以上。而此前已谈好合作的两家外资合作方，均因美国次贷危机的问题，明确表示将缩减投资额。

恒大地产上市受挫一事，对业内的影响远未消除。一位在上海某房地产企业任职的管理人员透露，最近他在国内出差时，所到之处，同行谈论的话题都离不开恒大地产搁置上市一事。“如果恒大地产的资金在一定时期内无法周转过来，那就有可能变成第二个顺驰。”

另一个对房地产企业来说不好的消息是，以往对投资内地楼市兴趣颇高的境外机构，态度正发生改变。正在为内地一些房地产企业寻找境外资金的黄立冲告诉记者，目前境外机构对内地楼市十分谨慎，“美国次贷危机正在使全球各地的投资变得更加便宜，而中国由于贷款利息不断提高，地产持有的成本却在不断增加。”