主题：【周末股市观察】 房地产市场也需要国家做庄 -- 陈经

我觉得房地产主要是中央想强力调控，其政策性还要强于股市。地方政府就如政委和脖子所说的，不但不帮忙，现在还是博弈的对象。

就我所看到的关于房地产调控的方法来看，我觉得各种方法还是比较系统的了。如果，都实施到位，房地产肯定降温了。但是政府能否有足够强的执行力却是个疑问。下面通过与股市的比较。我觉得难度要远远大于股市。另外，现阶段，政府未必希望看到房地产市场的迅速冷却，就如不希望见到股市大跌一样。

调控的方法大致从3个方面入手，需求，供给和行政限制。

需求：

这次提高第二套房的首付就是一个方法。很多人都认为效果可能不显著，因此是一种很温和的方法。

增收财产税是另一个办法，美国好像就对超过金额限制的第二套房增收几乎双倍的财产税。我觉得这个方法最有威慑力。

我觉得就房地产而言，由于第一套房的需求是刚性的，土地面地有限，是不能完全按照市场规律来办事的，必须由行政干预保证。中外一样。举例而言，上海第四季度将供应700万平米住房，人均30平米的话可以解决20多万人，一年将近100万人。按理是差不多的，但是却依然不够。因为有人多占。那么如果有人要操控市场需要多少资金呢。就算一平米15000，总共是1050亿，首付20%, 仅需200多亿。如果加上跟随者，中小投资者，估计控制第四季度的房源100亿都不一定需要，一年400亿。这对目前满天飞的人民币来说，问题不大。房市与股市有两点不同：除了需求刚性外，还有就是不能灵活选择。股市只要总供给大，股民选择哪个股票无所谓，中国铝业高了，就买中信证券。庄家控盘不易。但是房子不同，如果控制了比如上海的房价，上海人是不太可能立刻搬到别的地方去的。只能挨宰。

供给：

现在增加供给的建议也很多，国家也下文重申普通商品房的比例。另外，还要大量建设出租用房。现在老百姓租的私人用房没有安全感，因此不能构成对买房的有效替代。一旦有商品化的出租房，价格就是比现在稍高，也会抑制房价。国外，房租每月大约是房价的1/100。也就是一套房不到十年回本。现在北京每平米房价15000是少的，70平米的小房子得100万。但是谁能月租到5000（租给5-6个人的不算，对房子损害很大）？

行政限制

比如不让老外买房子。

上面的方法综合利用，我觉得房市是可以降温的。但是执行力却是障碍，与股市相比：

中央缺乏简单的管理体系。温总管股市，只要管好证监会，证监会管发审委和证券公司，需求，供给就能把握。要收印花税，直接就扣了。层级少，涉及部门也少。监管上，千万股民盯着，会计师事务所查着。真出了事，事件重大，大动干戈成本也值了。定价上，有相对统一的标准。无论是第二套房首付也好，财产税也好。都有认定，交钱的问题。执行单位可能是离温总十万八千里的一个银行小部门或者是县里的小部门。建个房子，有人说了，得盖100多个章，涉及很多部门，建房子的条件，定价也千差万别。监管更难，当地政府和开发商与中央博弈，当地居民敢怎样。别的地方的居民不知道，也不会管。不会像股民一样团结，股权分置方案不好，就不让你过。当年为了关一个铁本，前后两任的总理都去了。可见，难度。

因此，我觉得房市不是中央要不要坐庄的问题，也不是方法的问题。而是能否有力执行的问题。

此外，中央现在手段温和，多半还有程度和时机的考虑。就如，调控股市一样，先用软的，不断加码。如果一上来就增收财产税或者是高压调控。在人们的恐慌情绪下，房市立刻走软，中央政府也不愿意看到。中央也需要房地产的兴旺来拉动经济。因此，我们还可以再期望一段时间。最近上海的炒房区长被抓，可以是中央加大执行力度的表现。也是抓典型。

房地产是中国经济的命脉，前一段我觉得调控方法都不够，我现在关心的就是国家调控的执行力和管理技巧问题。长期而言，我还是有信心的。毕竟，没有人希望看到最后民怨沸腾。要捞钱，如政委所说。现在的虚拟经济，办法多的是。没必要，把自己放到所有人的对立面。地方政府也一样。人心稳定了，其他经济才发展得快。

不知各位有什么高见。