主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

而且利率的提高也让captial rate同样降低。我觉得还要再有10-15%的跌幅。你们NJ的地税高，所以降的也许会少一些

我猜来西西河的，不少都是中产阶级的。

象我这样一个打工仔，比上不足比下有余，要我放弃目前的收入，全心全意投入投资生意，难啊。

至于那些上有老，下有小的，就更难了。

不是不想发达，有个机会成本的问题。

有几千块钱就可以投资了。而且我说的基本上都是每周不需要投入20小时以上的生意。

您要是在您家附近买个公寓小楼，每个月去上几次就行了。20万的房，5万装修，8万头款，或者您可以让卖主给您个CARRY BACK，只要CAPTIAL RATE买的合适，市场调研充分，不应该那么费力气阿？

反正是在网上，反正咱们谁也不认得谁，说说您有啥特长(比如心灵手巧，善于算帐什么的)，不咬牙跺脚的情况下能投资多少钱，不后院起火的情况下每星期能抽出多少时间。咱们一起合计合计。困难难不到灌花党员！

您好象是在澳大利亚吧？那儿的行情我可不熟。我这都是美国的情况。而且美国不同地区也有差别。

国内靠房租养房，好象是痴人说梦了。

前两天外出,注意到荒郊野外有很多self storage.这营生是不是投资少,操心少? 不过,回报可能也少.瑞亲王有空指点一二?

同样欢迎大伙拍砖。

早两年也动过念头，想投资一套房子，算了一下，最终没有动手。

曾经看过资料，建议的租金回报率是这样：商用的物业，价值约等于10-12年的租金，住宅物业，价值约等于15年的租金，这样的物业才值得长线投资。炒卖的就另算了。

按照这个要求，2003年以来，基本上找不到可以考虑的住宅物业，一年8，9千大洋租金的两房单位，在墨尔本本的东南区，开价30万左右。看过去的租金，增幅并不大，一般是每两年加5%

再加上，每年的地税，市政府的差饷，地产代理的管理费用，日常维护的费用，贷款利息，增值税等等，基本上是要亏钱的。

澳洲这边不像美国那边，房屋贷款利息可以退税。

既然不好做，为什么还有那么多人干这种事呢，主要是这边有一个叫“Negative Gearing”的退税政策，你要是投资亏了钱，全年的收入就少了，交税就可以少点，有不少高收入的人，就买房子出租，接着就申报亏本，然后等着退税。既可以退税，又可以享受物业升值，一举两得，岂不乐哉。

我是这么想的，做生意嘛，一定要Positive Cash Flow，这样才有可能成长，光靠退税，没办法做大，就算全部税都退完，也就是两三套房子。

投资房地产是否就真的没办法做到Positive Cash Flow，当然不是，早几年，很流行的一种方法就是花钱买很旧的房子，然后翻新，前后花园搞漂亮，再转手卖出去，据说，好过打工。但这种做法，为了减少成本，除了比较大的改动要请人来做之外，大部分的工作都要自己动手，所以大多都是全职在做。

在墨尔本这边，房价大概在2003年到顶，这两年基本没动，眼看要加息，估计很有点危险。

我个人的看法是，想长线投资房地产，入市应该在较为高息的时候，这样房价多数会低一些，租金会高一些，然后等到低息的时候放手，当然这样对资金的要求也高一点。

欢迎指正。

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