主题：【请教】时下国内最好的投资方式 -- 大明湖

顾不过来啊。

不过其他中小城市的地产是否也同样是值得关注？国家调控的是泡沫，但是现如今除了北京上海等那几个城市之外，其他地方的泡沫究竟有几成？而且将来的根本是降低房价，还是增加收入？

真假难辨

我04年在昆明买的100万的房子，现在130万了……

不过其他中小城市的地产是否也同样是值得关注？

中小城市，要具体分析交通和城市环境、产业结构，不能一概而论，目前不少小城市甚至会被撤市。

但是长三角（苏州，经济发展速度全国第一）和珠三角（珠海，港珠澳大桥建设中）的中小城市都是有房产潜力的。

国家调控的是泡沫，但是现如今除了北京上海等那几个城市之外，其他地方的泡沫究竟有几成？

省会级城市，除了呼和浩特，都有泡沫。

像昆明平均工资￥1200，房价一般￥2800/平方（较好的地段）。

其实和北京的平均工资￥2600，房价一般￥7000/平方，已经有的拼。

但是需求确实存在啊（上海哪种需求可以当作死掉），而且国家计划禁止预售楼——房地产公司会有很多挂掉，供给会放缓一些。

而且将来的根本是降低房价，还是增加收入？

增加收入，也就是通货膨胀。

复杂的道理，咱也不知道，但是后者很容易，前者很困难（土地供给、原材料价格、资金信贷税收、地方政府政策……）。

房子吗，只要自己拿现金去炒，死不了人的，大不了当寓公（所以别贪便宜，买地段差的）；

广州94年炒楼，一批人被套牢（02年房价才恢复到94年水平），用自有资金的当着寓公，二手房出手后算了还小赚；

用银行贷款、亲友拆借的，现在还在越南跑路呢（听说胡志明市房价直追上海，不排除越南哪边他们也在大干）。

贷款去炒……就算了。

如果能有每年房价8%-10%的租金回报，房子的泡沫就算比较小．还要看当地是在扩张还是在衰败．国内的好处是没有property tax.

新城区的租金天知道；

老城区交通改造前后，租金差距非常大；

以整个城市的租金水平来评估，嘿嘿，更乱——

珠海二房一厅租金1000-1500，

昆明二房一厅租金500-1000。

那个城市房产升值更快？

珠海和昆明房价不一样吧.

而且这是一个比较次新房的方法.

租金平价不是最重要的指标，但房产投资的

基本平衡点最终也要回归基本面．forwarding PE.

近日，央行与建设部之间的意见分歧，因为一份报告和一个建议而趋向明朗。

　　8月15日，央行发表《2004年中国房地产金融报告》，其中明确提出，由于预售房制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。

　　8月24日，建设部在其官方网站明确表态，国家近期不会取消商品房预售制度。

　　双方之所以围绕商品房预售制度展开争论，是因为这一制度是我国现行的房地产滚动发展模式的核心。据央行的统计数据，2004年房地产开发资金超过55%来自银行贷款，其中第一大资金来源就是“定金和预收款”。而预售房重复抵押等引发的风险也导致银行坏账快速上升，四大行中，农行房贷总额的不良贷款率高达16%，风险控制较好的工行、建行也达到7%左右。银行业认为，是自己的资金支撑了现在房地产的发展模式，并使风险积聚在银行。

　　对于建设部门来说，国内房地产融资渠道本来就不通畅，截至目前，境内外上市公开融资的房地产公司不足130家（含非主业房地产公司），仅为全部房地产公司的0.3%；利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地产开发完成投资额的0.1%.因此，预售房制度是一条主要的融资渠道，一旦取消，大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。

　　双方围绕核心地带展开拉锯战在情理之中。然而，双方所列举的证据却都不足以完全支撑其立论，缺乏全局思维。央行认为预售房贷款风险高，因此建议取消这一服务，那么，中小企业贷款风险高不高，难道也要一并取消？如此取消下去，银行的金融服务的基本功能也将受到严重损害。

　　央行此举犯了两大忌。第一，替人大说话。预售房制度是1995年通过的《城市房地产管理法》确立的一项制度，要修改或取消全国性的法律，必须经过全国人大的法定程序。

　　第二，越过自己行业主管的职能说话。预售房制度通行于世界，就是因为房地产与银行双方都能从中获利，房地产商获得资金，银行获得利润。银行要抵御风险，按理应该加强内部的风险防范能力，例如，开设专门账户，专款专用，银行随时跟进监管，建立一个相对封闭的运行机制，而不是跨越自身的职能，拿其他行业开刀。央行当然有权对各商业银行的风险控制制订具体措施，明正言顺地拒绝向自有资金比例未达标的房地产商贷款，或是拒绝向以未来预期作抵押或没有担保的客户贷款。

　　建设部的说法，也有片面之虞。面对现实压力，建设部与房地产商亟须加强行业内部的监管，严格自律，而不是拿消费者与地方经济说事。如以房地产供应不足与房价上涨，来证明预售房制度取消不得，这种口气显然会让消费者感到不快，转而支持央行的建议。房产开发商早干吗去了，如果真的如此急消费者之所急，中国的高档住宅楼盘与房价也不会如火箭蹿升。

　　楼市的问题是一个全局的问题，需要各方通力协作，而不是站在自己部门的立场上，指责对方。一个职能部门，抑或一个行业协会，重要的是站在自己的职责范围内说话，市场经济自会在各方的利益博弈中取得平衡。任何职能部门，自以为真理在握、奢望代表所有人发言的做法，是典型的越界行事，违反了市场经济与现代行政的运行规则，既做不到，也没有实际效果。

1。商品房预售是《城市房地产管理法》规定的合法商业行为，发展商依法操作，央行凭什么建议取消？

2。既然认为银行参与商品房预售风险大，你银行不会自己提高贷款门槛，加强风险管理？或者干脆拒绝办理预售商品房贷款业务，发展商还不是只能干瞪眼？又想得利又不担风险，好事都让你银行占了，世上那儿有那么便宜的事儿！

我也想知道。。。。。。

不懂法倒是未必。我看是为了日后要承担的责任预留后路，撇清干系。

中国人多，最后发展成和日本一样的城市群是迟早的事，而百公里范围内，无论地铁还是公路，均可一小时内解决交通问题。所以应该会有较大升值潜力。中国人多地少，房地产最终还是最具有投资价值。