主题：【原创】也谈配套设施 -- 烂喳王大军阀

刚才有位仁兄说幼儿园收费贵，我认为也有便宜的，但仔细一想，应该是我没说清楚：固有的便宜，新建的贵。

何止是幼儿园，只要是新建的什么配套设施都贵，不仅贵而且是花钱买不到。何出此言呢？

很简单，贵是因为房价贵，买不到呢是因为民意强。

让我们看看一个小区需要什么配套设施：（我指的是非开发商垄断）

派出所（警务室）居委会、菜市场、公交站场、学校、医院、老人院、环卫设施、消防站

（警务室）居委会还比较好办，一般是开建之前就谈好，一定要有相应的面积使用权划归这些机构。

但是其他这些呢。。。就算有也会改造成超市、贵族学校之类的开发商垄断。如果要打破垄断，最大的敌人可能不是开发商，而是居民。

为什么呢？

菜市场：我卖菜走100米也是可以的，千万别在我旁边。肯定有气味而且老鼠蟑螂苍蝇多。厌恶性的设施

公交站场：就算我要乘车，那也不要开在我旁边。噪音废气，人来人往，交通安全。厌恶性的设施

学校：只要我家没小孩需要年这个书，那就是噪音扰民。厌恶性的设施

医院：100米距离，没说的。不仅有污染，还有。。。死人，破坏风水。厌恶性的设施

老人院：更多的污染、死人破坏风水。厌恶性的设施

环卫设施：更不用说了。极端厌恶性的设施

消防站：更不用说了，最破坏风水了，还有警笛扰民。厌恶性的设施

其实旧的小区也一样，只要你想增加这些设施，轻则说你漠视民意找记者来投诉，重则拉横额静坐抗议。

所以一方面就会说不作为，没有搞好民生。另一方面这些民生设施绝对不要在我目视范围以内。因为大家都不想看见，又确实需要使用。所以。。。就这样罗

某些精英可能会说：你规划好一点不就行了，我看房子喜欢就买，不喜欢就不买。没错，但他忘记社会是发展的，看看旧城区的规划就知道了，当年能想到的如何能适应40年后的社会？

基本上是死局

我目前住在一个上世纪九十年代开始设计的居民片区(由几个相邻的小区组成),这个区域的规划当年据说是请清华的老师做的。它的上述这些配套都被安排在小区的外围，小区和小区之间。我不懂规划，但马后炮的看，这是很好的设计（即方便也不扰民，很像卫生间设计的干湿分离，居室设计的动静分开，小区设计的人车分行）；这里需要提到的是，这些配套在我们这里也不是一天建成的，而且即使建成后，也因为修路等种种原因进行过搬迁，但无论是新建还是改建，因为都不直接影响居民的生活，都没有受到居民的阻拦，反而是赞声一片（毕竟方便了，大家谁不高兴呀）。而且我还观察，由于当时设计的考虑周到，居民锻炼扰民的问题，在我们这里也不突出（供老人锻炼的花园设计在小区的中心，离居民楼的距离非常合理且有树木屏蔽声音）。因此死局是可以破解的。

另：我们这里没有老人院，其他的上述设施都有，还包括银行等，确实是比较方便。感谢当年那些规划的专家的呀（更神奇的是，他们在二十年前就考虑这里会修地铁，居然还预留了地铁车站的位置，导致我们这里是唯一一个建地铁车站不需要拆迁的车站）。

既是给大家学习的机会，也是弘扬清华的佳作。

我也就是一个住户，别说规划图了，示意图都没有一份。清华老师的事也是听说的。但我可以告诉大家这个小区的名字：育新花园（在北京的西三旗）。如果您真的感兴趣，可以google地图或百度地图一下，对我说的这些就应该有感性认识了。

作为一个普通住户，住在这种小区里我确实觉得比较方便。而且我可以确定这些方便来自于原来的规划，如果有朋友能够提供更多的资料就太好了。

当然也不是什么遗憾都没有，可能因为老师们当时都是骑自行车的，因此小区内外的车位设计的很少，虽然后期做了补救，但停车仍然是个难点问题。

另外一个遗憾，也可能这种配套是当年的奢侈品：就是周围没有设计预留娱乐场所的位置，当然随着经济的发展，附近也有了电影院等设施，但如果当时就预留一个剧院什么的建筑位置，就完美了。（估计老师们当时也没有看戏或听音乐会的习惯）。

但你得知道，省会城市的老城区历史都超过几百年的

我猜你说的那个“哥们”应该算我一个。

首先要说明，幼儿园分两种。一种是正规的，一种是民办的，比如所谓的早教机构。

正规的幼儿园，应该是纳入城市整体规划中的。在每个城市的规划中，都有相关的细则。并且每十到二十年就要做一次城市总体规划，每五到十年就要对城市总体规划做一次比较大得调整。那么在规划过程中，肯定会对配套设施进行定义。比如这一片要建多少个幼儿园，多少个中小学，多少个医院，多少个开闭站、配电所、垃圾站、煤气调压站、消防站，配套多少社区商业等等。具体的数字分布在各级规划图或者文件中。（老人院一般是没有的，至少我经历的项目也十几平方公里了，没见到）

那么这种配套设施，除了社区商业以外，原则上必须交由当地相关主管部门，并由主管部门根据相关的标准对开发商做出补偿。补偿额度各异，有补偿土建费用的，也有0补偿的。换句话说，包括幼儿园在内的这些配套设施，其建设成本是极低的。比如说，北京市一般是纳入招拍挂条件，零补偿；长春市是回租，每月每平米几分钱，一个十二班的幼儿园的月租金不过百十块。

因此，就公立幼儿园来说，按理没有什么房租成本，运营费用极低。

公立幼儿园由于属于规划设置，所以一般需要满足规划设定的技术条件。比如幼儿园的规模要根据小区的人数计算，幼儿园的服务半径一般500m左右，等等。无论新旧城区，在目前住宅建筑面积不变的情况下，考虑到人均居住面积的提高，理论上实际幼儿园的适龄儿童数量应该是下降的。

考虑到所有的商人，包括开发商一般都是奸商的基本原理，房地产商所做的社区配套肯定是根据计算结果的下限走的，那么在实际中有些适龄儿童无法入园。这时就需要民办机构的补充。民办机构的最大浮动成本就在于房租。条件差一点就租个厂房老办公楼之类的，条件好一点的就租不临街的商铺或者商铺顶层，我见过场地外部条件最好的是放在北京雕塑公园里。这种情况下就要根据商业地产的市场价格了，跟你我关注的住宅价格没有太多直接关系。北京住宅均价六七千的时候沿街底商的平均价格是近两万，现在均价两万的时候沿街底商均价也不超过四万，甚至有些小区，出现住宅六七万，底商四万的倒挂情况。

这里要注意的是，有时私立园会具有公立园的优势，这个要看开发商的营销策略，私立园有可能以等于或略高于公立园的标准获得园区场所。而公立园也会加一些私立园配置的培训课程，借以涨价。

综上所述。对于公立幼儿园来说，运营成本其实不高。运营成本比较高的其实是私立幼儿园，这种情况下私立幼儿园只有两条道：住简易房，走民工路线；再上高端教育，走高端路线。私立幼儿园拉高市场价格后，公立的再紧随其后。

关于公立幼儿园的费用，我刚刚看过我家旁边的一所公立幼儿园贴出来的收费标准：园费300，伙食费忘了，好像是二三百。阅读费不到四百，兴趣课每门150（这两个是中班开始的）。赞助费每年5k。

另外，现在老城区幼儿园不足的一个原因，是由于医疗教育等资源分布原因，老城区对于老人和孩子都是优势，并且老人可以帮忙照顾孩子。因此老城区的儿童密度要高于正常范围。

而老城区规划的好的也有例子呀

比方说我们一座学校，因为规划合并，原校与他校合并，校舍改为另一所需要进行改建小学的校址。

你猜怎么样，立马被投诉噪音扰民，那校长跟我们抱怨，其实都是一样的用途，只不过现在不招收附近居民的孩子了，所以变成讨厌鬼。最近他又变成幼儿园，重新招收附近的孩子。。。嘿，就没有投诉了

规划无关，利益有关。

我不清楚北京的情况

我谈谈广州的情况。举一个例：在旧城区里0.1平方公里的面积里，居住大概8万人口，其中超过半数是低矮1-3层平房，其他的属于单体楼。如您所说的规划配套，有！新建的也能落实，但旧有的，不少会被奸商盗卖然后跑路。而在这个区域中有小学两所，公立幼儿园3所，私立幼儿园2所。

公立幼儿园中，有两所述与麻雀学校，非常廉价大概也就相当于你所举出的例子，但大家都不会往那里送孩子，所以你所说的赞助费就是没有的。有一所是旧小学改建，硬件很好，收费贵，大家都喜欢。两所私立的就是您认为得早教班了。因此可见广州旧城区里够用型幼儿园还是不少。

接下来谈谈这里的配套设施

这几年来先后打算建立两所老人院一个卫生院、一个公厕。都被居民抗议而取消。对于成片老旧平房的改造，同样因为达不到规定同意比例而取消。此外原有一所原有小学被投诉两个环卫工具房、、一个垃圾装卸点被投诉要求取消。

而同时，居民同时投诉旧平房区消防车进不去，环境卫生不够理想，居住环境差，人均居住面积不够，排水设施不好。。。。。。

这就是典型空心化后的老城区，有钱人住新房，老弱病残住旧房，大家都需要配套设施，但谁都不想跟配套设施为伍，偏偏这地方还寸金尺土。真的很抱歉，我们无从规划，因为他们不舍得动。

好了，您面对的可能是图纸，而我们面对的是人。我想这就是咱们分歧所在。你当然可以有美好的蓝图，非常合理的说法。同样我们也没法搞懂一个与居民住房不接壤，而仅仅与政府部门接壤的环卫工具房，为什么会遭到居民投诉？那还仅仅是个工具房，还是因为非典时期因应公众卫生需要，硬要那个单位让步才建立起来的。而我们接到的投诉是，这个单位懒惰，连门前的环卫设施都视若无睹。尽管我们力图在这个投诉里找出一个合理性来。但偏偏就是找不到，我又不能回复说：您吃饱了撑着阿，占了便宜还卖乖。所以咱们俩面对的东西，不是同一位面的。

现在回想一下,好的规划一定是建立在为当地居民服务的出发点上的。

不同于建筑的图纸设计工作，国家对于城乡规划是有法律的。目前看你提到的所有的问题集中在一个政府行政层面上：规划公示。规划公示必须得到原有大多数甚至全部居民的认可。如果要落实规划方案，不外乎两种方法：

1.寻找或建立机构，代表全部居民。比如建个业主委员会。但估计难度很大。

2.把原有居民的居住现状改变，使他们不再被称为“原有居民”。实际操作中，就是大面积的拆迁，推倒重建。通常意味着房地产商的介入。

不得不说，后一种办法比较容易治本，并且也很容易找到开发商。但也最容易被媒体抓住把柄。您这可能职位还不能到这个层面，还不能做这么大的决定。那些被投诉要求取消的工具房和垃圾站点，是有明确的国家法律文件、省级行政文件（总规与控规）支持的，按法理是不可以取消的。

其实对于住旧房的老弱病残还有一种选择，既然这里寸土寸金，完全可以卖了旧房住得远一点。但老人有种说法，搬家伤元气。所以他们还偏偏大多愿意在旧房里熬过生命的最后几年或者十几年。这个就是他们中一部分人的选择。