主题：【原创】也谈配套设施 -- 烂喳王大军阀

我猜你说的那个“哥们”应该算我一个。

首先要说明，幼儿园分两种。一种是正规的，一种是民办的，比如所谓的早教机构。

正规的幼儿园，应该是纳入城市整体规划中的。在每个城市的规划中，都有相关的细则。并且每十到二十年就要做一次城市总体规划，每五到十年就要对城市总体规划做一次比较大得调整。那么在规划过程中，肯定会对配套设施进行定义。比如这一片要建多少个幼儿园，多少个中小学，多少个医院，多少个开闭站、配电所、垃圾站、煤气调压站、消防站，配套多少社区商业等等。具体的数字分布在各级规划图或者文件中。（老人院一般是没有的，至少我经历的项目也十几平方公里了，没见到）

那么这种配套设施，除了社区商业以外，原则上必须交由当地相关主管部门，并由主管部门根据相关的标准对开发商做出补偿。补偿额度各异，有补偿土建费用的，也有0补偿的。换句话说，包括幼儿园在内的这些配套设施，其建设成本是极低的。比如说，北京市一般是纳入招拍挂条件，零补偿；长春市是回租，每月每平米几分钱，一个十二班的幼儿园的月租金不过百十块。

因此，就公立幼儿园来说，按理没有什么房租成本，运营费用极低。

公立幼儿园由于属于规划设置，所以一般需要满足规划设定的技术条件。比如幼儿园的规模要根据小区的人数计算，幼儿园的服务半径一般500m左右，等等。无论新旧城区，在目前住宅建筑面积不变的情况下，考虑到人均居住面积的提高，理论上实际幼儿园的适龄儿童数量应该是下降的。

考虑到所有的商人，包括开发商一般都是奸商的基本原理，房地产商所做的社区配套肯定是根据计算结果的下限走的，那么在实际中有些适龄儿童无法入园。这时就需要民办机构的补充。民办机构的最大浮动成本就在于房租。条件差一点就租个厂房老办公楼之类的，条件好一点的就租不临街的商铺或者商铺顶层，我见过场地外部条件最好的是放在北京雕塑公园里。这种情况下就要根据商业地产的市场价格了，跟你我关注的住宅价格没有太多直接关系。北京住宅均价六七千的时候沿街底商的平均价格是近两万，现在均价两万的时候沿街底商均价也不超过四万，甚至有些小区，出现住宅六七万，底商四万的倒挂情况。

这里要注意的是，有时私立园会具有公立园的优势，这个要看开发商的营销策略，私立园有可能以等于或略高于公立园的标准获得园区场所。而公立园也会加一些私立园配置的培训课程，借以涨价。

综上所述。对于公立幼儿园来说，运营成本其实不高。运营成本比较高的其实是私立幼儿园，这种情况下私立幼儿园只有两条道：住简易房，走民工路线；再上高端教育，走高端路线。私立幼儿园拉高市场价格后，公立的再紧随其后。

关于公立幼儿园的费用，我刚刚看过我家旁边的一所公立幼儿园贴出来的收费标准：园费300，伙食费忘了，好像是二三百。阅读费不到四百，兴趣课每门150（这两个是中班开始的）。赞助费每年5k。

另外，现在老城区幼儿园不足的一个原因，是由于医疗教育等资源分布原因，老城区对于老人和孩子都是优势，并且老人可以帮忙照顾孩子。因此老城区的儿童密度要高于正常范围。