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主题:【原创】也谈配套设施 -- 烂喳王大军阀

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家园 幼儿园的问题不应该等同于以上问题

我猜你说的那个“哥们”应该算我一个。

首先要说明,幼儿园分两种。一种是正规的,一种是民办的,比如所谓的早教机构。

正规的幼儿园,应该是纳入城市整体规划中的。在每个城市的规划中,都有相关的细则。并且每十到二十年就要做一次城市总体规划,每五到十年就要对城市总体规划做一次比较大得调整。那么在规划过程中,肯定会对配套设施进行定义。比如这一片要建多少个幼儿园,多少个中小学,多少个医院,多少个开闭站、配电所、垃圾站、煤气调压站、消防站,配套多少社区商业等等。具体的数字分布在各级规划图或者文件中。(老人院一般是没有的,至少我经历的项目也十几平方公里了,没见到)

那么这种配套设施,除了社区商业以外,原则上必须交由当地相关主管部门,并由主管部门根据相关的标准对开发商做出补偿。补偿额度各异,有补偿土建费用的,也有0补偿的。换句话说,包括幼儿园在内的这些配套设施,其建设成本是极低的。比如说,北京市一般是纳入招拍挂条件,零补偿;长春市是回租,每月每平米几分钱,一个十二班的幼儿园的月租金不过百十块。

因此,就公立幼儿园来说,按理没有什么房租成本,运营费用极低。

公立幼儿园由于属于规划设置,所以一般需要满足规划设定的技术条件。比如幼儿园的规模要根据小区的人数计算,幼儿园的服务半径一般500m左右,等等。无论新旧城区,在目前住宅建筑面积不变的情况下,考虑到人均居住面积的提高,理论上实际幼儿园的适龄儿童数量应该是下降的。

考虑到所有的商人,包括开发商一般都是奸商的基本原理,房地产商所做的社区配套肯定是根据计算结果的下限走的,那么在实际中有些适龄儿童无法入园。这时就需要民办机构的补充。民办机构的最大浮动成本就在于房租。条件差一点就租个厂房老办公楼之类的,条件好一点的就租不临街的商铺或者商铺顶层,我见过场地外部条件最好的是放在北京雕塑公园里。这种情况下就要根据商业地产的市场价格了,跟你我关注的住宅价格没有太多直接关系。北京住宅均价六七千的时候沿街底商的平均价格是近两万,现在均价两万的时候沿街底商均价也不超过四万,甚至有些小区,出现住宅六七万,底商四万的倒挂情况。

这里要注意的是,有时私立园会具有公立园的优势,这个要看开发商的营销策略,私立园有可能以等于或略高于公立园的标准获得园区场所。而公立园也会加一些私立园配置的培训课程,借以涨价。

综上所述。对于公立幼儿园来说,运营成本其实不高。运营成本比较高的其实是私立幼儿园,这种情况下私立幼儿园只有两条道:住简易房,走民工路线;再上高端教育,走高端路线。私立幼儿园拉高市场价格后,公立的再紧随其后。

关于公立幼儿园的费用,我刚刚看过我家旁边的一所公立幼儿园贴出来的收费标准:园费300,伙食费忘了,好像是二三百。阅读费不到四百,兴趣课每门150(这两个是中班开始的)。赞助费每年5k。

另外,现在老城区幼儿园不足的一个原因,是由于医疗教育等资源分布原因,老城区对于老人和孩子都是优势,并且老人可以帮忙照顾孩子。因此老城区的儿童密度要高于正常范围。

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