主题：【原创】从交易的角度看房价 -- darkreign

北京的保障房在建和开建的的确多。

不过保障房包括经适房、两限房、公租房和回迁房。给回迁户的有经适房、两限房和回迁房。北京今年的拆迁力度有多大呢，北京市今年重点拆迁据报道的有50个村，假设每村500户，每户三套房得要7万套保障房。这个估计是比较保守的，因为新闻报道亦庄附近拆迁农民拿到3到6套的不少。今年一共建了十几万套。估计能给P民的就没多少了。

但是，上述只是市重点，区重点拆迁的朝阳区45个村

http://finance.sina.com.cn/g/20100414/22287751429.shtml

投资近千亿。

昌平区30个村http://news.sohu.com/20100305/n270592779.shtml

通州和大兴规模相当也是30村左右

海淀门头沟有一二十个

还有城内四区的平房拆迁

年初的时候所算过一下有一二百个村，是区重点。

这些村要多少保障房？还要建多少公租房？

据今年公布的公租房价格和市场价差不多，貌似公租房除了房东是公家，价格与市场的没什么不同。

http://news.qq.com/a/20101025/001447.htm

注意其中

今天上午记者在采访中了解到，此次提出闲置安置房集中托管租赁的大兴区瀛海镇位于亦庄开发区的新扩区内，在这里共有17个村因为亦庄产业园的扩展而进行了拆迁改造。目前村民已经完成了拆迁安置房的选房工作，预计安置房项目将于2012年9月、10月竣工。

　　据大兴区瀛海镇相关负责人介绍：“镇里共有5000个拆迁户，他们将一共获得1.4万余套住房，其中除了自家用于实际居住的安置房外，粗略统计还将有7000套左右的房子没人住，这也意味着有近50万平方米的回迁房将处于闲置状态。”

绝大部分保障房都死促进政府拆迁囤地的。

如果要建，10年前就建了，这话简直就是刻舟求剑。按照你的说法，一个人犯罪了，那么是10年前就已经犯罪了，一个学生成绩不好，生下来就是蠢货呗。时间不同，处境不同，当然对策就不同。我不知道未来地方zf是否能建保障房，但起码你的思路是不对的。

说现在的主要矛盾是有限的社会生产力与人民群众日益增长的物质文化需求的矛盾。

似乎挺有道理——人民群众的物质文化需求是无法全部满足的，到了一个人平均一百米、总会有人提出一个人应该平均一万米这样的要求然后有人跟进。

民无知无欲的时代已经过去了……

不过有几点是不一样的

1. 房地产杠杆虽然降低了，但是还是没有做空机制，自然就没有人愿意主动砸盘压低价格了。

2. 期货和房子不太一样，期货是有对手盘就行，也就是有人跟你对赌未来的价格就可以开仓，开仓并不意味着现货市场的供应有啥真正的增减，也就是说有时与现货市场的供需情况脱节也是正常的吧。

3. 期货市场的资金量比楼市要低很多，就算关停并转一些期货品种或者市场也对经济主体影响不大。比如327国债之后到现在也没国债期货品种了。楼市这家伙关系的利益太广了，“房市”是很多人喜闻乐见的东西……

最后，我作为一个租房族，也希望“房市”能有节制一些，别把我们子孙的幸福都被一浪接一浪的“房市”高潮搞没了。

一旦被TG认定了的事儿，就会充分发挥“大协作”的精神，像打仗一样，搞大会战，大家一窝蜂地上来干。

看一看现在的房地产公司，背后都是什么样的人在参股？而掌握权力的人难道和平民百姓最亲？舆论早就放出话来了，房价和物价指数涨幅差不多，就算调控成功。今年物价涨幅多少？4%还是10%？

其实是被各级政府故意说乱的。保障房是指公租房。只出租给低收入者。

而现在说的保障房，是把各种低价商品房都算进去了。包括所谓经适房，这些经适房只是以折扣价出售给权力者的商品房。

专供公务员和教师的低价商品房，给拆迁户的折扣价回迁房。

这些都是普通商品房以折扣价卖给特殊人群，可以囤积和空置。这个帖子里很多人说的保障房，其实不是公租房，而是这种折扣价销售的商品房。

房价高是因为建好的房子可以被囤积和空置。能够囤积空置的房屋都不会降低房价。比如经适房，被有权利的公务员买去，仍然是囤积和空置。

只有公租房才是真正的保障房，即使被转租，仍然起到了增大有效供给的目的。

三户都是无权无势到了极点的草根得不能再草根的小老百姓。全国的经适房有多少是卖了给不符合条件的公务员？我不知道。但至少在广州肯定不多。

如果07年开盘的楼盘现在就能达到50%入住率，那是相当的高了。一般从开盘到交房至少要2年以上，交房扯皮和装修再用个1年是再正常不过的了。装修好了，再凉半年。而且对改善型住户来说，等房子煤气暖气都通好了（交房第一年基本不可能通暖气）才会搬来住。

如果再过2年，直观判断能达到70%以上的入住率，那么这个小区就可以认为是进入稳定状态了。该住的都住，有人如果想买这个小区，必须得等有人因为调动工作一类必须要卖才有机会买（指位置好，住的舒服的那种）。

重庆蓝领公寓

应该多建这种20平方/套的studio式公寓，分散建于城市各个角落，不仅农民工或者蓝领可以申请，大学生蚁族也可以申请，只租不售，不能转租。

曾经广州也有过那种全部都是超小户型的商业楼盘。整个楼盘全部是小复式，最小的单层只有15平方左右，下面是一个小客厅和厨厕，上面那层整个就是一房间。楼梯比较陡，老人家上下可能有困难。但是仍然超受欢迎，很快就卖光了。

凭空创造出一个保障房的概念，不知道都是什么性质的房子叫保障房。如果是经适房，就继续叫经适房，即折扣价出售的商品房。

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-27/5OMDAwMDE5NDU5OQ.html

凭空又创造出一个含义模糊的概念，只是为了统计数字可以随意变化，将过去一些特殊专项房可以加入到统计数字中去。

比如拆迁改造回迁房，这本身就是作价到拆迁成本中去的商品房，折扣价是原来的房屋拆迁款，是普通商品房。创造出保障房的概念，是为了有借口混淆统计口径，玩数字游戏，

真正意义的保障房，（原始概念），是指无产权，不销售的公租房。

这个概念，重庆提出计划要建的就是这种真正的保障房。任志强提出的也是这种产权和使用权都不销售，只能出租的公租房。

陈经所说的也肯定是这种公租房。但政府玩弄的数字却不是，而是不知所云的大杂烩。尤其是把拆迁回迁折扣房也都算入。

××××××××××××××××××××××××

安信证券日前发布报告，质疑今明两年的保障房完成情况和计划，称今年的保障房完成情况可能存在统计口径的差异，值得怀疑。而2011年完成保障房及棚户区改造1000万套任务，则相当于要占用地方政府的全部土地收入，而不太具可可行性。

http://business.caing.com/2010-12-17/100208544.html

据我所知 当然实际数量和ZF所承诺的是否有差距是另一回事

现在有关部门也学精了 经适房也区分 GWY和事业单位的 自成一片 真正给社会低收入人群的是一片 对后者的资格审查确实是很严的