主题：哦啊，房地产的政策出来了！ -- perjon

核心的问题重回到供求关系上了，去年上半年虽然在保八的增长中，房地产的销售在各项政策的刺激之下出现了回升和快速增长，但上半年并未增加开发投资和新开工量，今年的土地购置仍处于负18%的增长，开复工总量只在下半年才有所恢复，总的投资增幅仍远远小于固定投资增幅。9—12月份甚至出现了投资绝对量的下降，因此半年之前就可以得出今年上半年会出现严重的供不应求的结论。

去年下半年才开始增长的新开工面积大多无法在今年的上半年变成可销售的商品房，没有捂盘也无法保证上半年的充分供应。但如果政策不做逆向调整，则会在去年的年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加市场在下半年的供给量并在下半年年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加了市场在下半年的供给量并在下半年缓解供不应求的局面，并在不断的供给增加中保持相对的稳定，缓解房价过快上涨的矛盾。

但逆向调整的政策出台之后，就很难说投资的意愿是否能长期的保持，下半年和此后的供给是否能持续增加了，也许打压房价的同时也让投资的意愿被打了下去，用供给的增加缓解房价过快上涨的能力，再一次被抑制了，那么房价仍会在供求之间严重不平衡中蹦蹦跳跳。

市场经济看不见的手本来就是根据价格这个信号来调节市场的供求关系的，但经济学的道理在国内非完全市场化的经济中似乎并不起作用。政府总是用看得见的并闲不住的手来拨弄价格信号，用调整和干预的手段让价格信号扭曲，引发着市场的波动。

未来看不见的手已经在发挥作用了，天价地正说明市场在价格的信号作用下拼命的用增加供给的方式来满足市场的需要，但房子是个要有较长建设周期的产品，严格的审批和准入制度的管理让市场的供给无法在瞬间反映出来，于是价格就会在这个尚未能用新供给缓解供求矛盾的空间中暴涨，价格就会回到平稳增长的水平。

然后闲不住的手却无法忍受这种价格的信号作用，当上涨在供求平衡的施工周期中尚未达到充分供给时，政府就大动干戈，出台各种严厉措施，恨不得一天之内一个政策出台就让价格跌下去。但市场却不是这样，价格的下跌要有个周期，这个周期与生产能力、加大供给相关的。当这个周期并未形成时，只会首先出现的是市场化的观望与期待，出现销售的下降。但开发商手中有足够的资金时，并不会在短暂的观望期中首先降价，只有在资金链要发生断裂危险时，才会放弃利润而先保证现金流的需求才会用降价的牺牲维持生存。

但消费者却无法保持沉默，被抑制的需求只要没有得到充分的满足就一定会选择时机去释放的。两会过后（一个周期未形成）民众没有看到价格在观望中下降，反而看到土地供给的稀缺和价格的上涨，他们再也不敢去冒这种观望的风险了。历史上每一次观望之后，观望者都不得不在政策的无效中支付更高的成本与教训，让他们在两会之后冲入了市场，再次形成了报复性的量价齐升的增长，又一次让处于了政策两难选择的境地。

每一次不尊重市场经济规律的调整都美其名曰要抚平经济增长的波动，但每一次的结果都是引发更大的波动。这正在于市场的价格信号会在调控中扭曲，无法发挥价格的真实信号作用，无法用价格信号调动投资与调节需求，而是依政策的风向左右摇摆。当政策信号违背了市场规律和周期性规律时，市场中的供求关系就始终无法靠价格来调节，始终处于供不应求之中。

自2003年以来，这种多次的调控都是先抑制供给，当供给减少价格上涨时就抑制需求。在抑制需求中就减少了供给，供给减少了引起需求的恐慌，价格又再次的上涨。恶性循环发生了多次，也因此有了每次政策出台调控之后，总伴随着价格的上涨结果，此次也一样。

鼓励和支持供给的增加时顺向调节的重点。一是，大量的增加商品房的供给，改变市场土地供给过度向保障性倾斜导致的土地严重稀缺的预期，让土地的价格上涨减缓对房价上涨的冲击。二是，大量增加公开市场中的商品住宅供给量，用数量改变供不应求的局面和预期，让消费者打消供不应求和价格持续上涨的恐惧心理。三是，政策明确社会住房保障的体系和范围，让穷人得到充分保障的同时，达到分离两类人群的效果。让应享受政府保障的人群不要挤入商品房市场，至少让他们能有可靠的预期，能在一个时间段内得到保障。

国土部公布的住房供地计划，是国内住房用地总量，其中绝大部分不是用于商品房开发，也就是说绝大部分不是透过公开市场拍卖给开发商的。据国土资源部网站的消息，在18万公顷的住房供地总量当中，保障房用地占八成。这意味着今年可供开发商购置的土地仅3.6万公顷，高于上述09年开发商土地购置面积的12.8％，但低于08年开发商3.68万公顷土地购置面积的2.2％，低于07年开发商4.02万公顷土地购置面积的10.5％，是此前三年开发商年均土地购置面积的99％。考虑到过去06～09年商品房销售面积累计增幅高达54.6％（06年为6.06亿平米，09年为9.37亿平米），而同期开发商土地购置面积的累计增幅为-13.32%（06年为3.68亿平米，09年为3.19亿平米）,一增一减，说明今年可供开发商购置的土地面积相对大为减少。

那么，为什么政府要大举增加开发商以外的政策性住房供地数量呢？

从下面一组数据中不难找到答案。

2000年以来，国内商品房开发面积占房屋建筑面积的情况大体如下：

年份 商品房施工面积 房屋施工面积 比例

2000 6.5897亿平米 26.5294亿平米 24.84％

2001 7.7214亿平米 27.6025亿平米 27.97％

2002 9.4104亿平米 30.4428亿平米 30.91％

2003 11.6907亿平米 34.3742亿平米 34.01％

2004 14.0451亿平米 37.6459亿平米 37.31％

2005 16.4445亿平米 43.1123亿平米 38.14％

2006 19.4090亿平米 46.2677亿平米 41.95％

2007 23.6318亿平米 54.8542亿平米 43.08％

2008 27.4149亿平米 61.6528亿平米 44.47％

2009 31.9600亿平米

数据来源：国家统计局

以上这组数据表明，随着商品房开发占国内房屋建筑面积的比重越来越高，非商品房屋比重持续下降，结果导致国内越来越多的居民，包括收入水平较低的居民，不得不透过楼市来满足不断快速上涨的住房需求。在很大程度上，国内房价之所以快速上涨，广大群众之所以对房价上涨过快非常不满，答案就在于此。

如此说来，今年政府之所以要大举扩张开发商以外的政策性住房供地计划，主要是用来弥补以前年度累计的历史欠账。不过，由于欠账太多，尽管今年的政策性住房供地计划大举扩张，依然远远满足不了实际需要。这也是为什么大多数受调查者认为政府还应当扩大政策性住房供给的主要原因。

接下来，由于扩张后的政策性住房供给仍不能满足潜在需要，加上政策性住房的购买者或使用者与商品房的购买者之间原本就存在明显的收入区隔，因此，很难指望国土部的住房供地计划能够起到抑制楼市价格的作用。

从地方政府公布的供地计划来看，报道指上海市日前公布今年住房供地计划，在1100公顷(比去年约增3%)的总供应量中，保障房、棚改及中小套型商品房等三类用地总计占到770公顷；而包括中小套型和“非普通住宅”在内的商品住宅用地只有400公顷，为去年供应量的四成左右。这必然会加大上海楼市的供求缺口，并相应增加房价上涨动力。

保障房、棚改及中小套型商品房等三类用地总计占到770公顷；而包括中小套型和“非普通住宅”在内的商品住宅用地只有400公顷，为去年供应量的四成左右。

上海市日前公布今年住房供地计划，在1100公顷(比去年约增3%)的总供应量中，保障房、棚改及中小套型商品房等三类用地总计占到770公顷；而包括中小套型和“非普通住宅”在内的商品住宅用地只有400公顷，为去年供应量的四成左右。