主题：中国房价虚高的核心问题 -- iwgl

房价高因为地价高，这是忽悠没做过生意的纯洁群众围观呢吧。

地价怎么上去的？开发商拍的。

开发商为什么拍？要盖楼卖的。

楼能卖10000/平米，只要地价核算出来的结果能挣钱，开发商就敢拍。

这不明摆着的事儿吗。

开发商怎么知道楼能卖10000/平米？忽悠呗，花钱雇那么些个媒体专家吹鼓手，可不就是干这个的？

说点儿听起来像是文化人说的话：

垄断环境下，成本、供求关系二者是和价格背离的。

我在深圳，目前工作内容与房地产有关系。

该文是天涯论坛上一个著名写手写的。

大家需要关注一个事实：近几年这些开发商卖的楼盘，到底是什么时候拿的地？地价大涨基本是05年之后的事情，而之前，便宜的离谱。05年之前拿的地，折合成楼面价，住宅基本在1000以内，别墅也差不多。就是这些开发商，拿以前的便宜地盖出房子，卖出天价，反过头把脏水泼向别人。（自然，政府的屁股上也不是纯洁无暇的）

更离谱的是，90年代拿的地基本等同白送。当年有很多包工头承包政府工程，结果财政没钱或者不想付，于是用土地抵工程款。这批人多为潮州佬，现在基本都成了中小地产商。（不厚道的讲，这群人即使发财了，仍然是群乡巴佬，缺乏眼光和战略。这几年肯定会被洗掉。）

用数字说话吧。如下是我接触到的一个评估公司的评估报告里的数据。

项目总投资估算表

项目名称 单价(元/㎡)

土地成本 709.56

前期工程费 115.01

建安工程 3,280.71

管理费 116.95

不可预见费 101.87

其他费用 179.71

财务费用 214.39

销售费用 222.54

公用设施专用基金 67.91

合 计 3,340.04

本项目在深圳关外，楼盘档次较高。土地04年取得。预计销售均价8500。这个预计比较保守，预计10年6月开盘销售，而目前周边同档次楼盘销售价为9000-12000左右。

出于融资的目的，建安成本数据有一定程度的夸大。

整个项目周期中，土地成本占销售收入的6.8%，销售税金及附加占5.3%，土地增值税占7.8%，所得税占5.3%，合计25%。在8500的保守售价上，开发商成本利润率为34%。

大家看看吧。

谢谢你提供的资料，能否解释一下很多地方政府为何要出台措施救房价救开发商呢？

刚开盘时价格是9000左右，几个月后涨到14000左右，现在没问，应该跌了一点。从这点上来说，开发商是如何的黑心了。

有大量的在建工程。政府还没吃饱。大家看到我列举的数字，政府买地只收取了一小半钱，大头都在销售过程中收取的。

你看那些房地产前几年红火过的城市，哪个喊叫救市的？

政府黑心着呢。让他们狗咬狗去吧。05年之后高价拍的地，马上遭遇调控当头一棒；然后政府再下令两年内必须开发，否则当做闲置土地处置。绞索一点点收紧了。

至于我等升斗小民呢，只能打酱油了。

没经验了，不能送花了。

卖了再收回来？把买地的预付款收进来，然后再卖？说实话，俺只关心房价还跌不跌呀。房屋价钱太离谱了。

他们为资本家的服务是TG没法比的。

看看今天的华尔街美国的石油军火商，TG没得比。

只是觉得做得还不够美底那么深入周到。这个么，每个国家自有国情，自有自己的一套做法。而且，经过了太祖时代的人还没有死绝，课本还在教马克思主义阿。治大国如烹小鲜，得慢慢来。包身工不是刚刚删了么，五十六个阶级兄弟不是不讲了么，不急着下结论。

房地产的相关税费很高很高。

事实证明kfs在舆论宣传营造氛围方面完全可以和zf媲美

这几招真是招招凌厉、直指要害

说白了这是kfs和zf的博弈，面对kfs这位亲密朋友的亮剑，zf接下来将如何应对，对房价的走势至关重要

只是我们未必能够看到所希望看到的

“专家”“教授”屁颠屁颠就来了。

04年拿的地，到09年卖，成本利润率是34%，这么说，平均每年的回报率才6%，似乎不算暴利行业啊！看您的数字，公司盈利税还没算呢！

曾经听一位房地产的老总说，政府才是暴利啊！

上贴算的是项目成本利润率，要算项目的回报率，要扣除财务杠杆部分。房地产商先贷款，再卖预售，项目资金大部分都不是自有的。就算一半是自己的，回报率就是项目利润率的2倍。一般项目自有资金更低，先垫30%，贷70%，然后就可以卖预售，抽回垫付资金了。如果自有资金占20%，那就是项目利润率*5=30%!够刺激吧？