主题：中国房价虚高的核心问题 -- iwgl

我在深圳，目前工作内容与房地产有关系。

该文是天涯论坛上一个著名写手写的。

大家需要关注一个事实：近几年这些开发商卖的楼盘，到底是什么时候拿的地？地价大涨基本是05年之后的事情，而之前，便宜的离谱。05年之前拿的地，折合成楼面价，住宅基本在1000以内，别墅也差不多。就是这些开发商，拿以前的便宜地盖出房子，卖出天价，反过头把脏水泼向别人。（自然，政府的屁股上也不是纯洁无暇的）

更离谱的是，90年代拿的地基本等同白送。当年有很多包工头承包政府工程，结果财政没钱或者不想付，于是用土地抵工程款。这批人多为潮州佬，现在基本都成了中小地产商。（不厚道的讲，这群人即使发财了，仍然是群乡巴佬，缺乏眼光和战略。这几年肯定会被洗掉。）

用数字说话吧。如下是我接触到的一个评估公司的评估报告里的数据。

项目总投资估算表

项目名称 单价(元/㎡)

土地成本 709.56

前期工程费 115.01

建安工程 3,280.71

管理费 116.95

不可预见费 101.87

其他费用 179.71

财务费用 214.39

销售费用 222.54

公用设施专用基金 67.91

合 计 3,340.04

本项目在深圳关外，楼盘档次较高。土地04年取得。预计销售均价8500。这个预计比较保守，预计10年6月开盘销售，而目前周边同档次楼盘销售价为9000-12000左右。

出于融资的目的，建安成本数据有一定程度的夸大。

整个项目周期中，土地成本占销售收入的6.8%，销售税金及附加占5.3%，土地增值税占7.8%，所得税占5.3%，合计25%。在8500的保守售价上，开发商成本利润率为34%。

大家看看吧。