主题：【周末股市观察】 房地产市场也需要国家做庄 -- 陈经
在房地产这块,国家做庄可谓是不到它不做,它也不得不做.
首先,咱们的体制是土地国有,这就决定了国家是地产这个市场最大也是唯一的真正庄家.
其次,代表国家的地方政府在房地产这块是捞的最多的,而且还必须得继续捞下去.按说,政府作为社会的管理部门,它的主要收入来源应该是税收.咱们国家的税收严格执行的话,比加拿大这种高福利国家也低不去哪,问题是咱们政府的管理成本好象也太高了点.如果不是有房地产这个庄做着,可以说大部分二三线城市的政府早已破产.在这些二三线城市,房地产的相关税收基本占了一半.还是不够用,政府卖地的钱本来应该用做市政建设以增加土地供应量的,也不知道填哪去了.当然,做为土地供应的垄断者,房地产的最大庄家,坐收渔利的政府也没有增加土地供应的主动积极性.至少在地方政府是这样想.就好象欧佩克,石油都涨到80美圆了,也不见它多生产点.
房价暴涨,房地产商和炒楼团千夫所指,其实他们是背了黑锅的.在楼市,最大的得益者还是政府,地产商和炒楼团只是赚点小钱而已.在我生活的广东某二线城市,地产商赚的钱主要是土地升值套现产生的,减了这一块并不多.作为地产价格波动的风险承担者,他们赚的只是他们应该赚的,短时间是赚的很多,政府需要他们来做替罪羊的时候,做为这个行业的群体,他们又会赔进去.作为政府则是只赚不赔的.最离谱的是一头在喊控制楼价,另一头见房地产火暴,什么费用都找地产商收.教育经费挪用了,没钱就跟开发商收教育配套费,按平方米建筑面积收,按楼房的土建造价来比较,基本等于20%.小区配套的市政道路,政府当然是没钱造的了,你开发商自己搞定,在市政配套费里扣吧,扣完都不够那就先欠着.还有更绝的,土地的容积率指标一般都出奇的低(容积率关系到一块土地到底允许你造多少面积的房子),想要多造点,可以!交钱,该费率和土建造价相比,基本等于50%.然后,房地产基本可算跟政府各部门联系最广泛的(一般如工业企业,通常只会看看税务脸色),任何一个部门就算是个科长,任你多大个老板也得孙子似的伺候着.去到处一级,吃个工作餐,少不了的冬虫草钝过山峰,摆一两瓶理查(比大家熟悉的路易13稍贵几千块)也勉强够喝.
所谓羊毛出在羊身上.当你觉定用几十年的血汗钱买套房子的时候,感谢你.你已经为桌子上的理查和冬虫草买了单.
所以,在房地产这个游戏里,地方政府才是大日本皇军,开发商不过是伪军,而炒楼团充其量不过是踩单车的便衣队.
再所以,有这个庄家做后盾,楼价或者会有波动,土地是绝对不会贬值的.当然,土地不贬值还有内在的原因,特别是70年使用权的制度.这个以后再说吧.老实说,说起国家做庄楼市,虽然自己也算是既得利益的小小一分子,想想那些注定要做几十年或者一辈子房奴的人,忍不住心里有些悲凉.算了,不说了.陈政委,我很钦佩你的才华,不过就你所写的某些论题来看,很多结论可能面队中国
现实社会的纵深面不够,所以有些偏差.当然,我也是一家之言,仅做参考,还请多包涵.
理查和冬虫草是需要的，但也变出来很多军舰大炮原子弹高速公路啊！
国家做多能赚钱，做空也一样赚钱，我们小老百姓买不起不买不就完了，又没人拿枪逼着去做房奴。等国家开始做空了，再买也不迟！
地方政府才是大日本皇军,开发商不过是伪军,而炒楼团充其量不过是踩单车的便衣队
军吧?
"国家"做庄就是由国资委直属部队做庄,我想.
不过,完全同意你的意思. 房地产没有搞好.
国庆出去玩了，没有看到政委的这篇文章。感觉政委的理论比很多所谓专家的理论还能解释中国经济的现实情况，象易宪容这样的以自己的观点（其实是自己的偏见）来代替事实的专家，还有就是象谢国忠先生这样的自己看错了中国股市的发展，只有咒骂中国股市是“规则不透明的赌场”的“外国专家”，都可以扔进垃圾堆了......
董建华就是前车之鉴。不到市场脱力血崩而亡可是难。银行在这个过程中扮演了极不光彩的角色。地方政府加了把大火。中国历来不缺投机者。尤其现在金融股房产股成了领头羊股票房产是联系在一起的。要完蛋肯定一起完蛋。但是最后这么长下去一定完蛋。我也对政府对房产市场调控的软弱感到失望。
我觉得房地产主要是中央想强力调控，其政策性还要强于股市。地方政府就如政委和脖子所说的，不但不帮忙，现在还是博弈的对象。
就我所看到的关于房地产调控的方法来看，我觉得各种方法还是比较系统的了。如果，都实施到位，房地产肯定降温了。但是政府能否有足够强的执行力却是个疑问。下面通过与股市的比较。我觉得难度要远远大于股市。另外，现阶段，政府未必希望看到房地产市场的迅速冷却，就如不希望见到股市大跌一样。
调控的方法大致从3个方面入手，需求，供给和行政限制。
需求：
这次提高第二套房的首付就是一个方法。很多人都认为效果可能不显著，因此是一种很温和的方法。
增收财产税是另一个办法，美国好像就对超过金额限制的第二套房增收几乎双倍的财产税。我觉得这个方法最有威慑力。
我觉得就房地产而言，由于第一套房的需求是刚性的，土地面地有限，是不能完全按照市场规律来办事的，必须由行政干预保证。中外一样。举例而言，上海第四季度将供应700万平米住房，人均30平米的话可以解决20多万人，一年将近100万人。按理是差不多的，但是却依然不够。因为有人多占。那么如果有人要操控市场需要多少资金呢。就算一平米15000，总共是1050亿，首付20%, 仅需200多亿。如果加上跟随者，中小投资者，估计控制第四季度的房源100亿都不一定需要，一年400亿。这对目前满天飞的人民币来说，问题不大。房市与股市有两点不同：除了需求刚性外，还有就是不能灵活选择。股市只要总供给大，股民选择哪个股票无所谓，中国铝业高了，就买中信证券。庄家控盘不易。但是房子不同，如果控制了比如上海的房价，上海人是不太可能立刻搬到别的地方去的。只能挨宰。
供给：
现在增加供给的建议也很多，国家也下文重申普通商品房的比例。另外，还要大量建设出租用房。现在老百姓租的私人用房没有安全感，因此不能构成对买房的有效替代。一旦有商品化的出租房，价格就是比现在稍高，也会抑制房价。国外，房租每月大约是房价的1/100。也就是一套房不到十年回本。现在北京每平米房价15000是少的，70平米的小房子得100万。但是谁能月租到5000（租给5-6个人的不算，对房子损害很大）？
行政限制
比如不让老外买房子。
上面的方法综合利用，我觉得房市是可以降温的。但是执行力却是障碍，与股市相比：
中央缺乏简单的管理体系。温总管股市，只要管好证监会，证监会管发审委和证券公司，需求，供给就能把握。要收印花税，直接就扣了。层级少，涉及部门也少。监管上，千万股民盯着，会计师事务所查着。真出了事，事件重大，大动干戈成本也值了。定价上，有相对统一的标准。无论是第二套房首付也好，财产税也好。都有认定，交钱的问题。执行单位可能是离温总十万八千里的一个银行小部门或者是县里的小部门。建个房子，有人说了，得盖100多个章，涉及很多部门，建房子的条件，定价也千差万别。监管更难，当地政府和开发商与中央博弈，当地居民敢怎样。别的地方的居民不知道，也不会管。不会像股民一样团结，股权分置方案不好，就不让你过。当年为了关一个铁本，前后两任的总理都去了。可见，难度。
因此，我觉得房市不是中央要不要坐庄的问题，也不是方法的问题。而是能否有力执行的问题。
此外，中央现在手段温和，多半还有程度和时机的考虑。就如，调控股市一样，先用软的，不断加码。如果一上来就增收财产税或者是高压调控。在人们的恐慌情绪下，房市立刻走软，中央政府也不愿意看到。中央也需要房地产的兴旺来拉动经济。因此，我们还可以再期望一段时间。最近上海的炒房区长被抓，可以是中央加大执行力度的表现。也是抓典型。
房地产是中国经济的命脉，前一段我觉得调控方法都不够，我现在关心的就是国家调控的执行力和管理技巧问题。长期而言，我还是有信心的。毕竟，没有人希望看到最后民怨沸腾。要捞钱，如政委所说。现在的虚拟经济，办法多的是。没必要，把自己放到所有人的对立面。地方政府也一样。人心稳定了，其他经济才发展得快。
不知各位有什么高见。
的成本上升，这本质上是各种利益的大博弈，国家其实被有钱人的代理人把持了。
国家的主要功能其实就是保安等公共服务和收税。如果采用类似美国德州的那种结构，大收房产税，比如3%一年，炒房难度就加大很多了，不住那里的人就绝对不会去买房了。对于搞逃房产交易税之类的事情，发现一个就处以五倍以上的罚款，是大人物就报纸上大力宣传。这些会带来各种利益的大调整，当然不容易实行，问题是政府没这个调整的能力的话早晚要出大问题。
中国的大富翁的人数已经列全球第二位了。不搞点个人收入资产透明和公平的税收的话，马上就会有人超过盖兹和巴菲特。问题是他们对社会的贡献远远不能与人家相提并论。如果不能搞出合理的税收制度，像现在这样的经济扩张期还好说，因为大多数人的饼都大了，也能暂时平安。一旦有台海或者SARS那样的危机，社会是没有凝聚力的。
土地永久私有。香港也是这样啊。而大陆只有70年的使用权，没有所有权。这种条件下如果还要收房产税，非常的不公平。个人觉得还是要学习韩国汉城的方法，把炒房当作一种犯罪行为来处理。
记得以前看过一篇新闻，说是汉城一政府官员买了2套房子而被停职调查。现在找不到了。google了一下，好像汉城现在的做法是尽可能的限制贷款买房。不过这种措施还是不能限制富人买房，房价依然飙升。
另外美国的房价升幅很大，3%的房产税究竟有多少作用，难说。
还是动用专制武器比较好。
就是汽车也要交财产税的吧（当然跟道路交通有关），因此有无土地都是可以交的。没有土地所有权，价值低，少缴就是了。但是这就如同股市的印花税和资本利得一样。不能，国家可能不愿马上就干。一是即得利益集团肯定不干。如同有人刚买了一大把股票准备升值，突然如果来个资本利得，那还不得赔死。而且也并不公平，因为相当于突然改变了游戏规则。很多人要用各种方法抵制。二是，国家只是想让房价降到大部分人能买得起的地步，并不想降到大家都觉得很便宜的地步。这样对整个房地产以及国民经济都是打击。开发房地产还是很重要的经济支柱。一人一套，规模就小多了。中国比日本和韩国土地资源还是要多，因此措施程度也不同。
财产税还是很厉害的，别说3%， 1%现在那些屯了几套房子的人，一年就得多交好几万。国家再出廉租房，房价一不涨，握着很烫手的。我们这里有些人不敢买第二套房，房产税是很重要的原因。
我觉得这种方法中央肯定指导，问题是出不出，怎么出，出了后怎么管。别最后富人，权贵都避开了，中产阶级反而断了一条理财路。
我没记错的话，今年或去年，政府还专门明确这一点。但在实际中，往往受不上来。因为房租一直在涨，如果要缴税，房东会把它转嫁给房客。所以目前往往房东和房客一起对付政府。