主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王
家园 挺好的 可能上这儿的大都有份稳定的全日工作罢。不过别灰心，至少我是把你的每一篇都看了，很受启发。东洋受益匪浅的应该大有人在。
你是在纽约吗？有空一起喝个茶？
家园 【原创 升斗小民投资美国】数字游戏：CAPITAL RATE (中) CAPITAL RATE就象一把尺子，轻而易举地就把投资型房产分出高下了。同一地区，同样的物业，如果大楼A比大楼B的CAPITAL RATE高，就是说大楼A更便宜，买了更合算？
不一定是这样的。你在得到CAPITAL RATE后，一定要问对方是怎么算出来的。
实践出真知，您看看这个正在LOOPNET。COM上出售的房子：
http://www.loopnet.com/xNet/MainSite/Listing/Profile/Profile.aspx?LID=14578794&RecentlyViewed=true&ItemIndex=6&PgCxtDir=Down
For Sale Active
Primary Type:Multifamily
Mid/High-Rise
No. Units: 6
Building Size:N/A
Price: $525,000
Price/Unit: $87,500.00
Cap Rate: 12.70%
Cash On Cash:33.00%
Year Built: 1940
Date Last Verified:7/18/2006
Property Description:
TOTALLY RENOVATED 6-FAM MONEY MAKER IN REDELOPMENT AREA. THIS BUILDING FEATURES LARGE 3BR APARTMENTS WITH NEW KITCHEN, NEW BATH, NEW ELECTRICAL, NEW HEAT, NEW CARPETING, NEW WINDOWS, NEW DOORS, ETC... THIS ONE GENERATES LARGE PASSIVE INCOME AND IT'S IN TIP-TOP SHAPE. THIS GREAT INVESTMENT WILL NOT LAST!!!JUMP IN AND GET IT BEFORE THE PRICE CONTINUES TO GO UP.
以上是一字不改从LOOPNET。COM抄过来的。简单点说，房主有重新装修6单元公寓房，要价52。5万美金，CAPTIAL RATE 12。7%，求售。
他是怎么算的呢？
Financial Summary Proforma
Scheduled Gross Income:$79,200
Effective Gross Income:$79,200
Maintenance: $1,200
Taxes: $9,212
Insurance: $3,000
Net Operating Income: $66,675
猫腻开始了
：- 对于债前收入一栏，他用的是“PROFORMA”不是“ACTUAL”。
这就意味着全部收入是卖主估算出来的。那么您就得打个问号，这个数字到底有多可靠。
- 计划收入(Scheduled Gross Income)和实际收入(Effective Gross Income)一样，这个不太合理。
一般来说至少要打出5%的空房率。房客要走人，通常会给你3个月通知，可是毕竟只有等老房客搬走您才能粉刷墙壁，请市政府来人检查，才能让新房客住进来。这前后一耽误，差不多就一个月。
- 维修(MAINTENNANCE)一年$1200，也就是说一年一个单元还不到200美金。
这个不是完全没有可能，因为他自己说房子是新翻修的。但是翻修的情况到底怎么样，是不是真的一年$200维护就够了，咱们再画个问号。比较靠谱的方法是在房子检验(INSPECTION)时问问检验人员。或者您就得象我地下党一样打入敌人内部，和
房客或者周围邻居问问，这个房子有没有什么历史遗留问题。比如说：地下室曾经水淹七军，房顶曾经开裂等等，这些结构问题是很难修好的。
- 税
这个一般没问题。只要去市政府一查就知道了。
- 保险
一张今年保险单收据复印件，外加一个电话给保险公司就可以确认。
这么就完了？嘿嘿，这位老兄可真是个妙人儿。他还少算了几项那：
- 管理费
这个您要是请人管的话，6个公寓的小楼，物业公司一般收全部租金的10%。呵呵
- 水电费
广告上没写房东究竟要负担那些费用，我只好照最坏的情况考虑。6户人家共用一套电表水表，水、电、热全部由房东承担。这个就很可怕了。咱们算它每户每月$150不过分吧？
照妖镜下现原形，咱们替这位滑头再算算帐吧：
Scheduled Gross Income:$79,200
Effective Gross Income(5%vacancy):$75，240
Maintenance: $1,200
Management: $7,524
Utility: $10,800
Taxes: $9,212
Insurance: $3,000
Net Operating Income: $43,504
CAPITAL RATE = $43,504 / $525,000 = 8.28%
而这位朋友原先说他的CAPTIAL RATE 是多少？12。7%。哗，人家一番瞒天过海，CAPTIAL RATE从8。28%上涨了50%。咱们要是光听他的，可亏大发了。
和这位狡猾的朋友相比，有些人是不懂。还有一些的CAPTIAL RATE就写着“NA”，意思是没有提供这个数字儿。您要是看见这个词儿应该兴奋一下下哈。
通宝推：海底鼠拨土,家园 【原创 升斗小民投资美国】牢记一个中心：CAPITAL RATE (上) 假设，您：
- 看见一个投资型房产
- 只能问一个问题
- 房主保证答案的准确性(CERTIFIED)
请问您会问什么？
“这房多少钱？”
“多少年了？”
“需要不需要修理阿？”
“你的公寓都租出去了？”
“有没有不良房客阿？”
错错错！您应该问“这房的CAPITAL RATE 是多少？”
买投资型地产，您可以不懂SHINGLED ROOF，您可以不懂线路水管，您甚至可以不懂3 ROOM UNIT和5 ROOM UNIT的区别，但是您一定要精通CAPTIAL RATE。
那么什么叫CAPTIAL RATE呢？
CAPITAL RATE = NET OPERATION INCOME(债前净收入) / ASKING PRICE(卖价)
好了，公式有了，卖价好理解，就是房主出的价格。
那“债前净收入”呢？它等于
该地产一年的全部收入(房租，要是地下室里有投币洗衣机那也得算上，要是您楼顶上有出租的广告牌也算，出租停车位，出租车库。。。反正，所有收入)
减去 水电费、地税、管理费、维护修理费
减去 广告费、保险。。。
记住，除了还贷款，全部的开销都要从收入里面减去。
好了，剩下的这些钱就是“债前净收入”了。如果您是拿现金买入的房产，那么只要把“债前净收入”除以房子买入价格，就是您每年获利利率。
假设一座100万的房产，您用现金买下来，“债前净收入”是5万。您的CAPTIAL RATE是多少呢？
5/100 = 5%
现在大额定期存款一年(JUMBO CD 1 YEAR)是多少呢？5%。也就是说您辛辛苦苦和房客扯了一年皮担惊受怕的，挣的钱和放在银行里吃息是一样的。
如果您象大多数投资人那样主要利用商业贷款来投资，而您房产的CAPTIAL RATE低于商业贷款利率，就意味着
- 该房产的净收入不足以偿还所欠债务
- 为了按时还贷，您每月必须自掏腰包来填这个窟窿
因此很直接的想法就是只看那些CAPITAL RATE在商业贷款利率以上的房子。最近由于联邦储蓄银行上调利息，30年商业贷款的利率已经到了7。5%以上。您如果象我一样对LOOPNET。COM关注了3年，您就会发现，在2004年绝大多数房产的CAPTIAL RATE在5%左右。最近几个月，这个数字已经跃升到8%左右了。
这意味着
- 房主们在降价 (分母小了，整个数字自然就大了)
- 如果您用现金投资，您的收益率将比2005年高至少1-2%。
不过，只要您去LOOPNET。COM仔细看看，就会发现有很多房产没有标明CAPTIAL RATE，有的CAPTIAL RATE与同地区类似的房产相比又反常的高。
下面给您讲讲CAPITAL RATE的数字游戏。
通宝推：海底鼠拨土,家园 【原创 升斗小民投资美国】超短篇+讨论：有了三百万美金，怎么减税？ 这个只是最近从 朋友那里听到的，未加证实，写在此处，求教于方家：
一个朋友身家应该有两百多万吧。孩子事业成功，两个人最近退休，于是每年交税成了头疼的事情。就去参加了一个SEMINAR。
SEMINAR是某律师事务所开的，人家说美国真正有钱人是不交税的。一方面因为有钱人可以雇佣专门会计事务所来替自己有计划的合理避税。国税局要想从这些职业会计做的帐里找出毛病，需要花上很大的力气。一般来说除非有线索，国税局不会特别“照顾”高收入阶层。另一方面有钱人还有一些特殊途径。
关于有钱人雇人算税，听说过的最猛的例子是某会计事务所，有一个几十人的部门，每年年底会专门为某富豪算税。会计费就达好几百万。不知这几十位狂按计算器的会计看着那些$后面的数字会不会有痛不欲生的感觉。
SEMINAR的题目是给有钱人开辟特殊的避税途径。据说是要委托该律师事务所在维京群岛开个保险公司，将个人财产全部转移到该公司名下。而每年的花销是以某种名义从保险公司支付。这笔花销是不上税的。这样在国税局眼里，该同志身无分文，只是有个巨大无比的保险。
朋友听了觉得有点玄乎，就问人家费用多少，人家很客气地说如果您的资产不足3百万，劝您不要参加。
我是一点不明白。
有一段时间时兴捐赠，有钱人喜欢买艘破船，大笔一挥，2百万，赠给某慈善机构。连山而王我还捐过一辆3000美金的破CAMRY
。后来这招不灵了。国税局要求用所赠物品的实际拍卖价格报税
。还听说有美国人为了避税入维京群岛国籍。国内不少富商好象也爱用这招。现在不入籍，改成开保险公司了？
请大家，无论有没有3百万，都踊跃发言。
家园 呵呵您朋友担心的不是每年交的税 而是如何把这身家传给后代吧。
身家本身是不用交税的，只有在转手时才交税。作为遗产传下去时要针对所有这200万交税。平时只有实现收益时才对实现的那部分缴税。比如您有值200万的股票，这200万里有值5万的股票是您当初花1万买的，今年把这些股票卖了，那您今年只要为在这些股票上赚的4万交税。所以这个税和几百万身价无关，只跟每年从资产里取出多少有关。